购房定金交了能退吗

　　最近很多朋友都在问我，交了购房定金以后不想买这个房子了，定金能退吗？又或者是交了购房定金以后，但是据说按揭贷款政策从严了，如果我贷款办不下来，定金能退吗？首先，初步回答一下这个问题，大多数情况下，定金是可以退的，但不是大家所想的那样直接找开发商退，而是有策略的把定金退回，至于什么策略，就得从购房流程讲起了。

　　大家都知道，购买新房的一般流程如下(以按揭购房为例)：

　　第一步，选好房子，与开发商签订《认购协议》，同时缴纳一定数额的定金作为担保;

　　第二步，与开发商签订《商品房买卖合同》，缴纳首付款及各项税费;

　　第三步，开发商办理网签;

　　第四步，办理按揭贷款手续;

　　第五步，办理合同备案、预登记等手续;

　　第六步，开发商办理房产证。

　　其中，最为重要的步骤为第一、二步，《认购协议》是开发商与购房人协商一致签订的一个预约合同，该协议的本质是双方互相承诺：“即购房人承诺将于若干天之内与开发商签订《商品房买卖合同》，而开发商承诺在此日期之前不将此房售与他人，否则由违约方承担定金不退或双倍返还定金的责任。”

　　比如说，购房人A与开发商B于2018年12月1日签订了《认购协议》，约定A最迟于2018年12月10日前与B签订《商品房买卖合同》，若A未在此期限内与B签约，那么A就承担定金不退的违约责任;若B在此期限内将房屋另售他人或拒绝与A签订《商品房买卖合同》，那么B就承担双倍返还定金的违约责任。

　　既然明白了《认购协议》的本质，那么如果在缴纳定金以后不想买房了，如何退定金呢？关键就在第二步，签《商品房买卖合同》。为了避免开发商利用其强势地位与购房人签订极不平等的《商品房买卖合同》，国家相关部门制定了《商品房买卖合同》的合同范本，要求开发商必须使用合同范本与购房人签约，虽然此举一定程度上保护了购房人的利益，但也让一部分购房人误认为《商品房买卖合同》是国家机关制定的，不允许修改，开发商的销售人员也大多会这样告诉购房人。

　　其实，国家机关提供的只是一个范本，内容还是需要由买卖双方协商确定的，有心的购房人拿标准版本的《商品房买卖合同》来与开发商提供的范本对比，开发商声称不能修改的《商品房买卖合同》范本早已被他们改得面目全非。或者有的开发商不对《商品房买卖合同》进行大的修改，以此误导购房人，让购房人确信《商品房买卖合同》是不能修改的，但是开发商重新拟定了一份补充协议，这份补充协议就会变相把《商品房买卖合同》改得面目全非。在本律师经办的多起商品房预售合同纠纷案件中，无一例外的属于上面的情况。所以千万不要被销售人员给忽悠了，《商品房买卖合同》的条款一定得谈。

　　纵观各个开发商拟定的《商品房买卖合同》及其附件，几乎全是霸王条款，如果在缴纳定金后想退回，那么一定不能签《商品房买卖合同》，一定不能签《商品房买卖合同》，一定不能签《商品房买卖合同》，重要的事情说三遍，一旦签了，定金就转为购房款的一部分，此时在开发商没有违约的情况下，几乎不可能全额退回。这里有人要问了，《认购协议》中约定了购房人要去签《商品房买卖合同》，这里又说不能签，那不是违约了吗？如果不去签约，当然是违约了，但如果因为合同条款协商不成导致《商品房买卖合同》未签订，那么显然就不是购房人的责任了。

　　所以想要退回定金的最稳妥方法，就是在《认购协议》约定的时间内与开发商协商《商品房买卖合同》条款，因开发商草拟的合同范本极为不公平，而绝大多数开发商都不愿对合同内容进行修改，且购房人可以提出要求在按揭贷款不成时候解除《商品房买卖合同》并且不承担违约责任等合理要求，所以绝大多数情况下《商品房买卖合同》都会因分歧太大而无法达成一致，也就无法签订了，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而因双方对《商品房买卖合同》条款无法达成一致造成的签约不成，显然就属于不可规责于当事人双方的事由。

　　虽然上述方法可以将购房定金退回，但开发商也在变着法儿避免购房人用上述方式退定金，这里就顺带讲一下开发商的“套路”，以提醒购房人注意！

　　首先特别注意，不要相信置业顾问的口头承诺！不要相信置业顾问的口头承诺！不要相信置业顾问的口头承诺！重要的事情说三遍！也不要相信开发商会在任何情况下主动退还定金！在购房人没有交任何费用之前，很多置业顾问会想尽一切办法促成购房人签《认购协议》，比如明明政策规定首付至少四成，但是有些置业顾问会以“公司有关系”为由，忽悠购房人可以首付三层，并且《认购协议》中也可以按照首付三层进行约定，但殊不知该条约定后面往往还有一句“实际贷款额度以银行审批为准。”所以，请看清合同条款再签！

　　另外，《认购协议》中的某一条可能会约定：“乙方在签订本协议前已对甲方公示的《商品房买卖合同》条款充分阅读和理解，并同意其中所有条款，后续若以《商品房买卖合同》条款未协商一致拒不签订的，由乙方承担违约责任。”其实在绝大多数时候，开发商根本没公示《商品房买卖合同》，购房人也没看过，所以遇到《认购协议》有这一条的时候，不管置业顾问如何解释和忽悠，一定要坚决修改。

　　其次，《认购协议》中会约定例如：“乙方需于2018年12月10日前同甲方签订《商品房买卖合同》，逾期未签订的，由乙方承担违约责任。”这里的期限非常重要！但往往置业顾问会口头说这个时间不重要，12月31日前来签约都可以。这是一个非常深的套路！如果购房人真的信了而没有在12月10日前去签约，那么开发商可能在12月11日立马发函表示购房人已违约，要扣除定金！然后置业顾问会告诉购房人不用管那个函，只要后续来签约就行。确实是这样，购房人正常去签约是没问题的，但只要购房人对《商品房买卖合同》的条款提出异议而不签，那么开发商会立马变脸，以购房人已违约为由拒不退还定金。这时候购房人就面临要么损失定金，要么接受开发商霸王条款的两难选择！

　　再次，《认购协议》中可能会约定购房人在签订《商品房买卖合同》之前或者X年X月X日之前预先向开发商缴纳房款，然后置业顾问会说不用管这个条款，等签《商品房买卖合同》以后再交钱。道理同上，如果超过这个时间，开发商仍会发函以购房人违约为由扣除定金，只要购房人后续不同意《商品房买卖合同》的条款而不签约，开发商都不会退定金。所以，当出现这类先付款的条款时，一定要坚决修改！

　　以上就是《认购协议》中常见的陷阱，也是购房人走得较多的套路，提醒后来者签的时候一定要注意！鉴于篇幅有限，无法对商品房买卖过程中的所有风险一一提醒，若有其他疑问，欢迎向本律师提出。

　　重庆的杨斌律师简介

　　杨斌律师，重庆远沐律师事务所高级合伙人，中国政法大学法学硕士，中华全国律师协会会员，重庆律师协会会员，乡村基首席法律顾问，重庆之声《身边说法》栏目2017年度特邀嘉宾，西南政法大学量刑研究中心刑事疑难案件研究基地研究员，多家媒体及网站的点评律师。其组建的律师团队，先后代理了各类案件，担任多家企事业单位的法律顾问，尤其擅长处理各种合同纠纷，建筑地产纠纷，知识产权纠纷，婚姻家事纠纷，劳动争议，以及提供专业的刑事辩护服务。团队法律理论功底深厚，诉讼实践经验丰富。始终坚持“专业、诚信、厚德、崇法”的执业理念，始终坚持“言必行、行必果”的办案风格。我们，会是您的睿智之选！联系电话：185-8123-4580

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