房屋买卖纠纷案例：预售商品房转让的风险
发布时间：2019-08-28 10:49:15
案情简介：
2002年顾先生与某开发商签订了《商品房预售合同》，承诺分期支付房款，并约定了交房日期。顾先生在支付了两期购房款后，由于家庭变故，需要马上举家搬迁到外省，顾先生与朋友房先生签订了《转让合同》，想将房子转让给房先生，并给开发商做了说明，希望配合。但是开发商指出，在当时与顾先生签订的合同里面，明确约定了非经开发商同意，交房之前不得擅自转让预售商品房。因此不予配合，而房先生也因急于成交，催促顾先生履行转让合同的约定。
顾先生委托团队律师，希望实现预售商品房的转让。
律师分析：
团队律师在开发商与顾先生签订的合同的最后一页的附件中发现了一句话：“本合同签订后至房屋实际交付前，未征得甲方同意，乙方不得转让所预购的商品房。”
这个案子整体的一个关键点在于，在这一条约定下，顾先生是否就不能转让该商品房，也就无法履行和房先生已经签订的《转让合同》。
根据律师的调查，该合同文本是开发商提供的格式合同，关于“不经同意不得转让”的约定，是一个格式条款，也就是说，是开发商加在购房人身上的责任。而对于格式条款，提供合同的一方是有义务在签订合同时提醒对方格外注意的，这是一个法定的义务，但根据律师的调查了解，在签订合同时，开发商没有提醒顾先生注意这一条款，也没有对其进行解释。
但是，换一个角度来讲，顾先生作为成年人，理应在签订合同之前对合同条款进行审慎的了解，在这一纠纷的发生上顾先生也不能说完全没有责任。
谈判策略：
考虑到该案的特殊性质，和顾先生不希望通过诉讼解决的心理状态，团队律师经过商讨，制定了谈判策略，并邀请房先生，顾先生先行到律师事务所，展开模拟谈判。后由律师出面，与开发商进行谈判。
本案结果：
经过几轮谈判，在房先生同意及时全面履行合同的前提下，开发商最终同意改签合同，配合预售商品房的转让，并报市房屋管理部门批准。顾先生实现了预售房的转让，举家迁至外地。
律师提醒：
商品房预售，又称期房买卖，俗称“卖楼花”，而这种预售商品房的再转让，俗称“炒楼花”，这是一个风险较大的转让行为。在本案案发当时，国家对于“炒楼花”还没有一个十分明确的规定，但近几年房产市场波动，，北京市政府12号文等，明确禁止了“卖楼花”行为。这是网友们应该注意的一个问题。
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