拍卖合同纠纷一案

　　核心内容：当发生拍卖合同纠纷时该怎么办?下面由小编通过案例为您介绍，希望对您有帮助。

　　原告吴某与被告乌鲁木齐A拍卖有限公司、被告徐松林及第三人B公司乌鲁木齐办事处拍卖合同纠纷一案，再审审理后作出(2004)新民再字第**号民事裁定，，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告吴某委托代理人史峥嵘，被告A公司委托代理人赵兴江，被告徐松林、第三人B公司乌鲁木齐办事处委托代理人袁军、杨建新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　原告吴某诉称，2001年8月6日，我与A公司签订一份协议书，约定：A公司以2800000元(含佣金)的价格将位于乌鲁木齐过境公路178号的在建综合楼及土地拍卖给我。签字当日首付1700000元，其余款1100000元在7日内全部付清，待款项付清后，A公司提供该在建工程的过户手续。协议签订后，我依约向A公司付清2800000元。2001年8月16日，A公司又让我参加其举办的拍卖会，并交给我一份拍卖成交确认书。但时至今日，A公司也未将该房地产的过户手续交给我。由于在建工程及土地使用权迟迟不能过户，导致我资金被占用的利息损失640477.5元。后经了解，。1997年11月，该房地产产权人乌鲁木齐宏利工贸总公司将该在建工程以2374144元的价格抵债给中国农业银行乌鲁木齐市支行沙依巴克区办事处。2001年，B公司乌鲁木齐办事处在没有取得该在建工程土地使用权证的情况下，便将该在建工程转让给徐松林，后徐松林又与A公司签订委托拍卖书，而A公司未告知我真实情况，。综上，我认为与A公司签订协议时，，在没有取得该房地产土地使用权证书的情况下，该房地产是禁止转让的。故双方签订的拍卖协议，属违反法律的无效协议。A公司在该在建工程未取得该宗土地使用权证书，且法律明文禁止该宗房地产转让的情况下，仍然接受委托，，其行为违反法律规定，存在重大过错。请求判令我与A公司签订的房地产买卖协议无效;判令A公司、徐松林退还我交纳的购房款2800000元;赔偿我利息损失640477.50元;并承担本案全部诉讼费用。

　　被告A公司辩称，吴某所述与事实不符，我公司是在接受委托人徐松林的委托后按照正当的拍卖程序对位于乌鲁木齐市过境公路178号的原属乌鲁木齐宏利工贸公司的在建综合楼工程及土地进行了拍卖。2001年8月6日吴某与我公司签订一份协议，并于同日交款1700000元，于8月14日交款1100000元，同年8月16日吴某通过竞买成交，并由我公司向其出具了拍卖成交确认书。，无法办理过户手续，与我公司交涉，经我公司与B公司乌鲁木齐办事处努力，，办理产权转让的障碍已消除。，其情况是在拍卖完成后徐松林告知我公司的，我公司不存在过错责任。综上，我公司在拍卖房产过程中实施的拍卖活动，完全按照拍卖法的规定进行，拍卖活动合法有效，请求依法驳回吴某要求我公司退还房款及赔偿损失的诉讼请求。

　　被告徐松林辩称，我是在与B公司乌鲁木齐办事处签订协议并支付转让费办理合法手续后，才取得乌鲁木齐过境公路178号在建工程及土地的使用权。2001年8月我又与A公司签订拍卖委托书，委托A公司对该宗房产进行拍卖，拍卖底价2800000元。后A公司与吴某达成协议将该宗房产拍卖给吴某。故我和本案无关，不应承担任何民事责任。

　　第三人B公司乌鲁木齐办事处辩称，我办事处从未委托A公司对乌鲁木齐过境公路178号在建工程进行拍卖，并非拍卖合同的当事人，，我办事处只是将房产依法转让给徐松林与吴某无任何法律关系，本案与我办事处无关。请求驳回吴某的诉讼请求。

　　经审理查明，1997年11月5日乌鲁木齐宏利工贸总公司(下称宏利公司)因拖欠中国农业银行乌鲁木齐市支行沙依巴克区办事处(下称农行沙办)2000000元贷款未还，，双方达成《以物抵债协议》，规定宏利公司将该公司所有的位于乌鲁木齐市过境公路178号一栋五层在建综合楼(未完工程)及其所占用的土地以2374144元的价格抵债给农行沙办。协议签订后，因宏利公司尚欠电费、土地出让金、征地等遗留问题未解决，故农行沙办未将上述房产及土地使用权办理至其名下。期间，，要求暂停办理宏利公司在建综合楼及土地使用权的相关手续。

，2000年3月农行沙办将其对宏利公司债权(含上述房地产)权利依法全部转移给B公司乌鲁木齐办事处，由B公司乌鲁木齐办事处行使债权人对债务人的各项权利。2001年8月1日，B公司乌鲁木齐办事处与徐松林签订协议书，约定：B公司乌鲁木齐办事处将宏利公司于抵债的综合楼及其占用范围内的土地使用权以1500000元转让给徐松林，B公司乌鲁木齐办事处在徐松林付款后积极协助其办理解封过户手续。并写明徐松林在签订协议前，已对B公司乌鲁木齐办事处所转让的上述房地产的位置、性质、面积、用途及权属等情况进行了详细的调查了解并予以确认无任何异议。2001年7月20日徐松林与A公司签订一份委托书，内容为：徐松林委托A公司将位于乌鲁木齐市过境公路178号的原宏利公司在建的工程及土地进行拍卖，拍卖底价为2800000元。徐松林不承担佣金及其它费用，买受方的佣金在拍卖底价中扣取5%的佣金计140000元。2001年8月6日，A公司又与吴某签订一份协议书，协议约定：A公司将位于乌鲁木齐市过境公路178号建筑面积为3434.82平方米，占地面积3600平方米，土地编号53.0-44.0的综合楼及土地依法拍卖给吴某;双方确认该标的拍卖价款2800000元(含佣金)，签字当日首付1700000元，其余款1100000元在7日内全部付清。待款项付清后A公司将提供该项房地产的过户手续。协议签订后，吴某于同年8月7日、8月14日分两次给付A公司拍卖房款计2800000元。上述协议签订后，A公司才于2001年8月9日在《都市消费晨报》上刊登拍卖公告，，其中拍卖房地产类中包括位于乌鲁木齐市过境公路178号的在建工程及土地。2001年8月16日A公司与吴某签订了竞买协议，并出具拍卖成交确认书。写明吴某对乌鲁木齐市过境公路178号的房产及土地拍卖成交，落槌价2660000元，酬金140000元。，吴某无法办理相关产权过户手续，造成该在建工程至今闲置。

　　另查：2001年8月1日B公司乌鲁木齐办事处与徐松林签订的协议及2001年8月6日A公司与吴某签订的协议附件中所列的涉案房产的相关文件，均未有涉案房产的权属证书。

　　以上事实有2001年8月6日吴某与A公司签订协议拍卖协议，2001年8月7日、8月14日A公司给吴某出具的收到购房款2800000元的收据，2001年8月16日吴某与A公司签订的竟买协议及拍卖成交确定书，，1997年11月5日宏利公司与农行沙办签订的以物抵债协议，2001年8月1日B公司乌鲁木齐办事处与徐松林签订的协议书，2001年7月20日徐松林与A公司签订的委托拍卖书，同年8月9日A公司在《都市消费晨报》上刊登拍卖公告及原、被告庭审陈述等证据证实。

　　本院认为，：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”;：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利不得做为拍卖标的”。本案当事人所讼争的原宏利公司名下位于乌鲁木齐过境公路178号在建综合楼工程及其所占用的土地，虽系宏利公司以物抵债的方式转让给农行沙办，，致使其属于依法不得转让的房地产。2001年8月B公司乌鲁木齐办事处与徐松林签订的上述房地产转让协议，徐松林与A公司签订的委托拍卖书，A公司与吴某签订的拍卖协议，，上述协议违反了法律的禁止规定，应属无效协议。、第27条规定：“委托人和拍卖人应当向竟买人说明拍卖标的的来源和瑕疵”。作为委托人的徐松林和作为拍卖人的A公司在履行拍卖协议时应将其明知或应知的所拍卖房地产的权利瑕疵告知竞买人吴某，或以其他的方式向吴某作出相应的提示，给其以应有的注意。而徐松林和A公司却未将拍卖房产存在的瑕疵(未办理土地使用权过户手续)的情况明确告知竞买人吴某，造成吴某向A公司支付2800000元拍卖款后，无法办理所竞买成交的标的物的过户手续，因此徐松林和A公司应依法承担合同无效的过错责任，并向竞买人吴某赔资金占用期间的利息损失。A公司辩称该公司是在拍卖完成后，，该公司不存在任何过错，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。徐松林主张其和本案纠纷无关，不应承担任何民事责任，于法无据，本院亦不予支持。综上，：“委托人违反本法第6条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或依法不得处分的，应当承担连带责任”。吴某主张A公司、徐松林返还交纳的拍卖房款，理由充分，于法有据，应予支持。另2001年8月16日A公司与吴某签订竞买协议及拍卖成交确认书前，双方就已于同年8月6日签订了拍卖协议，并于预定拍卖日前由吴某付清了全部拍卖合同款2800000元。A公司的上述行为已排除了其他潜在购买人的权利，使拍卖会流于形式，其行为违反了法律所规定的拍卖程序，该公司辩称其在拍卖房产过程中完全按照拍卖法规定的程序进行，其拍卖活动合法有效，与本院所查证事实相悖，本院不予认定。A公司应向吴某返还收取的佣金140000元并赔偿利息损失。根据合同相对性原则和拍卖关系的法律性质，在拍卖过程中给买受人造成损害的，买受人只享有向拍卖人及委托人主张损害赔偿的权利，因此本案第三人B公司乌鲁木齐办事处与徐松林签订的协议虽为无效协议，但吴某主张该办事处亦承担法律责任，缺乏法律依据，本院不予支持。、第五十八条、、第七条、第十八条第二款、第二十七条、第五十八条之规定，判决如下：

　　一、原告吴某与被告A公司2001年8月6日签订的协议为无效协议;

　　二、被告A公司于本判决生效后10日内退还吴某交纳的拍卖佣金140000元;赔偿利息损失32550元(自2001年8月15日至2005年10月15日，按年息5.58%计息)。

　　三、被告徐松林于本判决生效后10日内返还原告吴某交纳的房款2660000元，赔偿利息损失618450元;(自2001年8月15日至2005年10月15日，按年息5.58%);

　　四、被告A公司对徐松林返还吴某的房款及利息损失承担连带责任;

　　五、驳回原告吴某对第三人B公司乌鲁木齐办事处的诉讼请求。

　　一、二审案件受理费各27265元(一审吴某已预交26847.10元，还需补交417.90元);财产保全费17357.10元(吴某预交)均由A公司和徐松林承担。