雪灾是否必然免除逾期交房之责

　　导读：2008年初，武汉遭遇了50年一遇的冰雪天气，给武汉市农业、交通运输业、建筑业等相关行业的生产和人们的生活造成了严重影响。也导致武汉市许多楼盘逾期交房，从而引发逾期交房官司不断。仲裁机构的判决和裁定，几乎都认定了因雪灾而免除或部分免除开发商逾期交房的违约责任。

　　但本人认为，只有当雪灾是导致开发商逾期交房原因时才能免除或部分免除开发商逾期交房的违约责任。即只有当雪灾(原因)与逾期交房(结果)存在因果关系，才能免责，而非一概免责。

　　下面是本人代理的一起商品房买卖合同(hetong)纠纷案的代理词，其中也涉及此问题。此案还没有判决，希望该案判决能够一改一概免责的局面。

　　代理词

审判长、审判员：

　　湖北XX律师事务所接受本案本诉原告(反诉被告)建XX等113名购房人的委托，并指派我和童XX律师为其诉讼代理人。在此之前，我认真分析了《商品房买卖合同(hetong)》等相关材料，在开庭前，本诉原告和被告进行了证据交换，刚才又参加了法庭调查，对本案的基本事实有了比较全面和深入地了解。

　　为维护本诉原告的合法权益，根据事实，依据法律，现针对本案本诉发表以下代理意见，供合议庭合议时参考。

　　一、本诉原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同当事人的合法权利应当受到法律的保护

　　自2006年8月16日(杨X等)起至2007年11月10日(秦XX)止，本诉原告与本诉被告在本诉被告的售楼部分别签订了《武汉市商品房买卖合同》。该合同是在双方平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示的体现。并且该合同无论签约主体，还是合同形式和内容均符合法律的相关规定，因此是合法有效的合同，合同当事人的合法权利应当受到法律的保护。

　　二、本诉被告未能在合同约定的时间内向本诉原告交付符合合同约定条件的商品房构成违约，应当承担逾期交房的违约责任

　　该《商品房买卖合同》第九条第一款约定："出卖人应当在2008年3月31日前(2008年5月31日前)，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。

　　1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;

　　2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件;

　　4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;…"

　　但时至今日，本诉被告没有履行合同约定的以上义务，成就以上合同约定的交房条件，将符合交房条件的商品房交付给本诉原告，从而构成逾期交房的违约事实。

　　按照该《商品房买卖合同》第十条约定："出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：

　　第1种方式中约定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之2.1的违约金。"

　　据此，本诉被告应当向本诉原告承担合同约定的逾期交房的违约责任。

　　三、本诉被告以发生不可抗力--雪灾为由，要求免除逾期交房违约责任的抗辩事由不能成立

　　(一)本诉被告并非因不可抗力--雪灾而不能履行合同，本诉被告认可的建筑企业的施工生产计划缺乏预见性、科学性以及至今不能通过竣工验收成就交房条件才是导致逾期交房的真正原因。

　　《合同法》第117条规定："因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。"

　　可见，免除责任的前提条件是因为发生不可抗力，造成不能履行合同的结果。

　　不可抗力与不能履行合同之间存在因果关系是决定免除责任的基本要件，如果两者之间没有因果关系则不能免除责任。

　　那么，本诉被告是不是因为发生了不可抗力--雪灾，才不能履行合同的呢?显然不是。

　　根据本诉被告提供的第三、第五、第六、第七组证据和武汉市冬季气候特征，可以证明本诉被告不能履行合同，是因为经过本诉被告认可的建筑企业的施工生产计划缺乏预见性、科学性造成的，而非不可抗力--雪灾造成的。

　　第三组证据--《闽东国际城施工生产季计划》，按照此计划，2008年元月1日至元月15日，做4#楼吊栏口保温、裙房外墙保温;2008年元月1日至2月29日，做裙房外墙干挂花岗岩;2008年元月7日至2月25日，做3#楼吊栏口玻璃幕墙;其余的计划就是在室外涂涂料，刷油漆。

　　第五组证据--施工安全规范中22-6屋面工程3，"用沥青胶结的整体保温层和板状保温层应在气温不低于10℃时施工，用水泥、石灰或乳化沥青胶结的整体保温层和板状保温层，应在气温不低于5℃时施工。如气温低于上述要求，应采取保温防冻措施。雪天和五级风以上天气不得施工。"

　　第六组证据--《工程联系函》的表述："根据闽东国际城项目的施工进度安排，这段时间主要施工项目为外墙保温和裙楼幕墙石材干挂工程，施工安全规范中明确规定这两项工程不得在气温低于5度时施工。因此，在这近50天的时间里，我司主要施工项目无法正常施工。…"

　　第七组证据--1、《干挂石材幕墙工程分包合同》，签订日2007年12月5日，承包内容：闽东国际城工程干挂石材幕墙分项，合同工期：本分项工程在2008年2月20日前基本完成。2、《工程分包合同》，签订日2008年元月5日，承包施工项目：闽东国际城工程外墙涂料-真石漆施工项目，合同工期：自甲方通知乙方进场起二十个日历天数。

　　以上四组证据证明了以下四个基本事实：

　　一是2008年元月1日至2月29日期间，闽东国际城施工生产计划全部为室外施工，主要包括外墙保温、涂料和裙楼幕墙石材干挂工程，并且主要集中在元月。

　　二是按照施工安全规范的规定，上述工程的施工，不得在气温低于5℃时施工。

　　三是只要气温低于5℃，闽东国际城计划施工工程就会停工。

　　四是在武汉进入冬季后，才签订不适宜于在冬天进行的施工分包合同;并且按合同约定正常完成该施工工程，时间已距离交房日2008年3月31日只有一个月的时间。根据相关法律的规定，本诉被告根本不能在一个月的时间内完成工程竣工验收以及备案手续，成就交房条件。