A公司诉B公司等占有排除妨害纠纷案分析

　　核心内容：民事案由编辑为您详细介绍原告A公司诉被告B公司(以下简称B公司)、C公司(以下简称C公司)占有排除妨害纠纷一案。希望对您有所帮助。

　　原告A公司

　　法定代表人杨某。

　　委托代理人戴某。

　　委托代理人李某。

　　被告B公司。

　　法定代表人曹某。

　　委托代理人闾某。

　　被告C公司

　　法定代表人曹某。

　　委托代理人闾某。

　　原告A公司诉被告B公司(以下简称B公司)、C公司(以下简称C公司)占有排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨奕独任审判，公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人戴某、李某，被告B公司、C公司的法定代表人曹某及委托代理人闾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告A公司诉称，2004年6月30日，B公司为开设C公司与原告签订了《房屋使用合同》，约定原告将上海市某房屋(以下简称玻璃房)给B公司使用，使用期限为2005年2月22日至2008年2月21日止，使用期内24个月免收使用金，免租期满后，房屋使用金为每天每平方米人民币(以下所涉币种均为人民币)0.75-0.90元。2005年4月19日，C公司正式成立，注册地址即为玻璃房。2005年2月23日，C公司作为玻璃房的使用者向原告支付了合同约定的保证金1万元。2008年2月21日，合同约定的使用期限届满，两被告不肯迁出玻璃房。原告于2008年4月9日及8月27日两次发出通知要求两被告搬离玻璃房，结算租金。两被告于2008年8月28日回函，确认已收到4月9日的通知，但要求与原告协商有关搬迁的赔偿事宜。2008年11月10日，原告委托律师发函，再次要求两被告支付使用费及腾空、迁出玻璃房。但长达一年的时间里，虽经原告多次催促、交涉，两被告均以无理的赔偿要求拒绝迁出玻璃房。直至目前，两被告在未支付一分钱的房屋使用费的情况下，仍强占玻璃房，侵犯了原告的合法权益。原告认为，玻璃房已被有关部门确认为违章建筑，故原告与B公司签订的《房屋使用合同》是无效的，现要求两被告立即迁出玻璃房，支付2007年2月22日至2008年2月21日的房屋使用费(按建筑面积294.7平方米，每天每平方米0.80元计算)，支付2008年2月22日至两被告实际迁出之日的房屋使用费(按建筑面积294.7平方米，每天每平方米3元计算)。

　　被告B公司、C公司辩称，原告并非玻璃房的权利人，无权要求其他人排除妨碍，支付使用费。两被告和原告之间没有合同关系。与B公司签订《房屋使用合同》的是D公司，该公司在签订合同前隐瞒玻璃房系违章建筑，造成了被告方很大的损失，如果原告与该公司有法律上的承继关系，B公司作为合同的相对方将追究原告的责任。C公司与原告没有关系，原告无权要求C公司承担责任。现两被告不同意原告的诉讼请求。

　　经审理查明，2004年6月30日，D公司(甲方)与B公司(乙方)签订了《房屋使用合同》一份，约定甲方将上海市某号某大厦与某公寓之间的玻璃房给乙方作健身房与茶室使用，使用期自2005年2月22日起至2008年2月21日止，房屋使用期内24个月免收使用金，免租期满后，房屋使用金为每天每平方米0.75-0.90元，具体双方协商确定;甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋保证金1万元;除甲方同意乙方继续使用外，乙方应在本合同的房屋使用期间满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米3元向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2005年4月，C公司经工商部门核准注册登记成立，并实际使用玻璃房至今。2007年2月22日起至今，原、被告未就玻璃房的租金数额达成一致意见，两被告亦未向原告支付过使用玻璃房的租金或使用费。2008年4月9日，原告向B公司发出退租通知，告知玻璃房使用合同已到期，玻璃房将在限定日期内被拆除，要求B公司于2008年4月30日前搬离玻璃房，同时办理退租手续，并结算租金。2008年8月28日，B公司向原告发函，表示其于2008年4月9日收到原告搬迁通知后，即与原告领导进行了沟通，至今尚无明确回复，对其的正常经营计划和相关安排造成了不利的影响，要求原告领导于7个工作内与其协商有关搬迁赔偿事宜。

　　审理中，原告提供了以下证据：1、2004年6月24日《企业名称变更核准通知书》及2007年3月21日《企业名称变更预先核准通知书》，证明《房屋使用合同》中的甲方D公司先后更名为E公司、A公司即原告。2、2008年4月18日，上海市杨浦区城市规划管理局出具的《行政处罚告知书》，证明某路46弄、建筑面积约352.75平方米的无证临时用房即玻璃房被有关部门认定为违章建筑限期拆除。3、B公司向工商部门提供的《建设项目环境影响报告表》，证明B公司是为开设C公司而与原告签订租赁玻璃房的使用合同，在报告表中B公司确认玻璃房的建筑面积约为294.76平方米，故原告要求按建筑面积294.7平方米收取房屋使用费。4、2005年2月23日，原告出具的抬头为C休闲中心，内容为玻璃房使用保证金，金额为1万元的收据。证明原告收到C公司支付的保证金1万元。5、2008年4月9日的《退租通知》、2008年8月27日的《通知》及2008年11月10日的律师函，证明原告已多次要求两被告迁出玻璃房、支付租赁使用费。两被告对上述证据进行质证，认为：证据1真实性没有异议，但原告工商变更情况并没有告知过两被告。证据2与两被告无关。证据3真实性没有异议，认可B公司为设立C公司而租赁了玻璃房，但报告表上的建筑面积不予认可，认为建筑面积在200平方米左右。证据4真实性无异议，但均认为支付1万元保证金的是B公司。证据5不予认可，表示没有收到过上述函件。

　　本院认为，与B公司签订《房屋使用合同》的合同相对方为D公司，该公司名称已变更登记为A公司即原告，故原告与B公司之间具有合同关系。因原告将未取得建设工程规划许可证的玻璃房给B公司使用，根据有关规定，该《房屋使用合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告收到了保证金1万元，因两被告均认可该保证金系B公司支付，故原告应返还B公司保证金1万元。因原告将玻璃房给B公司使用，但该玻璃房由C公司实际使用，故原告要求两被告共同迁出玻璃房，并无不当，本院予以支持。被告方使用玻璃房至今，理应支付2007年2月22日至实际迁出之日的房屋使用费。就房屋使用费的支付标准，由于原、被告从未就使用费标准进行过协商，故本院参照《房屋使用合同》约定的最低标准即每天每平方米0.70元确定;合同中未明确玻璃房的使用面积，原告根据B公司向工商部门申请设立C公司时提供的材料中自认的建筑面积294.7平方米为标准收取房屋使用费，并无不妥，本院予以认可。两被告认为C公司与原告没有合同关系，原告无权要求C公司承担责任。根据查明的事实看，原、被告均确认B公司为开设C公司而与原告签订玻璃房的使用合同，C公司又是实际的使用人，C公司应当与B公司共同承担责任。故两被告的辩称意见，本院不予采信。据此，、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：

　　一、被告B公司、C公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市某房屋;

　　二、被告B公司、C公司应于本判决生效之日起十日内按每天人民币206.29元的标准支付原告A公司自2007年2月22日始至迁出上海市某房屋之日止的房屋使用费;

　　三、原告A公司应于本判决生效之日起十日内返还被告B公司保证金人民币10,000元。

　　负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费人民币10,698元，减半收取计人民币5349元，由原告A公司负担人民币2849元，被告B公司、C公司负担人民币2500元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。