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各方代表激辩物业管理新规

发布时间：2019-08-09 11:36:15

　　荆楚网消息 (楚天金报) 图为：听证会现场

　　□文图/本报记者胡诚通讯员刘义红吕友明韩红

　　商品房已交付但尚未使用的，物业费该全额交纳还是部分交纳?成立业主委员会应由业主自发组织还是政府参与?小区将多余车位出租是否合法?住宅专项维修资金究竟应该如何使用和管理……昨日，在武汉市人大常委会组织的《武汉市物业管理条例(草案修改稿)》立法听证会上，20位来自各行各业的市民就“前期物业费的收取”、“业主大会的筹备”、“小区车位、车库的规定”、“住房专项维修资金的管理和使用”等七大问题进行了热议。

　　据了解，《武汉市物业管理条例》是武汉市十二届人大常委会确定的今年的正式立法项目。今年7月22日，武汉市人大常委会第18次会议对草案进行了第一次审议，审议中20多位委员发表了79条意见，主任会议决定就其中的重大问题进行调研并组织听证会。

　　商品房已交付但尚未入住——

　　前期物业费全额收取合理吗?

　　条例(草案修改稿)第十三条：在前期物业管理期间，房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担;但房屋买卖合同另有约定的除外。

　　中南民族大学教师刘道筠认为，前期物业费不应全额收取，只能部分收取。物业费是对物业服务行为的偿付，业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，他们之间形成的民事法律关系，应符合《民法通则》所规定的等价有偿和权利义务的对等原则。但条例修改稿第十三条并没有完全反映民法的上述原则。

　　按物权法的规定，业主所属物业包括两个部分，一是物业的专有部分，也就是房屋本身;另一个是共有部分，包括小区的公共设施等。物业管理和服务是基于所有权而产生的，是一种派生的权利。对共有的物业部分的管理和服务是基于专有物业而产生的，没有专有物业，也就没有共有物业的管理和服务。他认为，交付和使用是两个不同的概念，交付是业主对物业的占有，使用是业主对物业进行装修或入住。房屋交付之后，业主可能使用，也可能不使用，两者在物业管理和服务上的权利义务是不同的。如果交付之后，业主没有使用，也就不会发生相关的物业管理和服务，其物业费与交付后即使用的应当有区别，应该部分交纳。

　　他建议有关前期物业费的表述应分三个层次展开：一是已竣工尚未出售或已出售尚未交付的房屋，其物业费由开发建设单位承担;二是房屋交付后未使用的，其物业服务费按业主应承担的义务交纳，并在物业服务合同中约定;三是已经交付并使用的，物业服务费由业主交纳，开发建设单位与业主另有约定的除外。