化解物业纠纷难题： 《物权法》司法解释即将施行

本文讲的是物业纠纷的司法解释。从2009年10月1日起，建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将正式施行,这既有效增强了《物权法》的可操作性，又统一了裁判尺度。...
化解物业纠纷难题： 《物权法》司法解释即将施行
从2009年10月1日起，,这既有效增强了《物权法》的可操作性，又统一了裁判尺度。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条，具体包括：物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。
此次公布的两部司法解释对于妥善解决物业管理中的纠纷，有效化解物业管理中的矛盾，规范物业管理主要涉及的业主与物业服务企业双方行为等都有重要的指导意义。
住改商实行“一票否决制”
司法解释规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主。
按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约;应当经有利害关系的业主同意。为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得“住改商”难度加大，，就可以“一票否决”。
破解物业服务欠费纠纷难题
在物业管理实际工作中，经常遇到有业主以自己没有签署物业服务合同为由，拒不支付物业费;也有业主以未在小区居住，房屋空置未享受物业服务企业已经提供的服务或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)拒绝交纳物业费。这些情况，给小区的生活、物业服务工作的开展注入了不和谐音符。
司法解释明确：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，。
确保车库车位“首先满足业主需要”，一定程度缓解停车难
随着我国居民的车辆保有量的不断增长，以及小区物业服务中的停车管理费收益大幅增长，建筑区划内的车位、车库的归属，也越来越成为开发商和业主的争议焦点。而建筑区划内属于业主共有部分的停车问题，也随之成为物业服务企业和业主的争议焦点。由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出明确规定，出现了许多不良现象。如在某些小区，停车位和车库成了开发商牟取暴利的手段。还有某些小区，一些业主全然不管小区规划如何，自己家里有几辆车，就要占几个车位，完全不顾其他业主的权益。
现在的司法解释，明确了按照规划确定用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，开发商就符合物权法第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定;同时也对车位、车库的所有权问题，进行了必要的说明。如此一来，既限制了开发商对停车位和车库炒买，又限制了特定业主对车位和车库提出过度主张，保障了全体业主的权益，理顺了业主、开发商和物业服务企业的关系。
物业未获续聘而拒绝退出，无权收费
物业服务企业清退难、更换难是物业服务企业中长期存在的难题。物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司赖着不走怎么办?
按原有的法律依据，如果业委会不再续签合同，老物业公司赖着不走，业主不交物业费，，，判决业主支付物业费。此次司法解释给予了明确规定，如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，。如此一来，老的物业公司没有了经济利益，就会主动撤出。
业主身份界定标准填补法律空白
“业主”是物权法中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。在现实生活中，未依法办理房屋所有权登记的情形大量存在，那这部分房屋买受人是“业主”吗?
对此，司法解释确定:依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主;此外，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章中所称的业主。
加强合同管理，强化管理规约的地位
物业服务合同、管理规约是物业管理活动中最重要的法律文件，物业服务企业在了解合同基本原理的同时，要深入认识物业服务合同的法律依据、法律性质、法律特征。在签约过程中，注意管理规约和物业服务合同的关联性和一致性，仔细推敲服务内容、服务标准、服务费用和权利义务等实质条款。在履约过程中，严格遵守法律法规的规定和相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务，谨慎作出不切实际的服务承诺，严禁擅自扩大收费范围，提高收费标准或重复收费的违规行为。