首页法律知识民商法债权债务债权债务案例浦东三大REITs试点方案亮相债权性方案或先行

浦东三大REITs试点方案亮相债权性方案或先行

发布时间：2019-08-31 03:38:15

债权性方案设计已成熟股权性方案仍在研究中

8月21日，房地产信托投资基金(下称REITs)试点研讨会在上海举行。会议承办单位浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。

债权性方案可能先行

据与会人士向记者透露，会上，浦东新区金融服务办公室主任施海宁表示，浦东REITs正在积极推进中，还详细介绍了浦东新区的三个REITs试点方案。

其中方案一、二为债权性方案，即发起人仅转让租金收益权给受托人，在银行间市场发行;方案三为股权性方案，即发起人需将物业资产转让给信托公司名下，在证券交易所市场发行。

方案一为张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行规模达35亿至45亿元，发行期限为十年，所涉物业资产包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等，物业池主要有金桥的碧云国际社区，外高桥标准仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼。

方案二的发起人为陆家嘴集团一家，发行规模为15亿元，发行期限为三年或五年。所涉物业仅为办公楼，物业池包括渣打银行大厦，陆家嘴软件园八、九号楼。

对这两种方案，第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬对记者解释说，对于REITs投资者而言，商业物业总是最受欢迎的。而类似张江这样的物业，主要是工业办公，每平方米租金与陆家嘴差距很大，假如张江要自己独立发行一个REITs，受欢迎程度就没有陆家嘴的高，假如两者整合成一个资产包，就有带动作用。

第三份方案是股权性REITs。但浦东的这份股权性REITs方案并未拿出具体的产品策划和物业资产池，显然还未考虑成熟。与会人员告诉记者，在REITs的试点阶段，债权性方案先行的可能性比较大。施海宁也表示，在做好债权性REITs方案的同时，交易所方案也在积极研究。而研究的重点则是，广为法律界人士所探讨的《信托法》中物业资产所有权能否转移，双重征税问题能否解决等技术性问题。

部分园区出租增值较强

施海宁认为，浦东新区的陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区，甚至2010年上海世博会的商业设施等，出租情况都具有较强的增值预期。

施海宁提供的数据显示，浦东新区自1993年开发开放以来，城市化面积由70平方公里扩展到2008年的270平方公里，房屋竣工面积累计达到1.1亿平方米。

8月21日召开的研讨会，由上海市政府和REITs试点协调小组共同主办，央行上海总部与上海市金融服务办公室协办，浦东新区人民政府承办。

来自REITs试点协调小组的11个部委的相关负责人，以及对应的上海市地方分支机构、中国国际金融有限公司、上海国际信托有限公司等参加了会议。

REITs试点协调小组由央行牵头，其成员包括发改委、财政部、国家税务总局、银监会、证监会、，其中还包括全国社保基金理事会。据悉，REITs试点协议小组本周还将奔赴天津，听取当地方案和研讨相关政策。

新闻链接

REITs试点推进确定三原则

同日，REITs试点的牵头方央行的相关负责人在研讨会上明确了REITs试点推进阶段的三项基本原则。

据与会人士向记者透露，。穆怀鹏提出的三项原则分别是：产品构造要简单;信息披露要充分;政策问题要解决。

上述人士表示，产品构造追求越简单越好，以免让投资者难以理解。若构造复杂，先期在银行间市场面对机构投资者还容易被理解，但推广后面对交易所的个人投资者，将难获认可。他解释说，信息披露充分的要求主要包括：物业的财务状况、股东是否存在抵押等情况，以及股东方是否存在违法违规的记录等，都须向投资者准确、清晰地披露。政策问题是目前推出REITs首先要解决的。由于相关法律法规并未就信托登记的主管部门或受理机构，以及如何办理信托登记作出具体规定，因此信托登记目前较难操作。目前提出的一个解决方案是，单独设立一个“信托”科目，只代表物业收益权的转让，以示真实财产与所有权转让的区别。

浦东三大REITs试点方案亮相 债权性方案或先行

浦东三大REITs试点方案亮相债权性方案或先行