四人租赁合同纠纷

　　民事判决书

　　上诉人颜博生因租赁合同一案，，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审判决认定：2003年12月2日，原告与被告签订一份《租赁合约》，约定被告将原生生酒楼出租给原告经营饮食，租期三年，每月租金20000元，从 2004年1月10日始计付，原告应交保证金200000元。合同签订后，原告依约交付了保证金200000元给被告，并于2004年1月6日将首期三个月的租金共60000元一次性支付给被告;原告更改酒楼名称为佛山市南海区西樵时运达酒楼;在接收被告的酒楼房产后，原告对酒楼进行了装修、购买厨房设备、餐具、雇请工人并通过媒介制作开业经营广告等。原告在开业经营中，被告为原告垫付了2004年3月1日至同年5月1日的电费14610元。2004年 5月9日、10日佛山中院先后向原告关用添和被告了解酒楼的状况，同年5月20日，明确告知原、被告讼争酒楼已被查封(出示了查封清单予原、被告)并拟处理。现讼争酒楼已停止经营。

　　另查明，讼争的酒楼最初是由劳永泉(澳门人，已于2001年4月3日死亡)、张少芬(澳门人)、张少清(广东新会市人)三人合伙向南海市西樵旅游度假区爱国村民委员会杏头村民小组租用集体土地，开办南海市西樵湖景轩鱼翅海鲜酒家(以下简称湖景轩酒家);酒楼的房产在1997年6月24日，由张少芬以湖景轩酒家(当时未领取牌照)名义与中山市高域发展有限公司(以下简称高域公司)签约开始筹建，之后以酒楼的名义办理报建。期间，在1997年11月24日，劳永泉、张少芬、张少清三人正式签订合伙合同。酒楼建设竣工后，经有关部门作了验收。但结欠工程款59万余元并且一直未领取房屋产权证。此后，三合伙人发生争纷并于1998年11月23日由劳永泉向佛山中院起诉[(1998)佛中法民初字第21号案]分伙，经佛山中院于1998年12月21日调解，三人分伙，酒楼由劳永泉承接单独经营。之后，于1998年12月30日，劳永泉办理了湖景轩酒家歇业，1999年1月29日另挂苏仕新名义(广州市海珠区人)开办南海市西樵湖景鱼翅海鲜酒家(以下简称湖景酒家)，持照人是苏仕新，原湖景轩酒家的财产全部由湖景酒家承接;实际的经营者是劳永泉。因原湖景轩酒家拖欠上述工程款未付，.，工程款是劳永泉、张少芬、张少清三人合伙经营湖景轩酒楼期间拖欠的，故三人承担连带清偿责任;苏仕新是湖景酒家的持照人，该酒楼承接了原酒楼的财产，故应承担连带责任。劳永泉不服上诉，二审期间[(1999)佛中法经终字第821号]，高域公司向佛山中院申请财产保全，佛山中院遂作出(1999)佛中法经字第821-2号民事裁定，于1999年12月9日查封了劳永泉经营的湖景酒家的地上建筑物和厨具、餐具等财产;当日，劳永泉及酒楼的在场人员均拒绝签收相关的法律文书，佛山中院制作了查封笔录和查封清单，在上记载了该情况。2000年3月11日，佛山中院对此案终审，除认为高域公司与该案被告签订的建筑合同按有效处理外，其余均维持。判决生效后，该案四被告均无履行。2000年7月25日，高域公司向本院申请执行。2004年4月19日，佛山中院作出(2004)佛中法提字第7号裁定，将案件提级执行。提级执行后，佛山中院拟对原查封的酒楼等财产进行处理时发现该酒楼的建筑等财产已被他人擅自处理，正由本案三原告租赁经营。佛山中院在2004年5月9、10日分别与原告关用添、被告颜博生了解情况后，于2004年5月20日通知关用添等人停止经营，交出酒楼等财产。

　　再查明，在高域公司与劳永泉等人诉讼期间及执行期间，于 2000年5月11日(高域公司申请执行之前)，被告与劳永泉签订一份《转让协议》，由被告以88万元向劳永泉购买讼争酒楼房产及内的其它财产，协议约定签约之日起四个月内付清款，第二期所付款额是350000元。协议经酒楼所在地原南海市西樵山旅游度假区爱国村鉴证。被告颜博生向劳永泉购买酒楼的地上建筑物后，于2000年7月3日、2003年12月7日与土地使用权人先后签订两份《土地使用权承包合同》，从2000年6月1日始承租土地至2013年 12月31日止。经评估，讼争酒楼装修工程及物品原值合共为144188.24元，现值为131788.05元。

　　原审判决认为：讼争酒楼建筑物是原经营者向房产所在地的村民小组租用集体土地建设的，至今未领取房屋产权证，依法未具备转让的条件;另外，原酒楼经营者在经营中因拖欠建筑工程款，致使酒楼及其在内的财产已被佛山中院查封，原酒楼经营者在以上情况下仍与被告签订《转让协议》擅自处分讼争酒楼，将酒楼地上建筑物及在内财物转让给被告，该转让行为违反了法律规定，应确认《转让协议》无效。被告获得的讼争酒楼不合法。因此，被告与三原告签订的《租赁合同》亦应确认无效。造成合同无效的主要原因在于被告。合同无效，双方当事人因无效合同从对方取得的财产应予返还，不能返还或不必要返还的应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告在经营中已支付了保证金及支付了部分租金，并对酒楼进行了装修等支出，因此，对保证金被告应当返还原告;原告已装修投入的部分无法返还或不必要返还，被告可参照评估结论原价(144188.24元)折价赔偿予原告，但其中三原告在经营中因经营所需的工资、广告、水、电及相关的成本费用支出应由其自行承担，被告为原告垫付的电费14610元应由三原告偿还予被告;三原告在经营中已实际使用了租赁物，以佛山中院2004年5月20日正式通知日为停止经营日(实际使用时间为4个月零10日)，原告应当参照合同约定的租赁价格支付实际使用费86666.67元予被告，被告已支付的租金60000元应扣减，相比，结欠26666.67元;原告在租赁时应当审查清楚讼争酒楼的情况而未查清亦有过错，而且造成酒楼停业的主要原因不仅是被告的行为，还有因原告经营管理的原因造成，故原告亦应承担损失额144188.24元的20%责任，即 28837.65元。三原告的其他请求均缺乏理据，。、、第五十八条、，判决：一、确认原告关用添、招志海与被告颜博生于2003年12月2日签订的《租赁合同》无效;二、被告颜博生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关用添、招志海、廖永明返还租赁保证金 200000元;三、被告颜博生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关用添、招志海、廖永明偿付款115350.59元;四、原告关用添、招志海、廖永明应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告颜博生支付酒楼使用费26666.67元;五、原告关用添、招志海、廖永明应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告颜博生偿还垫付电费14610元。以上二至五项相互比对，被告颜博生应支付款共274073.92元予原告关用添、招志海、廖永明。六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费14834元、评估费11000元，共25834元(三原告均已预交)，由被告负担12938.61元(其中受理费 4138.61元、评估费8800元)，三原告承担12895.39元(其中受理费10695.39元、评估费 2200元)。