购买车位起争执，业主叫板开发商

　　开发商登报通告，出售商住楼的地下车库停车位，不料业主却无人问津。4年后，开发商将车库整体对外出售。今年5月，因停车费争执与车库买受人无法协商解决，，请求撤销开发商与车库买受人的买卖合同，并确认6位业主对地下停车库每人有一个停车位的优先购买权。

　　业主不买车位 开发商对外卖车库

　　一家房地产开发公司(下称房产公司)投资建设南宁市xx路9号新和平二期商住楼。2002年，商住楼竣工交付业主使用，李xx等6人均是业主。在与所有买主签订合约时，房产公司均向业主表明，地下车库不计入公摊面积。

　　商住楼地下建有大车库，面积达3173.69平方米。李xx等6名业主都是有车族，平时以购买月票的方式向物业公司支付地下车库的车位停车费。

　　2005年4月下旬，房产公司先后两次在报纸上刊登通告，载明商住楼地下车库停车位开始销售，从刊登之日起至2005年4月30日止，为商住楼业主优先认购期，4月30日后将对外公开销售，请各业主到新和平二期售楼部联系车位认购事宜。该通告上还载有销售咨询电话和地址。

　　考虑到购买车位需要花费一大笔钱，不如买月票划算，李xx等6名业主均没有向房产公司购买车位。

　　同年6月28日，房产公司再次刊登广告，对外销售商住楼地下车库停车位，并载明了销售车位的面积与单价。

　　时至2009年5月，房产公司的地下车库在“沉寂”了4年之久后，终于被人相中。当月28日，房产公司与在商住楼物业公司工作的职工黄xx达成车库买卖协议，并签订了《存量房买卖合同》。房产公司以600万元的价格将商住楼地下车库整体出售给黄xx。同年6月12日，南宁市房产管理局向黄xx颁发《房屋所有权证》，载明商住楼地下车库所有权人为黄xx。

　　停车费用涨价 车位购买权引争议

　　黄xx买下停车库，仍然是将车位用于出租经营。考虑到物价不断上涨和经营成本的增加，黄xx决定提高车位停车费。对此，李xx等6名业主深感不满，先后找到黄xx，要求维持原有收费标准。双方经多次协商，却各不让步，无法达成一致意见。

　　今年5月，，请求确认房产公司与黄xx关于商住楼地下车库的产权变更无效，并请求确认6名业主对商住楼的地下车库每人有一个停车位的优先购买权。

　　7月20日，，李xx等6人申请变更第一个诉讼请求为撤销房产公司与黄xx签订的《存量房买卖合同》，第二个诉讼请求不变。经审查，，同时宣布休庭，以便给被告准备答辩时间。

　　9月17日，，并引导双方就李xx等6人的两个诉讼请求能否成立、有何事实和法律依据进行陈述。

　　“我国《物权法》第74条规定：‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。’《南宁市物业管理办法》第61条第1款规定：‘物业管理区域内停放机动车的车位、车库，应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。’这表明，购买建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库是需要符合法律规定条件的。”李xx等6人在开庭时如是说。

　　李xx等人声称，房产公司将整个停车场卖给黄xx，显然不符合法律法规规定，侵犯了作为新和平二期商住楼业主的合法权益。首先，房产公司在没有满足业主需要的情况下，不能出售给黄xx。其次，买主黄xx不是业主，其没有购买停车场的权利;即使黄xx是业主，也只能按照配置比例购买一个车位，而不能购买整个停车场。再次，按我国《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，李xx等6人作为承租人也享有优先购买的权利，他们曾向房产公司提出购买车位，却未能获得满足。房产公司和黄xx的买卖行为侵犯他们同等条件下的优先购买权。他们愿以同等条件的单价以及价款的给付时间、给付方式每人购买一个停车位。

　　房产公司辩称：“《物权法》规定的是应当首先优先满足业主的需要，并没有禁止或者否定‘其次’才能满足业主以外人员的情形。”房产公司认为，公司已多次刊登公告出售地下车库的车位，业主在该时间段完全可以优先购买，但在4年多的时间内没有业主认购车位，应视为业主放弃行使优先购买权，而且公司将停车场出售给黄xx并没有影响业主使用的需要。《合同法》所规定的优先购买权并不具备对抗物权的效力，停车场是基于整体转让而不是零售单卖，整体出售的价款等条件显然不同于车位的零售单卖，李xx等人提出的同等单价购买一个车位其实是零售的条件，与房产公司整体出售条件不能构成“同等条件”。此外，按照《合同法》的规定，有权提出合同撤销权的仅限于合同当事人，李xx等人不是合同的当事人，无权要求撤销该合同。据此，。

　　黄xx同意房产公司的辩解，并解释说，房产公司对商住楼的地下停车场车位依法拥有销售权，因长期无业主购买，她才向房产公司整体认购，并依法到房产管理部门办理了房屋产权登记，产生了法律效力，她合法取得了车库的所有权。因此，李xx等人的诉讼请求没有事实和法律依据。

　　一审依法判决 不支持优先购买权

，房产公司与黄xx签订的《存量房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，为有效合同。由于李xx等人在购买商住楼房屋时并未与房产公司约定地下车库的归属问题，且讼争车库亦未计入商住楼的公摊面积，根据《物权法》的规定，房产公司作为商住楼地下车库的开发商，与黄xx签订合同将车库出售，是依法行使所有权的行为，受法律保护，且该合同亦已实际履行，并办理了相关不动产所有权登记公示手续，黄xx依法取得车库的所有权。