《商品房买卖合同》违约之时效疑点简析

　　[导读]:公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的诉讼。或者说,.当事人和其他诉讼参与人，在审理民事案件的过程中，所进行的各种诉讼活动，以及由这些活动所产生得各种关系的总和。

　　民事诉讼就是民事官司，是指当事人之间因民事权益矛盾或者经济利益冲突，起诉讼，立案受理，在双方当事人和其他诉讼参与人的参加下，、，以及这些诉讼活动中所产生的法律关系的总和。通俗地讲就是你的人身和经济的合法权益受到侵害时，当事人通过打民事官司，达到制裁民事违法行为，保护自己的合法权益的目的。《商品房买卖合同》违约之诉讼时效(susongshixiao)简析2009-10-15 22：01继续性债权，是指当事人在合同中以日、月或季为单位计算违约金而成立的一种合同债权,如房屋租赁合同中按月计收租金，物业管理合同中按月收取物业管理费，供用电合同中按月计收电费等，它以约定时间届满形成一种债权。它与一时性债权相对应。一时性债权是指合同约定或法律规定某一时间到来或特定事由发生时而成立的且数额固定化的债权。当事人在合同中约定违约金具体数额，如一方违约则承担违约金5万元，只要违约行为发生，5万元的债权债务关系便已形成，其后续时间对债权构成或数额变化不产生任何影响，无须时间补充即告成立和完成。一时性债权从约定履行期届满之次日起计算诉讼时效(susongshixiao)。继续性债权,可以日或月为单位独立形成的债权。若以日单位，违约行为发生的第一天,权利人即产生第一个债权，第二天即产生第二个债权…第365天,则产生365个债权。这些"债权"具有经济上和法律上的一定独立性，作为请求权的发生基础。换言之，继续性债权由一个个独立单位的债权构成一个个独立单位的请求权。以日、月、季、年为单位,一年则构成365个或12个或4个或1个单位的独立请求权,相应地有365个或12个或4个或1个诉讼时效的起算点。继续性债权虽然相对独立，但因基于同一法律事实且性质相同，债权人可将这些多个独立的债权集合起来，作为一个整体债权行使诉讼请求权。本案的关键问题在于陈某追究违约金的权利是否超过诉讼时效，这就涉及到诉讼时效的起算问题。民法通则第137条的规定，"诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算"。根据该条规定，陈某追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这也是大多数人的观点。但是同时，也有一些人认为，开发商逾期未交房是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，"侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算"，因此，计算其诉讼时效应从实际交房之日即侵权行为终了之日起算。我们认为，房产公司未按合同约定如期交房属于违约行为，而不是侵权行为。，并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效起算。前者应以约定的交房日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是应对具体情况具体分析：(一)合同约定"出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金"。那么从债权的角度分析，此时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应当从约定的交房之日起算诉讼时效;(二)合同约定"出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金"。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。如采用本案判决中认定的方法，即起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。三、律师建议除前述逾期交房的违约行为外，实践中经常发生的还有逾期办证、交付的房屋质量不合格，以及买受人未按期付款等情况。其中关于逾期办证行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续是买受人的法定义务，同时出卖人房地产开发企业具有法定协助义务，对于法定义务，不应受到诉讼时效限制，因此即使超过2年时间，买受人依然有权利也有义务办理房产证。但是对于逾期办理房产证的违约金、房屋质量不合格的违约赔偿、逾期付款的相应款项及违约金等，对于权利主体均存在因未及时主张违约责任导致丧失胜诉权的风险，律师在此建议房产公司及买受人，在合同对方出现违约行为时，及时行使权利，在对方拒绝主动承担责任时，，寻求司法救济。或者采取其他能够引起诉讼时效中断的措施，如：通过向对方发函或签署协议的方式，向对方主张权利，同时保留好相关证据，包括但不限于邮寄单据、共同签署的文件、电话记录等等。诉讼时效因诉讼或权利人主张权利而发生中断以后，重新计算，即重新开始2年的诉讼时效，并可以再次发生中断。但是同时，须注意的是，根据我国《民法通则》第137条规定"从权利被侵害之日起超过二十年，"。该条规定的诉讼时效属于"最长诉讼时效"，即从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，，该20年的最长诉讼时效不因任何情况发生中断、中止或延长。

　　与调解、仲裁这些诉讼外的解决民事纠纷的方式相比，民事诉讼有如下特征：民事诉讼是以司法方式解决平等主体之间的纠纷，。它既不同于群众自治组织性质～的人民调解委员会以调解方式解决纠纷，也不同于由民间性质的仲裁委员会以仲裁方式解决纠纷。

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