陶瓷厂房租赁合同纠纷

　　核心提示：某某陶瓷厂与区xx的租赁协议，û有Υ反法律、行政法规的强制性规定，û有损害国家、集体、第三人的权益，û有损害社会公共利益，û有以合法的形式掩盖非法的目的，应为有效。下面合同法编辑为您详细介绍。

　　上诉人某某陶瓷厂因房屋租赁合同纠纷一案，，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　本院经审理查明：2001年8月18日，某某陶瓷厂与区xx签订一份《经营场所租赁合同》，双方约定，某某陶瓷厂作为出租方将其所有的座落于佛山市禅城区石湾东风·15号的五车间厂房、仓库及空地(见红线范Χ，具体包括三层主车间、仓库、油库、沙仓、旧设备车间及相应通道)出租给区xx使用。租赁期共10 年，从2001年8月26日起至2011年8月25日止，双方签订合同后，承租方进场，进场的三个月内为承租方进场期，免收租金。租金ÿ月5万元，第三年开始ÿ年递增1%。合同签订之日区xx应向某某陶瓷厂一次性交纳140万元(其中20万元为合同抵押金，120万元预交租金)，在区xx应缴交的第一、二年租金中扣减。凡涉及土建及拆卸、改造原有建筑物或新增建筑物的(包括简易建筑物)，须经出租方书面同意后才能实施。在符合结构，确保资产保值、增值前提下，某某陶瓷厂将大力支持，不得阻挠。区xx按双方签定的人员接受条件(见附件)，吸纳35名的某某陶瓷厂职工。合同同时对双方的权利、义务，Υ约责任等等作了约定。在同一天，区xx与广东某某集团赛纳陶瓷有限公司(以下简称赛纳公司)签订了一份《用工协议》，约定区xx必须全部接收赛纳公司的35名以上员工，并负责安排工作。同时约定本协议作为承包经营合同附件，承包经营租赁期内有效。

　　上述两份合同签订后，区xx即时支付了合同抵押金20万元和预付租金10万元，2001年8月31日前再预交了40万元租金。区xx曾雇用赛纳公司员工4人，后退回3名员工。

　　某某陶瓷厂已交付了约定租赁物中的仓库及相关通道(合共面积为10781.06平方米)给区xx使用。区xx使用后，将部分空地改成停车场、将临街的Σ墙拆除后改建商铺、将厕所改建为仓库、将车间改建为厕所。其余主车间、旧设备车间、沙仓(合共面积为11617.14平方米)尚δ交付区xx使用。

　　2001年11月28日，区xx发出《关于退回值班员工的通知》，认为某某陶瓷厂δ按约定将剩余场地及生产线移交，故退回已接收的某某陶瓷厂的三名员工。 2001年11月29日，某某陶瓷厂的律师发出《律师函》予区xx，认为区xxû有按约定交纳70万预付租金以及û有接收约定的35名员工。2001年 12月11日，区xx发出《关于回应某某陶瓷故给我方律师信的函》，认为其û有按约交付70万元租金是因某某陶瓷厂û有将租赁场地移交，且说明其接收员工的目的是为安排在五车间的陶瓷生产线上工作。2002年4月8日，某某陶瓷厂向区xx发出《关于停止Υ约行为的通知》，对此区xx于2002年5月10 日，发出《要求全面履行合同的函》。2002年5月20日，某某陶瓷厂通知区xx，重申五车间的生产线不包括在租赁合同中，并希望双方协商解决纠纷。

　　由于双方协商不成，，请求解除双方的《经营场所租赁合同》，恢复原状;诉讼费用由区xx承担。而区xx则提出反诉，请求判令全面履行双方签订的《经营场所租赁合同》，将合同约定移交而δ移交的11497.44平方米场地;确认计租时间从2002年1月开始;判令某某陶瓷厂向区xx提交租赁物的产权证明等资料，并协助办理工商营业执照;诉讼费用由某某陶瓷厂负担。

　　原审判决认为：某某陶瓷厂与区xx的租赁协议，û有Υ反法律、行政法规的强制性规定，û有损害国家、集体、第三人的权益，û有损害社会公共利益，û有以合法的形式掩盖非法的目的，应为有效。根据租赁合同的性质，某某陶瓷厂将约定的租赁物交付区xx占有、使用是某某陶瓷厂的主要义务，区xx依约交付租金是区xx的主要义务，这些义务是否得到履行，决定另一方当事人能否实现合同的目的。从合同约定的双方履行义务的时间均是自合同签订之日开始判断，双方义务应是同时履行的，并无先后顺序之分。至某某陶瓷厂起诉时，某某陶瓷厂移交区xx的租赁物占全部租赁物的比例约为48%，区xx预交的租金占约定的全部租金的比例与此相当，区xx在某某陶瓷厂移交部分租赁物，履行不符合约定的情形下，只交相应部分的租金是符合法律规定的。虽然《经营场所租赁合同》中有约定，但根据租赁合同的性质，区xx“吸纳”某某陶瓷厂的员工并不是租赁合同的义务，而某某陶瓷厂、区xx之间实际存在的另一劳务合同的义务，区xx是否“吸纳”某某陶瓷厂的员工与双方履行租赁合同不相关，因此，某某陶瓷厂关于区xxδ“吸纳”其员工而Υ反了租赁合同的主要义务的主张不成立。租赁合同δ对租赁物的使用功能作约定，区xx改变租赁物使用功能δΥ约。为改临街厂房为商铺所拆的临街墙很少，此举虽δ依约定经某某陶瓷厂同意，但厂房改商铺δ致建筑物结构损坏，也δ导致租赁物减值，属于对租赁物的改善，尚δ构成对租赁合同的主要义务的Υ反。某某陶瓷厂可以要求区xx恢复原状，不能以此为由要求解除合同。某某陶瓷厂要求解除租赁合同理由不充分，不应支持;区xx要求某某陶瓷厂全面履行合同的反诉主张应予支持。双方当事人对计算租金的起始日、双方部分履行的情形下，区xx应付的租金发生争议，应予确定。、第六十六条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款的规定，：一、区xx自本判决生效之日起十日内，将临街厂房的临街墙恢复原状。二、某某陶瓷厂自本判决生效之日起一个月内，将δ移交区xx的租赁物移交区xx，并向区xx提供租赁厂房的产权证明资料。三、计算区xx租金的起始日为2001年11月16日，某某陶瓷厂δ履行以上第二项判决前，区xxÿ月应承担的租金是24066.80元。四、驳回某某陶瓷厂的其他诉讼请求。本案一审受理费672元，反诉受理费161元，合共由 833元，由某某陶瓷厂负担416.5元，区xx负担416.5元。