房屋买卖中几个法律行为生效时点的确定问题

　　房屋买卖，一般要经过合同签订、房屋的移交。权属移转登记等环节。这些法律行为何时生效，对于当事人的权益有着重大的影响。合同生效时点的确定，关系着合同的履行及违约责任的承担;房屋移交及所有权转移生效时点的确定，不仅关系着房屋毁损灭失责任的承担，而且关系着权力移转的分界点，即原所有权人丧失其所有权、新的所有权人得到其所有并取得对抗任何第三人的效力时点。因此，依法合理确定房屋买卖中几个法律行为生效时点，对于维护当事人的合法权益，维护房屋交易安全具有十分重要的意义。但是，由于我国尚未制定专门的不动产登记法，有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律、有关部门规章和地方性法规、政府规章之中，房屋买卖中有关法律行为生效时点的确定规则并不完全一致，对房屋的行政确权工作和司法实践带来了一些不利的影响。笔者拟对上述法律行为生效时点的确定问题作简要的分析，并提出一些粗浅的建议。

　　一、房屋买卖合同的生效应为合同双方当事人约定合同生效之时，而非房屋产权转移登记完成之时

　　案例：张某于1993年4月 7日与闽某达成购买两间平房协议。约定：房价15000元，先交7500元，余款年底交清。随后搬入居住。后阙某又以 20000元与那某协议成交，并办理了公证和过户登记手续，将户名改为那某。同年9月，那某要维修房屋时，张某才发现又卖给那，便拒绝那某装修。二人争执，那某起诉。：l、张某与阙某买卖法律关系无效，阙某返还张某7500元预付款;2、那某与阙某间买卖关系有效，张某应于判决生效后1个月内搬出房屋。

　　在本案中，同一房屋先后卖给张某和那某，那某先进行了登记，，这一判决符合我国法律规定，是合法合理的。但是，问题在于张某与阙某的买卖法律关系是否无效呢?这一问题的实质就是对登记效力的认定问题，即：登记到底是房屋买卖合同的生效要件，还仅仅是特权转让或变动的生效要件。，显然是坚持了前者的观点，即将登记作为了买卖合同生效的时点。，并非没有依据。，即认为房屋买卖协议签订后，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，允许一方面反悔或解除买卖协议。在这里，。实际上，司法实践中的许多判决即是根据登记为合同的生效要件作出的。

　　笔者认为，认定未经登记的房屋买卖合同无效，混淆了登记作为物权变动的生效要件和合同生效的形式要件。或者说这里混淆了合同的登记和物权变动的登记。我国的不动产登记是对不动产权归属的确认，并非对不动产买卖合同的登记。这里的登记不过是房屋买卖合同履行的法定方式和内容，对合同没有影响力，而仅仅是合同引起的权利变动的公开和对变动后权利归属的确认。如果将登记作为房屋买卖合同的生效要件，房屋买卖双方当事人在未经登记情形下都有权毁约，但是房屋的交付往往以房款交清或基本交清为前提的，在这种情况下买受人即使觉得房价高出市场价格，也难以顺利撤出合同。相反，如果登记为合同生效要件，即使在房屋交付后出卖人也很容易的将房屋再售给第三人并尽快取得产权登记，而否定第一合同的效力。这样使已付清房款并居住的只能依无效合同，主张返还和赔偿，据此出卖人所承担的责任要低于违约责任。显然，这样作不利于保护买受人的利益，有违法律的公平原则。因此，登记仅为物权变动的生效

　　要件，与合同有效无效无直接关系。按照登记为物权变动生效要件原则，笔者认为，在上述案例中，两份买卖合同都有效，只是那某因登记取得物权，而张某因没有登记不生物权效力，但仍然可基于有效的买卖合同向阔某主张违约赔偿。如果承认登记为合同的生效要件，那么只有阈某与那某的买卖合同有效，而张某与闽某的买卖合同无效，在这种情况下，只能按无效合同返还已取得财产和赔偿损失。比较两者，将登记作为物权变动的效力能够给予因登记缺陷而不能取得物权的人以更有利的救济，加重违反诚实信用原则一物二卖者的责任。

　　二、房屋损毁灭失风险划分的时点应为房屋移交宪成之时，也并非房屋产权转移登记究成之时。

　　案例：杨某于1998年5月 8日与李某达成购买三间平房协议。约定：房价21000元，已经于合同签订3日后交清，随后搬入居住。7月8日向当地房地产管理局提出了办理房屋产权转移登记的申请，房地产管理局受理了申请。但在新的房屋权属证书颁发前的7月13日，因雷击起火致使房屋烧毁。二人对房屋的风险责任的承担发生争执。，以房屋产权登记证书尚未颁发，产权转移尚未生效为由，要求李某退还购房款21000元。。

　　此案争执的焦点在于房屋风险转移的时间划分问题。所谓不动产风险责任的划分，主要是指在房屋买卖过程中房屋出现毁损灭失的后果由谁来承担。：“标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。但在法学理论界和司法实践，对于“交付”的理解存在两种不同的认识。一种观点认为，这里的交付即为所有权的转移。如某市的房地产转让办法即规定：“房地产的风险责任，自房地产权利登记之日起由转让人转移给受让人;但转让当事人约定自房地产转移占有之日起转移风险责任的，从其规定。”另一种观点则认为，“交付”并非所有权转移的同义语，交付行为导致了房屋实际控制权的转移，因此，如果非出卖人的原因而致使房屋毁损灭失，应由实际控制和管理人而不是名义上的所有人承担风险责任。

　　笔者认为，后者的观点更为符合民法的公平原则。首先，虽然房屋买卖中权利的让渡要以登记为要件，但物权的变动一般情况下还是要以标的物的交付为前提或开端。房屋的物权的变动在实际上存在着标的物的转移(交付)和权利的转移(登记)这样两个相继但又不同的过程。在实际的交易过程中，房屋买卖都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。其次，交付标志着受让人已经从实际享用上成为了房屋的所有者。如前说述，房屋的交易要产生买卖关系和物权的变动这样两种法律关系。买卖关系是基于买方和卖方之间的关系，而物权的变动则是对世效力的问题。一般说来，风险责任更重要的是买卖双方之间的事情。在标的物交付后卖方即已履行他的主要义务，而买方接受房屋后，即可实际占有利用标的物，并开始接受所有权的转移。因为，将实际交付作为划分风险承担的时点是公平合理的。因此，。

　　三、房屋产权转移的时点应为发证登记机关发证之时，而非当事人向登记机关的申请日或登记机关的受理日。

　　案例：赵某欠孙某人民币155000元，赵某以无支付能力为由愈期不还，，欠款，，认定债务关系存在，但发现赵某除有一处使用面积为63平方米房屋外，并无其它支付能力，拟将其中63平方米房屋查封拍卖抵偿欠款。，赵某与其妻办理了协议离婚手续，将63平方米房屋划归为其妻所有，并向当地房屋产权登记机关提出了房屋所有权转移登记的申请。当地房屋产权登记机关受理了申请，但尚未颁发房屋权属证书。在这种情况下，对该房屋是否还应作为此案强制执行的标的物，产生了不同的认识。

　　笔者认为，处理此案的关键在于确定房屋的所有人，而确定房屋所有的核心问题在于如何确定房屋产权登记生效的时点。权属登记是经国家授权的国家机关或设立的专门机构对物权移转和设定负担情况和确认。权属登记通过受理登记申请、权属审核、公告(适用于登记机关认为有必要进行公告的登记)、核准登记并颁发证书等环节。通过这个过程，达到公示原权利人权利的丧失或减损，新权利人权利的取得目的。登记是房屋产权在不同权利人取得与丧失、增加与减少等变动的分界点，是维护交易安全的重要的法律制度。

　　但是登记——物权的生效变动又是一个过程，那么到底在哪一个时点上移转所有权呢?是申请日期，还是产权证颁发日期，或是其他时点?从各地的实际做法看，对登记生效的时点的确定，各地有两种不同的方法：一是将申请日期作为登记生效的时点。二是将登记机关正式登记并签发权利证书作为登记生效的时点。某直辖市的房地产转让办法规定：“房地产权利的转移日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准;但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。”这样规定的理由可能是，登记一旦受理，任何一方当事人均不可能再处分所交易的房地产。因为所有可表征不动产的证书均已由登记机关控制。它的好处是使受让人较早地取得产权。但房产登记并不是一个简单的备案行为，工作人员受理登记申请后，是否符合申请条件，还需要逐级的审核、批准，在审核、批准的过程中，可能会出现当事人的申请不符合房产登记的条件，如形式不合法、所有权人无处分权、合同无效或被撤销等原因被驳回或不予登记的可能。因此，笔者认为，应当自登记机关正式登记并签发权利证书后取得物权较为妥当。因此，撇开申请被驳回的可能性，在理论上，在登记受理之时受让人也无法表征自己的权利。也就是说即使此时被认定为享有所有权，但他无从表征和证明之，实际上还是无法行使对房屋的处分权。因此，在实务中，我们应认定自登记机关签发产权证书时起所有权移转或生物权变动效力。对于前案作为标的物的房屋，至少应视为赵某与其前妻的共同财产予以拍卖，强制其偿还欠款。