成都双流双中建筑工程有限公司土地使用权转让合同纠纷

　　原告成都远东房地产开发有限公司(以下简称远东公司)与被告成都双流双中建筑工程有限公司(以下简称双中公司)土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告远东公司的委托代理人龚勇、杨灵，被告双中公司的委托代理人张永华、杨政到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

　　原告远东公司诉称, 2006年3月23日，原、被告双方签订《协议书》，约定原告将其持有的四川省双流中学实验学校(下称双中实验学校) 43%的股权转让给被告;同时，原告再向被告补偿200万元后，被告退出与原告共有的位于双流县东升镇白衣村的土地项目(国有土地使用权证为：双国用2004第04967号);该宗地由原告单独开发，被告配合原告将该宗地土地使用权由原登记的双方共有变更登记为原告单独享有。协议签订后，原告即按协议约定将双中实验学校的股权转移至被告名下，补偿被告的200万元也通过债务抵销的方式予以了实现。现被告拒绝按照《协议书》的约定履行配合办理国有土地使用权变更登记，使原告无法实施进行该项目的开发计划，给原告造成了巨大的经济损失。另，位于双流县东升镇的土地，建筑面积为40 004.72平方米，土地使用权登记为原、被告共有。该宗土地出让金及费用共为1 909.602万元，现双方实际支付550万元，被告仅出资70万元，其余为原告出资，被告与原告实际所占投资比例为1：7.86。原告认为，其己严格按照双方约定履行了全部义务，被告拒不履行义务使得原告的合法权益受到损害，故请求：1、判决确认原、被告双方于2006年3月23日所签订的《协议书》合法有效，土地使用权登记为原被告共有的双国用(2004)第04967号土地使用权证项下的土地使用权和项目开发权属原告单独享有(有争议的土地价格为954.801万元);2、判令被告在判决生效十日内协助原告办理国有土地使用权登记变更手续及履行合同约定的其他义务;3、判决确认被告在土地使用权中所占的投资比例为1：7.86;4、判令本案诉讼费由被告承担。

　　被告双中公司答辩称：1、转让双中实验学校股权与转让土地使用权是原、被告双方在一个协议中对两个不同事项的约定，彼此不构成任何因果关系，原告把股权转让和土地转让混淆在一起的说法是没有事实依据的。根据协议约定，原告把双中实验学校股权以零价格转让给被告是以被告继受原告应承担的股东出资义务为条件的，并非是以土地使用权转让为条件的。被告在受让股权的同时，也从原告处承接了原告应当承担而没有实际履行的出资义务，符合自愿、平等和等价有偿的原则。2、本案中，原、被告与双流县国土局签订的《国有土地出让合同》约定的土地出让总费用为1 909.602万元，双方只交了550万元，尚欠1 359.602万元至今没有缴付;同时该宗土地至今仍没有实施任何开发投入，不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的土地转让应“完成开发投资总额的25%以上”的法定要件，且该转让未征得双流县国土局的同意，省政府关于土地整治的相关文件中也明确禁止以土地增名或减名的形式进行土地转让，故该转让不具有法律效力。3、本案争议的土地是双中实验学校为了筹集建设资金向双流县委、县政府争取的项目。当时基于信任的原因，原、被告与双中实验学校只是口头约定三家共同投资，土地使用权办到原、被告名下，所获利润的三分之一用于实验学校建设。由于当时只有原告具备房地产开发权，因此三方商定以原告的名义在双流成立了成都远东房地产开发有限公司双流项目部。双流项目部的全部工商登记手续都是由双中实验学校派人办理的。同时，。也正因为如此，已交国土部门的550万元土地款中有250万元是双中实验学校交纳的，其余的款项是原告从西南民族学院缴付的购房款(200万元)中支付的。因此，在土地款尚没有全部交清的情况下，原告所谓已付土地款大部分是原告交纳并要求按l：7.86划分土地投资比例的请求是无理的。。

　　原告远东公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：

　　证据 1、双国用2004第04967号国有土地使用权证、双流县规划局(04)118号建设用地规划许可证、(04)133号选址意见书，欲证明原、被告双方系合作开发共同报建、土地使用权登记为共有;

　　证据2、2006年3月23日原、被告双方签订《协议书》，欲证明原、被告双方的合作开发关系已终止，被告退出合作开发;原登记为双方共有的土地使用权应当归原告单独享有，被告有义务协助原告办理土地使用权变更手续;被告在项目中的实际投资为70万元。

　　证据3、双中实验中学2006年第一次股东会决议，欲证明原告已按协议履行了股权转让和200万元的支付义务。

　　证据4、双流县委2004年6月5日《常委会纪要》、双流县国土局耕保科张德平出具的《费用核算清单》、2004年9月20日原、被告和双流县教育局出具给双流县国土局的承诺书和证明，欲证明项目土地总费用为1909.602万元，原、被告尚欠土地款1359.602万元，双方实际缴纳土地款为550万元。

　　证据5、，欲证明远东公司具有从事房地产开发的资质。

　　证据6、远东公司三次转帐至双流县东升镇财政所(以下简称东升财政所)的银行进帐单及收据，欲证明原告三次实际转帐至东升财政所的土地款为863.071万元;因尚未同双流县国土局作最后结算和确认，原告对双流县国土局耕保科阶段性确认已投入的土地出让金为550万元予以认可。

　　被告双中公司为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：

　　证据1、双流县规划局(04)118号建设用地规划许可证、(04)133号选址意见书，欲证明该建设项目为联建项目，未经发证机关审核同意不得变更;

　　证据2、《国有土地使用权出让合同》，欲证明该宗土地使用权为原、被告双方共同共有，转让必须经国土局审查并符合合同约定的转让条件;

　　证据3、国有土地使用权证，欲证明该宗土地属于双方共有;

　　证据4、《土地征用协议》及《补充协议》，欲证明争议的土地是为双中实验学校征用的土地中的60亩，该宗土地是由原、被告及实验学校三家联合开发。

　　证据5、原、被告和双流县教育局出具给双流县国土局的承诺书和证明，欲证明原、被告拖欠土地费的事实。

　　证据6、《费用核算清单》;

　　证据7、付款凭据;

　　证据8、远东公司与西南民族大学签订的《预订商品房协议》;

　　上述证据欲证明该宗土地还没有交清土地费用，不具备转让条件;已交费用并非由原告独自缴纳。

　　证据9、双流县国土局《关于催缴欠款及办理土地手续的通知》、《关于再次催缴拖欠国有土地出让金的通知》，欲证明该宗土地还没有交清土地费用;双流县国土局禁止原、被告双方以土地“减名”为由进行土地转让。

　　证据10、原、被告双方签订《协议书》，欲证明双方在土地费用没有交清的情况下约定转让土地使用权的行为，违反了《城市房地产管理法》的规定。

　　证据11、双中实验学校的《股东会章程》、《股东会决议》、《民办学校办学许可证》;

　　证据12、审计报告;

　　证据13、《情况证明》;

　　上述证据欲证明原告对双中实验学校股权并未履行出资义务，原告以零价格转让给被告后，被告履行了出资义务;土地有第三方双中实验学校的权益(出资250万元)。

　　证据14、双流县东升镇人民政府和东升财政所出具的《证明》，欲证明投入的550万元土地款，包含了双中实验学校的投入。

　　上述证据经庭审质证，被告双中公司对原告远东公司提交的证据1、5的真实性以及证明力均无异议，对上述证据本院予以确认;对证据2的真实性、关联性无异议，对该证据中涉及土地转让的合法性持有异议，认为转让不符合《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，应属无效;本院认为，该组证据符合证据的真实性、客观性，关联性，本院予以确认。对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为转让双中实验学校股权与转让土地使用权是原被告双方在一个协议中对两个不同事项的约定，彼此相互独立，不具有关联性;本院认为，该组证据符合证据的真实性、客观性，且与待证事实有关联性，本院予以确认。对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明力有异议，认为不能证明550万元土地款中的430万元是原告独自交纳。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，关联性，本院予以确认。对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明力有异议，认为原告提供的证据证明所付土地款为863.071万元，跟国土局确认的550万元有差异，不能证明该土地款为本案土地款。本院认为，该组证据符合证据的真实性、客观性，且与待证事实有关联性，本院予以确认。

　　原告远东公司对被告双中公司提交的证据5、6、9、12的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认;对证据1、2、3、10、11的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明对象有异议，认为不能证明被告的主张;本院认为，该组证据符合证据的真实性、客观性，关联性，本院予以确认。对证据4的真实性无法确认，与本案无关联性;本院认为，因原告对该组证据不予认可，其真实性、客观性、和合法性不能确认，故根据证据规则的相关规定，本院对此不予采信。对证据7中支付的300万元土地款凭证的真实性、合法性、关联性均无异议，双中实验学校付款250万元的2张凭证与本案无关联;本院认为，300万元土地款凭证符合证据的真实性、客观性，关联性，且与原告提交的证据6相印证，本院予以确认。双中实验学校付款250万元的2张凭证与本案的关联性不能确认，在没有其他证据印证的情况下，不能作为认定本案事实的证据。对证据8与本案无关联性;本院认为，因该组证据与本案的关联性不能确认，本院不予采信。对证据13的真实性有异议，证明主体双中实验学校与被告有利害关系，证明内容明显虚假;对证据14证明内容的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，因本案所涉土地出让合同的当事人系双流县国土局，并非双流县东升镇人民政府和东升财政所，故对其出具的证据的证明力不能确认，在没有其他证据印证的情况下，不能作为认定本案事实的证据。

　　本院根据以上有效证据以及双方当事人的陈述认定如下事实:

　　2006年3月23日，远东公司与双中公司签订《协议书》约定，远东公司自愿将其在双中实验学校持有的43%股权以零价格全部一次性转让给双中公司;双中公司承诺股权转让至其名下后，双中公司按照股东会的要求及时履行股东出资义务，远东公司不再履行出资义务;双中公司自愿退出与远东公司共同持有的双流县东升镇白衣村(国有土地使用权证编号为：双国用2004第04967号)的土地项目(以下简称双流项目)，远东公司支付双中公司补偿费200万元(含双中公司向该项目的70万元投资);由于双中公司此前向远东公司有一笔200万元的借款债务未归还，双中公司同意远东公司应付给双中公司的200万元土地款不再支付双中公司，直接冲抵双中公司对远东公司的债务;远东公司、双中公司在本协议签订后即应着手协调并尽力促成双流县国土局办理双中公司在双流项目国土使用权的减名手续。协议还对其他事项进行了约定。

　　协议签订后，远东公司按协议约定将其持有的双中实验学校的股权于2006年3月转移至双中公司名下，补偿被告的200万元也因协议约定直接冲抵而抵销。双中公司未按合同约定协助远东公司办理土地使用权的变更登记手续。

　　另查明，远东公司系具有三级资质的房地产开发企业。本案所涉的位于双流县东升镇白衣村的土地属国有出让土地，土地证编号为双国用(2004)第04967号，土地面积为40004.72平方米，用途为城镇混合住宅用地，系远东公司、双中公司根据与双流国土局2004年8月26日所签订的《国有土地使用权出让合同》取得。该国土证注明，远东公司、双中公司系该宗土地的共有土地使用者。该宗土地的土地出让金及相关费用为1 906.602万元，远东公司、双中公司已交费用为550万元，尚欠双流国土局土地费用1 359.602万元。

　　庭审中，远东公司对其诉讼请求中的第一项“项目开发权属原告单独享有”和第二项“履行合同约定的其他义务”的诉讼请求予以放弃。该行为系其处分自己诉讼权利的行为，不违反我国法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，本院予以准许。

　　本院认为，远东公司与双中公司于2006年3月23日签订的《协议书》约定，远东公司自愿将其在双中实验学校持有的43%股权以零价格全部一次性转让给双中公司，双中公司自愿退出与远东公司共同持有的双流县东升镇白衣村的土地项目，远东公司支付双中公司补偿费200万元，故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。该《协议书》系双方真实意思表示，且与法不悖。远东公司、双中公司已于2004年8月27日即《协议书》签订前办理了国有土地使用权证，讼争的土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同的当事人即双流县国土局与远东公司、双中公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定。《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物瑕疵，并不直接影响本案合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。故双中公司关于《协议书》签订时土地出让金未全部交清和未达到25%投资开发条件违反法律强制性规定应认定无效的主张，本院不予支持。对于有效合同，双方均应按合同约定享有权利并全面履行各自的义务。远东公司已按约将其在双中实验学校持有的43%股权转让给双中公司，补偿双中公司的200万元也因债务抵销而予以了实现，双中公司即应按约履行其合同义务。而双中公司却没有按照合同的约定履行自己的义务，而是以该宗土地未全部缴纳土地出让金且至今仍没有实施任何开发投入，不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的土地转让应“完成开发投资总额的25%以上”的法定要件为由，拒绝按合同约定协助远东公司办理有关土地手续，显然有悖于合同的约定。远东公司作为守约方主张被告依合同约定协助原告办理国有土地使用权登记变更手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据我国现行的民事法律的规定，物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式。本案双方当事人虽对国有土地使用权转让达成有效协议，但作为不动产的土地使用权未经权属变更登记，仍不发生物权变动的效力。故远东公司应依合同约定向有关行政管理部门申请办理国有土地使用权登记变更，以达到物权变动的效果。其提出的确认登记为双方共有土地使用权属远东公司单独享有的主张，本院不予支持。关于涉案土地使用权投资比例问题，因该国有土地使用权登记为远东公司、双中公司共有，双方亦未举证证明双方对该土地使用权的投资比例曾作出过约定，故远东公司请求确认双方在土地使用权中所占的投资比例为1：7.86，缺乏事实和合同依据，远东公司的该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

　　一、原告成都远东房地产开发有限公司与被告成都双流双中建筑工程有限公司于2006年3月23日所签订的《协议书》合法有效。

　　二、被告成都双流双中建筑工程有限公司在本判决生效之日起十日内依《协议书》的约定，协助原告成都远东房地产开发有限公司办理涉案国有土地使用权的变更登记手续。

　　三、驳回原告成都远东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

　　案件受理费132 990元，其他诉讼费39 897元，合计172 887元，由原告成都远东房地产开发有限公司负担57 629元, 被告成都双流双中建筑工程有限公司负担115 258元。