换房欠款纠纷案

　　原告庄某枝与被告舒某换房欠款纠纷一案，本院于2001年2月23日受理后，先由代理审判员王晓光适用简易程序独任审理，于2001年3月13日公开开庭进行了审理，因原被告分歧较大，案情复杂，依法转为普通程序审理，并组成合议庭，于2001年5月25日又公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托代理人易浚与被告委托代理人邱运锋到庭参加了诉讼;第一次庭审后，为便于查清案件事实，本院要求双方当事人亲自参加诉讼，第二次开庭时原告庄某枝及其委托代理人易浚、孙雷正到庭，而被告舒某仍未出庭，其委托代理人邱运锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，原被告系弟媳关系，原被告自愿于1998年1月23日协议置换房屋产权，被告将位于方中圆8号楼6单元603户房屋与原告的位于鞍山二路21号3号楼401户房屋互换产权，同时因被告房屋大，原告给付被告两万元。因为两处房屋均未办下房产证，故原被告在换房后一直未办理产权过户手续。2000年底被告找到原告要求将房屋再换回来，并谎称如不换回，房子就会被没收。原告提出让被告支付原告垫付的购房款，并赔偿装修损失8000元(装修所花费用有单据证明的是8000元，实际上远不止8000元)。被告曾同意装修费按一半即4000元赔偿，加上其他费用，被告许诺卖房后共还给原告32000元，但至今被告仍未偿还，。

　　被告辩称，原被告签订了换房协议，但是由于原告违约，拒不将旧房产权证和土地使用证交给被告，导致被告不能办理鞍山二路房的房产证，致使被告无法实现卖房的愿望。原告提交的换房合同的左下角注明被告收到原告四张单据合计10698.02元，现金9301.98元，说明被告仅仅收到9301.98元现金，四张收据是双方为办理换房手续而收取的，双方在实际履行中并没有按照约定，而是分别交付各自房屋的有关费用。被告房屋费用的单据上均是被告的名字，原告没有证据证明该费用是由原告垫付。对于原告要求被告返还32000元，其证据仅仅是被告写的欠条，但该欠条注明的是“两面上楼费”，如原告以此为据主张被告支付其垫付款项，则只能就其所谓的垫付部分主张权利，而无权就其本身应当交付的鞍山路房屋的费用要求被告承担。此外，被告书面承诺给原告的32000元，并非出于自愿，而是在原告拒不腾出方中圆房，而被告又急于卖房的情况下，不得已写的，目的是要把原告骗出去。对于装修费，原告的单据不是正式发票，对此不予认可，被告亦没有同意赔偿给原告4000元。

　　经审理查明，原告系被告丈夫之姐，原被告于1998年1月开始协商换房，于1998年1月23日正式签订合同，该合同约定：舒某自愿提出将位于方中圆8号6单元603户套二房(以下简称方中圆房)与庄某枝的位于鞍山二路21号3栋3单元401户套一房(以下简称鞍山二路房)调换，庄某枝同意;由庄某枝给付舒某2万元(包括鞍山二路房所有费用共四张收据合计10698.02元，再由庄某枝付给舒某9301.98元);由舒某以庄某枝的名义买下鞍山二路房，由庄某枝以舒某名义买下方中圆房。合同由原被告签名，且原告之子孙红军与被告之夫庄名奇作为证人亦在合同上签名。合同签订同时，庄某枝将购房(鞍山二路房)款的单据四张(金额10698.02元)及现金9301.98元交付给了舒某，舒某在该合同的左下角签收单据及现金。合同(包括左下角的收条)拟好后，双方将合同复印四份，将原件销毁，当事人及证人均在复印件上签名后并各执一份。合同签订后，双方互换了房屋。庄某枝对方中圆房进行了装修。

　　以上事实有原被告提交的换房合同及双方当事人陈述在案佐证，双方当事人均无异议。

　　对于被告收到原告的四张鞍山二路房单据上的费用是由谁所交，双方存有争议。原告称系原告所交，因合同约定由庄某枝给付舒某2万元的换房差价(原告是以套一房与被告的套二房调换)，同时合同规定，应由舒某购买鞍山二路房产权，而原告已经购买了鞍山二路房产权，故以已交购房费用抵折部分换房差价，原告另外付给被告未抵折部分9301.98元。被告认为系被告所交，理由是双方并未完全按合同履行，该费用是被告按合同约定所交，而原告未按合同约定给付被告2万元，而实际只给付了9301.98元。本院认为，原告的解释完全符合双方换房合同的约定，该款应认定系原告所交;而被告的解释除不符合合同的约定，亦有悖常理。理由是：(1)该合同主文及左下角收条系同时拟订，证明四张单据所载明费用系于签合同前已交纳。因收条所载内容系对合同的部分履行，其与合同是同时书写的，庄某枝不可能在签合同的同时即不履行合同，只给付现金9301.98元，即便是仅给付部分现金，也不会是一个精确到分的数额，更不会这个数额与单据上的数额之和恰巧是2万元——双方换房的差价。(2)如果该费用系由被告交纳，单据应在被告手中，而不应在原告手中，不会再由原告将单据交给被告。

　　另查明2001年初，被告因欲卖房，提出与原告将房屋换回。2001年1月7日，被告之夫庄名奇带着舒某写给庄某枝的字条，向原告索要购买方中圆的交费单据。该字条正面由舒某书写“大姐：你两面上楼费总数是32000元”，该字条下方有庄名奇书写“买房给钱”并签名，落款时间为2001年1月7日。该字条反面庄名奇又书写“我买了房子，给你钱，马上给你，必须有中间，有回来”并签名，落款时间亦为2001年1月7日。对该字条原告又提交了有庄名奇签名的复件，其中对字条反面的内容，庄名奇修改为“我买了房子，给你钱，马上给你钱，必须有中间人，不给回来。”原告还退交了五份有关方中圆房购房收款收据的复印件(复印在两页纸上，收据上的交款人栏署有舒某的名字，交款额是19266元)，均有庄名奇的签名。对庄名奇在字条上写的“买”字，双方一致认为应为“卖”字，系庄名奇错写。

　　以上事实有舒某及庄名奇写的字条、庄名奇签名的字条正反两面复印件和收据复印件及当事人陈述证明。

　　原告根据以上证据称方中圆的购房款系原告交纳，收据一直在原告手中，被告因要卖方中圆房，让庄名奇带着被告的字条向原告索要收据，原告同意后将被告的字条收下，并将字条连同收款收据均复印一份后，让庄名奇在复印件上签名后，拿走收据原件。被告称，收据上载明的交款人是舒某，证明该款系由舒某交纳，原告没有证据证明该款系由其垫付。本院认为原告所述属实，应予认定，方中圆房购买产权的费用是由原告庄某枝出资垫付。理由是：(1)原被告双方1998年签订的换房房合同约定“方中圆房屋由庄某枝以舒某的名义买下”，该约定表明两重意思：一是该房由庄某枝出资购买，二是该房购买是以舒某的名义购买。因此从合同上看，原告如果履行了合同，购房单据上就应该写舒某的名字，被告如主张原告未履行合同，而是被告出资购买，则被告负有举证责任。(2)购房单据保存于原告手中(这从庄名奇在复印件上签字可以看出)，从常理来看，应是由原告出资交钱，如果原告不履行合同，而是由被告出资，被告不会将单据交给原告。(3)从合同上看，原告主要义务是交付被告换房差价20000元，至于双方均以对方名义购买原属对方承租的房屋，既可以理解成一种权利，亦可理解成一种义务，但基本上是一种权利，对于以小房换大房的原告而言，更多的是一种权利。即使理解成义务的话，也不是主要义务，原告连主要义务都履行了，按常理是不会不履行次要义务的。(4)双方签订合同后，三年未发生纠纷，被告亦未提交证据证明原告未履行合同义务。(5)被告自己写的字条称是“两面上楼费”，亦证明包括方中圆房的购房费用系原告所交。

　　原被告将房屋换回后，被告已将方中圆房出卖。

　　本院认为，原、被告于1998年1月23日签订的换房合同(以下简称原合同)，系双方自愿签订，不违反法律规定，系合法有效的民事行为。双方履行了该合同后，被告又要求将房屋换回，并让其丈夫庄名奇带着自己书写的载有换回房屋给付差价的字条，向原告索要方中圆房的购房单据，该行为可视为欲与原告签订一个新的合同的要约，该新合同内容即是舒某将鞍山二路房与庄某枝的方中圆房相换，同时舒某给付庄某枝差价32000元，于卖房(方中圆房)后给付。原告庄某枝表示同意，将被告的字条收下，并将方中圆房的单据交给被告，应视为对要约的承诺。尽管原告是向庄名奇表示同意并将单据直接交给庄名奇，但因庄名奇持有被告书写的载有要约内容的字条，且庄名奇又系被告的丈夫，原告有理由认为庄名奇的行为系代理被告而为，故原告向庄名奇所为的行为仍然构成对要约的承诺。至此，原被告间又成立了一个新的换房合同。另外，仅从原被告此后又互换了房屋的事实看，双方间亦成立了一个新合同，并且原告已经履行了新合同的义务。新合同虽然没有完整的书面形式，但并不能影响其效力的产生。新合同的内容并不违反法律规定，应是合法有效的合同。在确定新合同的内容时，涉及到如何理解被告所写的“两面上楼费”问题。关于“上楼费”，比较好理解，按双方当事人的解释就是购买房屋产权等费用。这里着重是对“两面”的理解。因为按原合同的约定，鞍山二路房购房费用由被告出资，原告给付被告换房差价20000元;实际上鞍山二路房购房费用在原合同签订时，原告已经交纳了，如严格按原合同履行，应由被告给付原告已交纳的鞍山二路房购房费用10698.02元，原告将相应购房单据交给被告，同时原告再给付被告20000元。双方债务相互抵折后，原告仅将购房单据交给被告，再给付未抵折部分现金9301.98元，视为在法律上履行了原合同。原被告作为普通市民根据事实对原合同理解为：原告出资购买了两套房屋的产权，并将鞍山二路房屋产权给被告同时给被告9301.98元，以此获得方中圆房的产权。应当说这种理解并无不妥，亦合乎情理，其在实质上与原合同并无差别。因此被告才会写“两面”。应该注意的是原被告签订的两个换房合同，并不是简单的房屋换了又换回的关系。第一个合同内容实质是互换房屋的承租权，因第一个换房合同签订后，双方还要各自交钱购买所换得的房屋的产权，即双方互换的是尚未购买产权的房屋;新合同的内容实质是互换房屋的所有权，或者说互换已购买产权的房屋。被告主张其所书写的给付原告32000元，并非其真实意思的表示，因没有提交证据加以证明，且从本院查明的事实看，32000元的价格合法合理，故对被告的主张，本院不予支持。原被告签订新合同后，对房屋进行了交换，被告亦将方中圆出卖，应当应约履行给付房屋差价的义务。被告主张原告未依照原换房合同履行义务，导致被告无法出卖房屋，一方面未提交证据证明，另一方面系对本案纠纷产生的原因认识不足，本案实质上是关于新合同的纠纷，因此对被告的该主张，本院亦不予支持。、，判决如下：

　　被告舒某于本判决生效后十日内给付原告庄某枝换房差价32000元。

　　案件受理费1374元，由被告负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，。