陈某诉施某业主专有权纠纷案分析

　　核心提示：案中原、被告系区分所有的建筑物内的相邻方，对各自的专有部分享有专有权，区分所有权人各自在行使权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　原告陈某，男，1974年9月26日生，汉族，住上海市卢湾区瑞金二路。

　　委托代理人李某，女，1946年10月30日生，汉族，住上海市卢湾区瑞金二路。

　　被告施某，男，1955年6月14日生，汉族，住上海市普陀区桃浦路。

　　委托代理人陈小某，上海天干律师事务所律师。

　　委托代理人闫某，上海天干律师事务所实习律师。

　　原告陈某诉被告施某业主专有权纠纷一案，本院于2009年9月3日立案受理。依法由审判员黄某适用简易程序，于2009年12月16日、2010年1月12日两次公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人李某、被告施某的委托代理人陈小某两次开庭均到庭参加诉讼，被告施某的委托代理人闫某到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。

　　原告陈某诉称：原告系上海市松江区佘山镇地支路102弄81号102室业主。原告将该房屋用于周末度假、朋友聚会及业务洽谈，并雇佣钟点工定时打扫。被告的房屋302室曾屡次漏水殃及原告，原告皆本着和谐邻里关系的愿望没有追究。2009年5月8日，原告接到钟点工急电，告知天花板严重漏水，原告即赶到现场并拨打110报案。后经调查得知漏水的原因是楼上302室卫生间主进水阀门爆裂，大量漏水经二楼流到一楼，从房顶流入各个房间，造成全新高标准装潢、家电和家具等贵重物品的严重损坏、受潮和霉变。事后，原告多次找被告协商解决，被告均予以拒绝。物业也曾两次约原、被告协商解决问题，被告也不予理睬。为维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼，请求：判令被告赔偿原告各项损失合计5万元。

　　被告施某辩称：原告主体不适格，原告至今未能证明其系该房屋的所有权人。被告主体不适格，原告所称房屋受损的时间是发生在被告已经将该房屋出租期间，被告未对原告房屋进行侵权。原告的损失和被告之间无因关系，被告对原告损失无侵权行为。。

　　经审理查明，2000年12月，原告陈某和案外人陈家某共同取得上海市松江区佘山镇地支路102弄81号102室房屋的预告登记。陈家某系陈某父亲，已于2004年9月12日死亡。被告施某系上海市松江区佘山镇地支路102弄81号302室房屋所有权人。2009年5月8日，被告的房屋因水管阀门损坏发生漏水，并殃及楼下房屋。当日夜间，原告向公安机关报案，称其房屋因302室漏水，导致其房屋屋顶漏水，天花板、部分墙壁和地板被浸泡损坏，家具、家电被浸水。嗣后，原、被告对事件责任、赔偿事宜未能达成一致，。

　　再查明，案外人小雅、小红、小治系上海市松江区佘山镇地支路102弄81号202室业主，其于2009年6月起诉称：2009年5月8日，被告的房屋租赁给他人居住，因使用不当，水管破裂，造成大面积漏水，导致其房屋内装修及物品受损，故起诉要求被告施某赔偿各项损失7.5万元。该案审理中，双方达成调解协议，被告施某一次性赔偿小雅、小红、小治21,500元，双方就2009年5月8日发生于上海市松江区佘山镇地支路102弄81号202室的渗水事件无其他争议，案件受理费837.50元由小雅、小红、小治负担。

　　另查明，被告将其房屋租赁给案外人居住使用。审理中，。本院询问原告后，原告不同意追加被告，其认为漏水原因明确，被告和承租人之间的关系和本案无关。

　　审理中，经原告申请，本院委托上海社科远东资产评估有限公司对原告房屋内的装修、家具、家电损失进行评估，该单位评估后的结论为：装修损失的修复费用评估值为7,071元。明细如下：墙面、天面修复费用4,538元、地板2,533元。该公司未将家电、家具损失纳入评估范围。原、被告对该报告均提出异议。原告认为该报告缺乏公正性，被告认为该报告形式上不合法，评估报告未考虑折旧，结论偏高。第一次庭审后，本院至现场勘查，发现原告房屋的墙面、天面和地板确有较多浸水后发霉痕迹，家具中的部分席梦思、床和衣橱的部分地方有浸水痕迹，但受损状况并不明显。原告主张如被告拒绝赔偿，则可以交第三方将受损装修部分恢复原状，由被告支付相关费用，家电和线路的损失予以放弃，但要求被告赔偿席梦思更换、床和衣橱重刷油漆等费用5,000元。被告坚持装修部分受损的因果关系无法确定，家具无明显受损痕迹。

　　以上事实，有房地产预告登记状况信息、房屋状况及产权人信息、上海市公安局案(事)件接报回执、户籍证明、现场照片以及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

　　本院认为，原、被告系区分所有的建筑物内的相邻方，对各自的专有部分享有专有权，区分所有权人各自在行使权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。原告的房屋虽仅办理了预告登记而未办理产权登记，但并不影响其成为专有权人之一，故被告辩称原告主体不适格的意见，本院不予采纳。原告可以选择其起诉之请求权的基础，被告系经产权登记对外公示的专有部分的所有权人，现原告明确以建筑物专有部分的所有权人为被告，而非以专有部分的实际使用人为被告，并不违反法律规定。被告和案外人之间的权利义务可另行处理。原告提供的证据和双方当事人庭审中的陈述，足以证明被告的房屋当天发生漏水事件并导致102室和202室遭受浸水损害，现被告主张原告所受损害与其无关联，但未提供足以反驳证据，对其辩称，本院不予采纳。关于原告的损失，其装修部分经评估确定为7,071元，本院予以确认，原、被告虽对此均有异议，但未能提供足以证明评估机关存在资质问题和程序瑕疵的证据，本院不予采信。原告主张装修部分可由被告恢复原状或赔偿损失，但其主张的赔偿数额过高，如由第三方恢复原状也不方便执行，本院认为被告按评估数额赔偿是比较妥当的承担民事责任的方式。原告主张的其余家具的损失，评估时未能将上述损失列入其中，如果另行委托评估，则诉讼成本过高，本院根据现场勘查情况和一般社会实际，确定原告的损失合计为10,000元(包括装修部分的修复费用)。据此，、第九十二条的规定，判决如下：

　　一、被告施某于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某人民币10,000元;

　　二、驳回原告陈某的其余诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1,050元，减半收取525元，评估费1,000元，合计诉讼费1,525元，由原告陈某负担500元(已付)，被告施某负担1,025元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，。