海口关于审理物业服务纠纷民事案件的指导意见

本文讲的是物业服务纠纷。物业服务纠纷是业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主将建筑物区分所有权中共同管理的权利委托物业服务企业行使所产生的民事纠纷。...
海口关于审理物业服务纠纷民事案件的指导意见
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，、、、物业管理条例》及《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律、行政法规和司法解释的规定，结合审判实践，，，提出以下指导意见。
第一条本意见所称物业服务纠纷是业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主将建筑物区分所有权中共同管理的权利委托物业服务企业行使所产生的民事纠纷。
第二条对诉讼主体相同，诉讼请求相同，法律关系相同的物业服务纠纷案件可选择立案，一般不作为多数人诉讼立案受理。
。立案时应进行立案前调解。诉讼中应继续做好调解工作，必要时可委托或邀请行业协会等有关部门或人员协助进行调解。
第四条单个业主或部分业主认为物业服务企业未按物业服务合同约定履行义务或履行义务不符合合同约定，侵犯其个人或共同合法权益，要求物业服务企业承担法律责任的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。
第五条业主委员会在下列情形下作为原告参加诉讼，以其主要负责人作为代表人：
(1)物业服务企业违反物业服务合同约定损害业主公共权益的;
(2)业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，物业服务企业不同意解除物业服务合同，;
(3)物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金的;
(4)其他损害全体业主共同利益的情形。
第六条业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。业主以相同的事实和理由起诉的，不予受理。
第七条业主委员会在没有财产给付内容的物业服务纠纷中可以作为被告。
业主委员会在下列情形下作为被告参加诉讼，以其主要负责人作为代表人：
(1)业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，;
(2)拒绝或拖延与业主大会决定聘请的物业服务企业签订物业服务合同的;
(3)业主委员会与物业服务企业共同损害业主利益，业主诉请解除业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的;
(4)其他违反物业服务合同及管理规约的情形。
第八条物业服务企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或将业主委员会列为共同被告的，不予准许。
第九条因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业服务企业为被告。没有签订物业服务合同的，应以实际提供物业服务的物业服务企业为被告。
第十条物业的承租人、借用人或者其他物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：
(1)物业使用人与物业服务企业直接签订物业服务合同的;
(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业服务企业形成事实上的物业服务关系的;
(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的;
(4)物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定的。
在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。
第十一条物业服务企业具有法人资格但不具备相应资质或具备相应资质但不具有法人资格，但事实上提供物业服务且业主接受的，可以确认物业服务合同的效力。
第十二条物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务，业主没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。
第十三条业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主以不同意签订合同或不接受物业服务为由要求解除物业服务合同的，不予支持。
第十四条物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，业主委员会或者业主自行或者委托他人进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。
第十五条物业服务企业未按合同约定提供物业服务的，业主请求相应减少物业费的，应予支持。
第十六条物业服务企业以部分业主欠缴物业费为由中止全体物业服务的，不予支持。在不影响其他业主合法权益的前提下，物业服务企业有权对欠费业主中止相关物业服务。
第十七条业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。但物业服务企业与当事人另有约定除外。
第十八条物业服务企业与业主未签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付物业服务费用的，应予支持。物业服务费用参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定。
第十九条业主欠缴物业服务费，物业服务企业依据约定请求支付滞纳金的，应予支持。业主主张滞纳金数额过高请求予以适当减少的，应予支持。减少后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
第二十条物业服务企业与电、水、气等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气等供应给业主造成损失，业主请求物业服务企业赔偿损失的，应予支持。