经济适用房转让合同纠纷

　　核心内容：经济适用房转让合同发生纠纷如何处理?下面由小编为您介绍，希望对您有帮助。

　　案情：

　　2007年底，由于城市改造，市民沈某所住的房子被拆迁了，并获得7万余元的拆迁款。依照政策规定，被拆迁户可以申请购买经适房，沈某当即提出了申请，很快得到批准。2008年1月上旬，沈某与房地产开发公司签订销售协议，约定买一套77平方米的经适房。沈某是被拆迁的优抚安置对象，按照相关政策，原本26万元的房子，对沈某仅售17.3万元。2008年1月16日，沈某与一位叫陈某的来到售楼处，匆忙交齐了房款。原来，沈某因为资金紧张，连日不停筹款，当她听说陈某准备购房，便与其签订了“房票”买卖合同，将房子以26万元卖给陈某。因为国家有关部门规定，经适房购买未满5年的，不得上市交易，所以双方在合同中约定，房屋所有人还是沈某，待5年期满后再办理过户手续。不久，陈某从沈某手中拿到了房子的钥匙。半年后，沈某看到周边的房子“呼呼”地上涨，便找到陈某，欲返还房款收回房子，但陈某拒绝。2009年上半年，陈某全家搬进了新房。2009年底，，请求判决被告陈某返还房产。

　　相关争议：

　　第一种观点认为，：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”依照上述规定，沈某卖房, 违反了国家的强制性规定。既然国家规定未过5年时限的经适房不能买卖，那么她与陈某之间签订的房屋买卖合同应属无效。陈某应将房子返还。

　　第二种观点认为，未过5年期限的经适房买卖，属于标的物有瑕疵的买卖行为，应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，并非无效合同责任。在当前房地产价格不断升高的情况下，房屋出卖人如果因自己的买卖行为违反了法律的强制性规定为由，主张买卖合同无效，试图通过诉讼要回正在不断升值的房屋，以极小的法律代价取得极大的不法利益，这对买房人极不公平。如果出卖人的这种“阴谋”能够得逞，不仅严重损害买受人的利益，也是对诚信原则的极大挑衅。

：陈某与沈某当初签订的房屋买卖合同有效，沈某在5年期限到期后，配合陈某办理过户手续。

　　法律分析：

，，，不得以地方性法规、行政规章为依据;《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　根据上述规定，沈某和陈某签订的买卖不满5年的经济适用住房的买卖合同，应当认定为有效合同。而且此合同只是为双方设立了权利义务关系，只要符合成立要件(如购买人必须符合经济适用住房的申请人资格)，按照《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同应为有效。但政府有优先回购权。

　　《合同法》第52条第一款第五项虽然规定了“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，但司法实践中越来越倾向于对民事合同采用有效解释优先原则，对合同法上述规定，采用了严格限制原则，即把强制性拆分为效力性和禁止性，只有违反效力性规定的，才视为无效，比如毒品买卖合同，就无效。但对禁止性规定，一般把民事、行政分开，即一方面对当事人予以行政处罚，另一方面则不因此否定当事人的真实意思，即承认合同有效。

　　根据相关规定，案件中涉及的这套经适房在一定条件下是允许上市交易的，并非绝对禁止，所以买卖该套经济适用住房的行为也不应认定为侵害社会公共利益。

　　《城市房地产管理法》第38条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，为什么不属于《合同法》第52条第一款第五项规定的所谓的强制性规定范围呢?因为《城市房地产管理法》属行政管理性的法律，主要规范房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。这一规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人，因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。

　　本案中，即使沈某违反了该项的规定与陈某签订了经适房买卖合同，也只是对沈某产生行政管理上的法律后果，并不影响双方所签订合同的效力，所以，原审判决以双方所签房屋买卖合同违反了《城市房地产管理法》第38条第(六)项的规定为由认定合同无效是不正确的。

　　从众多经适房转让纠纷来看，买卖双方在签订合同时都是在平等、自愿的基础上签订合同的，之后出卖人之所以要违约都是因为如今的房价高涨想从中获取利益所为。这种做法显然违背了《合同法》诚实信用的基本原则，。

　　附：涉经济适用房民事案件的七种类型：

　　第一种，“借名买房”案件：指不符合申请购买经济适用房条件的人以具备条件的人的名义申请购买经济适用房。这类案件占30%左右。主要有两种类型：，，或判令实际购买人腾房;二是实际购买人起诉名义上的所有权人，，或判令对方协助其办理房屋过户手续。

　　第二种，违反政策卖房案件：指一方当事人将购买时间不满5年的经济适用住房出售给另一方当事人引发的房屋买卖合同纠纷案件。这类案件也占30%左右，主要有三种类型：一是诉请确认买卖合同无效的案件，原告多为卖房人，也有个别案件的原告是买房人，他们主张房屋买卖合同因违反经济适用房不满5年不得上市交易的规定而无效;二是诉请解除买卖合同的案件，原告多为买房人，因经济适用房无法过户而起诉要求卖房人退还房款，有的买房人将中介公司一并告上法庭;三是买房人诉请卖房人继续履行合同的案件。

　　第三种，涉经济适用房的离婚财产分割案件：一些当事人起诉要求离婚并分割包括经济适用房在内的财产，或者双方当事人已经离婚，却因包括经济适用房在内的财产分割、权属问题闹上法庭。这类案件占10%左右。

　　第四种，涉经济适用房的继承纠纷案件：经济适用房的所有权人去世后，。

　　第五种，其他经济适用房买卖合同纠纷案件：是除“借名买房”案件和违反政策卖房案件之外的经济适用房买卖合同纠纷案件，即在签订、履行、解除经济适用房买卖合同过程中，双方当事人因单方涨价、税费承担、房屋质量等问题产生的纠纷。

　　第六种，拆迁引发的经济适用房权属纠纷案件：因共同居住的房屋拆迁，双方当事人获得拆迁补偿款和购买经济适用房资格，后一方当事人购买经济适用房，另一方当事人则起诉要求确认其为所有权人或共有权人

　　第七种，其他涉经济适用房的民事案件：除以上六种类型之外的涉经济适用房的民事案件包括居间合同纠纷、委托合同纠纷、物业合同纠纷、债务纠纷等。