农村房屋买卖合同纠纷

　　核心内容：发生农村房屋买卖合同纠纷如何处理？下面由小编为您介绍，希望对您有帮助。

代 理 词

　　尊敬的审判长：

　　我接受上诉人张某的委托，作为其二审代理人，现根据法庭调查的情况，结合本案的事实和法律规定现发表如下代理意见，请在做出判决时参考：

　　一、自签订《协议书》到现在，被上诉人全家一直都不是某村集体经济组织成员，不享有八家村集体经济组织成员的土地和房屋方面的权益，《协议书》和《买卖房屋草契》违反国家法律强制性规定，当属无效。

　　根据《土地管理法》第四十三条规定， 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

　　所以，建设住宅必须使用“本集体经济组织的土地”

　　本集体组织以外的成员又分为城镇居民和外村村民。关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，现在司法实践中普遍认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。与本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效，所以，在农村集体土地上所建住宅的买卖合同，导致了非本集体经济组织成员，占有该集体经济组织的土地的结果，也就由于违反法律禁止性规定。

　　城镇居民购买农村房屋的合同无效，在此不必累述。

　　从农村宅基地的申请上看，国家对宅基地的申请是严格控制的。城市居民或外村村民不享有本村宅基地的申请或分配的资格。如果《协议书》有效，实质上是变相地将本村集体经济组织的土地使用权转让于非本村集体经济组织成员。

　　涉案的房屋所占用宅基地权属归某村集体所有，宅基地的使用权是某村集体经济组织成员专属享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非某村集体经济组织成员无权取得或变相取得。

　　现在，某村委会和经济合作社证明：被上诉人至今不是某村集体经济组织成员。

　　再根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定，　有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

， 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

， 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

　　所以，《协议书》的标的禁止买卖，且《协议书》履行中也没有按上述法律法规的规定办理变更登记，故《协议书》无效。

　　二、《协议书》和《买卖房屋草契》是以合法形式掩盖非法目的。

　　被上诉人原是朝阳区洼里乡仰山村北队175号居民，在仰山村已经享受了宅基地的权益，原宅基地和房屋因为拆迁已经得到了赔偿，也就是说，原宅基地有偿转让，按着《土地管理法》第六十二条第三款的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《关于加强农村宅基地管理的意见》【国土资〔2004〕234号】第(五)严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

　　农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

　　2006-09-18《关于加强农村宅基地审批管理有关问题的通知》

　　第二条规定：宅基地的申请主体必须是本集体经济组织内的农村村民，本集体经济组织以外的农村村民或居民不得申请使用宅基地建设住宅，否则应依法办理征地手续。

　　《协议书》得到履行的结果是，实质上被上诉人变相取得了非本集体经济组织的农村宅基地。且取得某村集体宅基地的方式不是拆迁安置，而是非法买卖。

　　而本案中被上诉人依《协议书》的“合法”形式，达到了在北京享受两宗宅基地的非法目的。

　　村委会、镇政府无权审批村宅基地转让的手续，权力在区县政府。

　　既然被上诉人已经农转工人自谋职业，且在朝阳区洼里乡仰山村享受了一次宅基地被占用的补偿，现在又通过《协议书》变相取得农村宅基地的使用权。这显然是通过非法手段，达到非法侵占国家或集体利益的目的。被上诉人一家违反法律规定，享受二宗宅基地，导致上诉人一家一宗宅基地也没有。侵犯了上诉人的作为某村集体经济组织成员的合法权利，导致上诉人无家可归。

　　现被上诉人因在朝阳区仰山村拆迁得到了赔偿，在京有多处住宅，而上诉人却无家可归。此案虽小，但关乎上诉人一家及其三哥张荣九一家的生存问题。处理不公，可能导致恶劣的社会后果和影响，特请贵院本着法律、公平、公正促进和谐和精神，判决撤销原判决，改判决全面支持上诉人的一审诉讼请求。

　　以上意见，敬请采纳。

　　原告 张某的代理人：

　　2011年 月 日