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房产公司的租赁合同纠纷

发布时间：2020-11-01 13:13:15

　　民事判决书

　　上诉人陈xx因租赁合同纠纷一案，，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

：2001年4月1日，南海市黄岐家私城、南海怡福房地产有限公司(以下简称为怡福公司)与陈倩萍签订了一份《黄岐家私城铺位租赁合同》，约定由陈xx承租位于佛山市南海区黄岐家私城21—23号铺位，租期为两年(即从2001年4月1日起至2003年3月31日止)。该租赁合同的第二条规定：“租赁期内，出租方如因建设拆迁时，须提前两个月书面通知承租方，免收一个月的租金，并退回保证金给承租方，不作任何补偿”。2002年8月16日，南海市黄岐房地产总公司(以下简称黄岐公司)接到南海市黄岐区规划建设办公室发出的《违章清拆通知书》，黄岐家私城21—25号铺位因规划道路建设需要须拆除，并限令黄岐公司于2002年11月30日前拆除。黄岐公司接到上述通知书后，分别于2002年9月30日及同年12月6日向陈倩萍发出《通知》，要求陈倩萍在2002年11月30日前将租赁的铺位交回黄岐公司。因陈倩萍没有履行而引起双方诉讼。，陈倩萍立即将涉讼铺位的物品搬出。该裁定于同年12月底执行完毕。

　　另查，南海市黄岐家私办公室是黄岐公司的内设机构，没有领取营业执照。怡福公司是由黄岐公司与香港佳诚发展有限公司合作开办的中港合资企业，该公司在业务上由黄岐公司负责管理，由于黄岐公司工作人员的疏忽，在与陈倩萍签订《黄岐家私城租赁合同》时错盖了怡福公司的公章，对此，怡福公司予以确认。陈倩萍承租黄岐公司的铺位后，对铺位进行了装修。装修费用合共83500元。黄岐公司租予陈倩萍的铺位是由黄岐公司建造的，该铺位是没有经过合法报建规划。

：黄岐公司将属于违章建筑的铺位租予陈倩萍，并与陈倩萍签订《黄岐家私城铺位租赁合同》，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，该合同无效。因该铺位属于违章建筑，被南海市规划部门限令拆除，故陈倩萍无法在该铺位继续经营。合同无效，双方均有过错责任，其中黄岐公司应负主要过错责任，陈倩萍负次要过错责任。因合同无效所造成的损失，双方当事人应按过错的大小承担。本案中，陈倩萍的损失是铺位装修费83500元，由于该铺位的租赁期是两年，按租期每月装修费用分摊应为3479元，陈倩萍实际使用该铺位是21个月，其实际装修费损失是三个月即10437元，因黄岐公司未能举证证明其损失，故本案确定的因该无效合同造成的损失是10437元，黄岐公司对该损失应承担70%的责任即7306元，陈倩萍承担30%的责任即3131元。黄岐公司请求解除原、陈倩萍签订的《黄岐家私城铺位租赁合同》，因该合同无效，自始至终没有法律约束力，故该请求没有法律依据，不予支持。黄岐公司请求陈倩萍立即搬出涉讼铺位，陈倩萍已履行。陈倩萍反诉请求黄岐公司赔偿损失130000元，不予全额支持。陈倩萍对黄岐公司不具有诉讼主体资格的辩解，没有事实和法律依据，不予采纳。综上，合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、黄岐公司与陈倩萍于2001年4月1日签订的《黄岐家私城铺位租赁合同》无效。二、黄岐公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈倩萍的经济损失7306元。三、驳回黄岐公司的其他诉讼请求。四、驳回陈倩萍的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由黄岐公司负担70元、陈倩萍负担30元;反诉费4110元，由黄岐公司负担231元、陈倩萍负担3879元。

　　上诉人陈倩萍不服向本院上诉称：1、原审仅凭不具执罚主体的“南海市黄歧区规划办公室”《违章清拆通知书》和黄岐公司认为其无报建，认定涉讼商铺属违章建筑，判决租赁合同无效是错误的。2、本案黄岐公司提出解除租赁是为了获取“南海市盐步雅兰帝斯家居展示中心(以下简称雅兰帝斯家居)”给其的更大利益。从强制拆除陈倩萍承租商铺的位置不是国家规划建路而是“南海市盐步雅兰帝斯家居展示中心”出资建通道入其商场的事实也证明了这点。3、就算黄岐公司没有报建属违章建筑出租，一审也应在判决合同无效的同时追究黄岐公司的欺诈责任，判令黄岐公司将租金返还给陈倩萍。一审没这样做反引用合同法第五十二条第(五)项，认为陈倩萍明知标的物不合法而自愿与黄岐公司签违反国家法律规定的商铺租赁合同，并依此做出认定和判决是错误的。4、，并让陈倩萍负担30%的损失责任是毫无道理的。。

　　上诉人陈倩萍在二审期间无新证据提交。

　　被上诉人黄歧公司答辩称，合同无效是因其违反了法律、法规，原审认定合同无效是正确的。对陈倩萍投入的装修部分，那是陈倩萍以为可以续租而做出的主观判断，无任何理由和依据，其损失只应由其自己承担。，维持原判。

　　被上诉人黄岐公司在二审期间无新证据提交。

　　本院认为：本案属租赁合同纠纷。双方争议的焦点主要是租赁合同的效力以及双方的损失数额。