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房地产转让效力浅述

发布时间：2019-08-12 21:37:15

论文摘要

随着我国市场经济体制的建立与完善，房地产业迅速发展，已成为国民经济的支柱产业。住房商品化和社会化，使得房地产业在我国实现全面小康社会进程中基础性、先导性、支柱性地位，越来越为社会所认同。《城市房地产法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规及规章的颁布实施，和住房制度及住房市场商品化的发展变化，房地产交易纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。如何处理好这类社会矛盾，化解此类纠纷，保障市场经济健康稳定的发展，维护社会安定，保障交易安全，不但是一个社会问题，还是一个重要的法律问题。因此，值得我们在实践中予以认真的学习、研究、探讨，以建立健全相应的调整房地产市场及房地产转让中的法律体系，适应社会的发展和人们日益增加的生活需求。

房地产交易法律制度是一个系统的法律制度，本人因学疏才浅，知识有限，仅拙笔粗写，对有关问题予以探讨、学习，谈一下自己对房地产转让效力问题的浅薄之见，敬请老师赐教。

本文分三个部分

第一部分房地产转让的概念、形式、条件

（一）概念（二）形式（三）条件

第二部分房地产转让的效力

（一）一般性规定

1、房地产转让的无效性形 2、房地产转让的效力待定情形

（二）书面形式与登记之效力

1、房地产转让合同的书面形式及效力 2、房地产转让合同的登记及效力

第三部分目前房地产转让中存在的问题及解决问题的设想

（一）存在问题

1、违法交易

2、以合法形式掩盖非法目的

3、职能机关不依法办事

（二）解决问题的设想

房地产转让是房地产交易法律制度的一部分，由于我国城乡经济的差异和土地所有制形式的不同及历史的原因造成，我国在这一法律制度中，仅界定在城市规划区的国有土地范围内的交易行为，对规划区以外的国有土地范围内发生的交易行为，可参照执行，、71条规定）。

随着市场经济体制的建立和逐步完善，房地产业迅速发展成为支柱产业，给我国经济的发展带来了商机，也随之产生诸多的法律问题，特别是房地产交易中的纠纷也越来越多，值得我们研究学习，探讨这些法律问题，以解决纠纷，健全法制，规范交易行为，保障交易安全，促进市场经济发展。

本文从以下两个方面，浅述、探讨、学习并明确笔者的观点。

一、房地产转让的概念、形式、条件

（一）概念

冻鞘蟹康夭?芾矸ā泛汀冻鞘蟹康夭??霉芾砉娑ā罚?995）均对其从立法上予以界定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

冻钦蚬?型恋厥褂萌ǔ鋈煤妥?迷菪刑趵?返谑?盘酰骸巴恋厥褂萌ㄗ?檬侵竿恋厥褂谜呓?恋厥褂萌ㄔ僮?频男形???ǔ鍪邸⒔换缓驮?搿薄?

（二）转让的方式

房地产转让的主要方式有：

1、房地产买卖，这是房地产转让的主要方式，转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产权并支付相应价款。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属国家。

2、房地产赠与，即赠与人将房地产无偿转移给受赠人的行为。需要注意：城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与，土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。

3、其他合法方式。主要有：（1）以房地产价格入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。

上述3中的（1）、（2）、（3）、（4）情形，近几年表现的比较多，是随房地产市场经济的发展而产生，另，互换房也是常见的一种转让形式。

（三）房地产转让的条件

房地产转让作为房地产权利人将房地产产权转移给另一方的行为，但其行为并非任意的，不受约束的，《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》、《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》等法律、法规及规章对此采取了区分情况、区分对待的方法，从两个角度对房地产转让的条件作出界定，一是房地产转让的禁止条件，一是允许条件。

禁止条件：