如何制作房地产项目可行性研究报告

　　在进行房地产项目开发建设之前，必须对房地产项目的可行性进行科学的分析论证，即对选定的房地产项目进行可行性研究和经济评价，并在此基础上作出正确的房地产投资决策，从而取得很好的投资经济效益。所谓可行性研究是指具体实施某一开发建设项目前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性论证、研究及评价。可行性研究的工作重点是研究新建或改建一个工程项目究竟是否可行，也就是通过调查研究，综合论证一个投资建设项目在技术上是否先进、是否实用可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，是否值得投资于这个项目。房地产项目可行性研究是在对建设项目进行深入细致的技术经济论证的基础上做多方案的比较和优选。提出结论性意见和重大措施建议，为最终决策提供依据。

　　项目可行性研究主要的内容可以分为三大部分，第一是项目的社会可行性，也就是市场研究，包括产品的市场调查和预测研究，解决项目的必要性问题;第二是研究项目的技术可行性;第三是项目的经济可行性，也就是分析项目的效益问题，主要是项目的经济分析和评论。项目可行性分析后，最后还要进行项目组织架构分析,也就是人力资源分析和企业的规划，房地产是典型的资本智力密集型产业,需要专业分工和专业技术知识,再赚钱的项目，没有合适的人和组织去管理，也不可能赚到钱,而且可能亏损。

　　(一)总论与可行性分析报告概述总论一般提出项目的名称，投资单位，承担可行性研究的单位，项目背景，投资的必要和经济意义，投资环境，提出项目调查研究的主要依据，工作范围和要求，项目建议书及有关文件，结论需要提出项目存在的问题。可行性分析报告概述部分必须写的简明扼要，可以按照社会可行性，技术可行性，经济可行性，组织可行性去分析。写概述的目的是理清思路，起到提纲的作用，如果连简单分析都不可行，就可以直接放弃投资项目。

　　(二)项目的社会可行性调查研究社会可行性调查研究也就是市场研究，包括建设产品的市场需求和拟建规模，国内外市场近期需求状况，并对未来趋势做预测，对地区内现有地产项目的供给能力及进行调查估计，进行产品销售预测，价格分析，判断产品的市场竞争力及进入市场的前景，确定建筑规模，对方案和发展进行技术经济比较。

　　主要分析内容包括以下几点：

　　1) 政府的经济政策

　　2) 城市规划与项目拟建规模：房地产项目必须符合城市的总体规划.符合政府的规划可以减少基础设施的投资和环境改善使项目升值。

　　3) 当地的房地产需求情况调查：主要包括地区的人口收入情况，人均住房情况，无房户和对本档次的项目有购买力人群有多少等等。

　　4) 市场营销策略和预测

　　5) 在人口分析的基础上，进行市场营销的策划，包括产品的市场定位，户型定位。在进行市场营销管理时需要考虑到市场的营销战略。

　　(三)项目的技术可行性研究

　　1) 项目的规划设计方案;

　　2) 项目施工计划和进度要求;

　　3) 项目的市政条件：项目周边的道路、给水、排水、配电情况。最近的城市基础设施(大市政)接口距离、开通时间(含给排水、电、气、道路)。

　　4) 外部供应条件。资源、材料：当地是否有建筑材料供应。

　　5) 项目环境与劳动安全情况：当地是否有合适的技术工人，施工人员。

　　6) 当地地区水文地址情况，地基基础和水位是否适合建高层楼房，地基和地下水是否需要处理?7) 当地公共设施情况分析：商场、酒店、会馆等的分布，主要影响项目未来规划时是否需要建配套的商业、会所。

　　8) 当地主要材料的供货企业和商店的价格和供应能力、生产情况。

　　9) 当地主要施工企业情况与是否允许外来开发企业、施工企业情况

　　10) 当地设计院、建委、规委、验收相关部门审批时间

　　11) 当地管理人员来源、水平

　　12) 当地工程运做与管理流程

　　(四)项目的经济可行性研究

　　1) 投资估算和资金筹措：根据项目的规划列出项目的投资;

　　2) 项目的经济评价;

　　3) 建设项目的总开发成本和拟建项目成本利润测算;

　　4) 同类住宅项目的建安成本、材料机械人工费用情况或概算指标、定额与取费情况;

　　5) 主要材料价格考察：

　　(a)一般甲方供应的材料设备为：外墙石材、面砖、屋面瓦、暖气片、配电设备、水泵、温控器、三表(水、电、煤气)等。

　　(b)一般甲方指定分包的工程为：门窗工程、地下室及屋面防水工程、铁艺栏杆、木廊架、壁挂炉供货安装、煤气工程、弱电工程等。

　　(c)一般甲方指定价格的材料为：钢材、水泥、砂、石、砖、砌块、陶粒、白灰、屋面及墙体保温材料、室内防水材料、管材、管件、阀门、隔墙板、烟风道、电料(开关、插座、普通灯具、接线盒、灯头盒、管、线等)、涂料、耐水腻子等。

　　(四)组织可行性

　　1) 企业的人力资源

　　2) 企业组织结构

　　3) 资本结构

　　4) 项目的决策架构

　　(五)综合评论与结论、建议。

　　运用以上数据，从技术、经济、社会、财务等各方面综合论述项目的可行性，推荐一个或者几个方案供决策参考，指出项目存在的问题以及结论性意见和改进建议