售房合同纠纷案例分析

　　核心提示： 不违反法律禁止性规定而签订的合同合法有效，依法对双方当事均具有约束力;过错方应根据各自的过错程度承担相应的责任。下面合同法编辑为您详细介绍。

　　1、 不违反法律禁止性规定而签订的合同合法有效，依法对双方当事均具有约束力。民事法律行为必须遵循诚实信用原则，一方过错而造成另一方人身伤害或财产损失的。

　　2、过错方应根据各自的过错程度承担相应的责任。中国人保乌市分公司在新闻媒体上公开宣示信誉担保，应承担相应的担保责任。

　　[基本案情]

　　1994年6月，新疆天海实业开发总公司、天海房地产公司在《乌鲁木齐晚报》等媒体上刊登广告称：本公司开展天海花园(住宅小区)微利发售，五年还本活动。自1994年11月5日起，天海房地产公司、保险公司在《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》等媒体上多次刊登广告称：“天海房地产公司、保险公司隆重奉献还本信誉保险”，“郑重宣誓只要长城还在，五年必将还本”，“天海集团公司首家推出‘期限五年，还本售房’方案，并与保险公司推出‘还本信誉保险’服务，凡购买天海花园小区商品房的单位和个人均可享受‘五年还本’，同时保险公司向天海公司对客户提供‘五年还本’信誉保险”。从1994年6月至1995年7 月，李某某、徐某等120人分别与天第房地产公司签订了《还本售房协议书》、《债权证明》并进行了公证，约定：李某某、徐某等120人分别购买天海房地产公司的房屋各一套，一次性交清购房款，天海房地产公司短期内办理房产证，从交款之日起五年后，购房人收回本金。上述协议签订后，李某某、徐某等120人分别交付了购房款，天海房地产公司亦依约交付了房屋。五年后，因天海房地产公司未履行还本义务，李某某、起诉，请求判令天海物业公司承担16277043.20元的还本责任，裕民县农行承担注册资金不到位的责任，保险公司承担补充偿还的责任，董新胜等8人承担投资不到位的股东连带责任，并承担本案的诉讼费用。

　　(一)1993年8月，天海实业开发总公司成立，注册资金190万元，投资来源清单载明的投资人董新胜、马超、任德群、罗华、白峰、热夏提、任丽娟、李建平、李开民。1995年1月，天海实业开发总公司变更投资人为任德群(出资额1000万元)、罗华(出资额250万元)、热夏提(出资额250万元)、陈丛江(出资额250万元)、张全德(出资额250万元)，注册资金变更为2000万元。但张全德、罗华、陈丛江均称自己实际并未出资，其名下的出资额均是任德群出的并分派在他们名下的，投资协议书的签名不是自己所签，但工商档案中的出资人的身份证复印件均是张全德、罗华、陈丛江本人的。现任德群死亡，热夏提下落不明。1995年6月9日，天海实业开发总公司变更为天海集团公司。1997年9月22日天海集团公司被吊销营业执照。天海房地产公司由天海实业开发总公司于1994年2月投资500万元成立。1997年9月4日被吊销营业执照。天海物业公司于1994年9月由张全德、周勤、罗华共同投资设立，注册资金480万元，1999年5月4日经工商行政管理机关核准出资人变更为白峰、李开民、周勤，法定代表人变更为白峰，2000年8月15日，新疆维吾尔自治区工商行政管理局以新工商个字(2000)171号文件决定撤销1999年申请设立时，向工商行政管理机关提交的验资证明中注册资金为480万元，开业投资来源清单中拨款投资单位填写为天海集团公司现金480万元。1997年7月13日，新疆财务审计咨询公司作出的新财审字(1997)4号《关于天海集团物业有限公司1996年度会计决算的审报告》确认，天海物业公司由统一计划公司(天海集团)投入500万元的注册资金，主要是锅炉房、供排水、在建基础工程。1998年以后天海物业公司在天海花园小区土地使用权红线内建门面房7间，1999年5月17日将其中一间卖给了孙江萍，并就小区内的锅炉设施向住户收取暖气费，但其实际继受天海集团公司、天海房地产公司的财产数额，双方当事人均不能举证说明清楚。

　　(二)1994年11月8日，天海房地产公司与保险公司签订《商品房屋销售五年期还本信誉保险协议》，约定由天海房地产公司向保险公司投保该保险，保险期满后，确认天海房地产公司不能返还购房户的购房款时，保险公司将按本协议载明的保险金额(按天海房地产公司每套商品房屋销售价格的50%计算)承担保险责任。保险费根据保险金额按综合费率9%计算，保险期限为房屋售出之日起，五年期满止，所有售出的房屋必须参加本保险，天海房地产公司必须将所售房款的 50%交付保险公司作为信誉保证，天海房地产公司的宣传涉及保险内容，必须经过保险公司认可，方能使用。1994年12月6日，天海房地产公司与保险公司签订《关于对“商品房屋销售五年期还本信誉保险协议”终止的协议》，约定终止《商品房屋销售五年期还本信誉保险协议》，由天海房地产公司以广告形式向社会公众作出协议终止的声明。李某某、徐某等120人与天海房地产公司签订的《还本售房协议》、《债权证明》中未涉及与保险公司相关的条款约定，从120名购房户所举证据中，证实保险公司于1994年11月5日开始与天海房地产公司在《乌鲁木齐晚报》等媒体上刊登有关五年还本售房的广告，李某某、徐某等120 人提供的《120户“五的还本”购房户名单》中有56位购房时间为1994年6月14日至1994年11月4日(见名单中序号第1位李晓才至第56位袁江)。1994年11月5日以后，当天海房地产公司在新闻媒体上作广告时，保险公司没有以任何形式提出异议，同年12月6日以后，保险公司亦未以任何形式表明其与天海房地产公司已解除合同。诉讼中，天海房地产公司和李某某、徐某等120人承认未向保险公司交纳过保险费用。

　　(三)裕民县农行房地产开发公司(以下简称农行房地产公司)是裕民县农行申请开办的公司，后又变更为裕民县银海房地产公司(以下简称银海房地产公司)。 1998年6月裕民县农行向工商行政管理机关申请将银海房地产公司注销。1993年11月5日农行房地产公司与新疆天海实业开发公司签订了《房地产开发联营协议》，约定双方共同投资开发房地产，总投资4000万元，农行房地产公司出资2000万元，按年率18%享受利润分成，天海实业开发公司一次性出资 2000万元，负责经营，承担风险、利息及资金占用费。1993年12月6日双方又签订《房地产开发联营协议》，约定农行房地产公司投入300万元，为期一年，资金占用费按年率18%计付，其他内容同1993年11月5日协议。1993年12月21日双方签订《房地产开发联营协议》，约定农行房地产公司投入500万元，投入期4个月，其他内容同1993年11月5日协议。1994年3月12日，双方签订《补充协议》，约定天海实业开发总公司在1994年2 月底前将300万元联营资金退回给农行房地产公司，按月息12‰计付回报率，另外，已交付给天海实业开发总公司使用的1000万元按合同期限到期收回，利率按月息12‰计付，原定的2000万元筹资协议，其差额部分双方协商解决。1995年11月22日，银海房地产公司与天海集团公司签订《退回投资协议书》，约定从1994年始至1995年11月，天海集团公司共分四笔给银海房地产公司退回投资620万元，现天海集团公司愿将剩余的680万元投资款尽快退给银海房地产公司，回报率从1995年6月21日起至1995年12月31日止按月息15‰计付。天海集团公司愿将已售出的四万元入住户共123户所欠房款款金额1200万元的债权和房产权全部转交给银海房地产公司以抵偿应退给裕民房地产公司的投资与回报。该协议于1995年12月15日经乌鲁木齐市第二公证处公证。1997年11月5日，银海房地产公司与天海房地产公司签订《补充协议》，天海房地产公司以四万元入住户的62户4798518.84元的全部欠款和四万元入住户购房合同及分期付款档案一次性移交银海房地产公司，作为对银海房地产公司投资本金部分的补偿，由银海房地产公司全权收取四万元入户付款，天海房地产公司予以协助并为交清房款的住户办理房产证，1997年11月6日，天海房地产公司向天海小区四万元入住户发出通知，告知住户从即日起，按原购房合同的各有关条款，将余下的购房款交给银海房地产公司。1997年11月7日，伊犁哈萨克自治州人民检察院塔城地区分院就四万元入住户中的62户的售房合同和分期付款档案采取了扣押措施，同日，天海房地产公司与银海房地产公司办理了四万元入住户中62户的购房合同及分期付款档案卡的移交手续。裕民县农行在银海房地产公司注销后，继续向四万元入住户中的62户主张房款。至于银海房地产公司、裕民县农行实际收取的房款金额，李某某、徐某等120名购房户没有举证。

　　(四)从工商档案中无法确认董新胜、白峰、任丽娟、李开民是天海集团公司的股东。从天海物业公司工商档案中看，投资来源是法人资本金，周勤名下的100万元出资并非其本人实际投入，事实上天海物业公司是由天海集团公司注册资金2000万元实际到位，张全德、罗华、陈丛江称自己实际未出资。

　　[审理及判决]

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　　(一)李某某、徐某等120名购户在与天海房地产公司签订《五年还本售房协议书》时，国家现行法律、法规都没有禁止性规定，双方意思表示真实，内容合法，该协议应认定有效，五年期满，天海房地产公司应向李某某、徐某等120名购房户承担还本责任。天海集团天海房地产公司被工商行政管理机关吊销营业执照后，作为天海房地产公司的出资人，公司法》第一百九十二条的规定，应当对天海房地产公司的债权债务进行清算。在清算期间，公司的人格并未消灭，只是权利能力被限制于清算范围之内，但天海集团公司随后不久也被工商行政管理机关吊销营业执照，依法亦应进行清算，根据工商行政管理机关意见，天海集团公司所属企业债权债务由出资人负责清算。故李某某、徐某等120名购房中将天海集团公司、天海房地产公司作为被告要求其就天海房产公司承担清算责任的主张成立。天海集团公司股东应负责对天海集团公司、天海房地产公司进行清算，用清算出的剩余财产向李某某、徐某等120名购房户承担还本责任。天海物业公司与天海房地产公司均是独立的企业法人，，应各自独立承担民事责任。但天海物业公司在天海房地产公司、天海集团公司被工商行政管理机关吊销营业执照后一直未进行清算的情况下，在天海房地产公司有偿取得土地使用权的土地红线内建盖门面房并出售的行为，实际占有、使用、收益原属天海集团公司的锅炉设备并收取暖气费的行为，确属天海物业公司实际占有、使用、收益、处分了应属于海集团公司、天海房地产公司的财产，从上述三公司的登记情况看，三公司的财产在事实上产权主体混同，形成了共同共有关系，、二款的规定，李某某、徐某等120名购房户主张天海物业公司、天海房地产公司、天海集团公司就还本承担连带责任主张成立。

　　(二)裕民县农行房地产公司与天海实业开发总公司签订的《房地产开发联营协议》以及银海房地产公司与天海集团公司签订的《退回投资协议》、《补充协议》及对四万元入住户收取余款的一系列行为，是协议双方之间的法律关系，属另案，在双方中没有任何一方就其性质、，李某某、徐某等120名购房户与本案并无直接的利害关系，要求裕民县农行承担投资不到位、抽逃出资及出资额为限承担天海公司的债务的请求，于法无据，故对其请求不予支持。

　　(三)保险公司与天海房地产公司刊登“五年还本售房保险”的广告行为，，不能认定为承诺，保险公司未与李某某、徐某等120名购房户订立保险合同，也不是五年还本售房合同的当事人，承诺应当以明示的方式作出，缄默或者不行为不能视为承诺。李某某、徐某等120名购房户要求保险公司承担承诺责任缺乏法律依据和事实依据，但保险公司刊登广告的行为是促使李某某等人与天海房地产公司签订五年还本售房协议和债权协议的重要条件，保险公司与天海房地产公司订立五年还本售房信誉保险协议是双方的真实意思表示，双方终止上述协议后，有义务督促天海房地产公司及时向社会公告协议终止的事实，而保险公司却消极地不作为，致使李某某、徐某等120名购房户中的部分购房户仍然认为有保险公司承保，保险公司的行为是导致李某某等人在购房时放弃采用其他法律手段担保债权难以实现，受到损害具有一定过错，、二款的规定，保险公司应当承担民事责任，保险公司因没有履行依据诚实信用原则所应负的义务，即合同前义务，而导致李某某等人遭受一定的利益损失，主要是信赖利益的损失，，保险公司应承担损害赔偿的责任。鉴于李某某等人对自己从事民事活动的商业风险认识不足，主观上也有过错，，保险公司应就自1994年11月5日起的购房户的债权损失承担天海物业公司、天海集团公司、天海房地产公司财产不足以清偿的还本债务的30%的民事责任。

，公司为独立企业法人，以公司的全部财产对外承担责任，从公司法的规定中可见公司人格独立，股东责任有限公司法的核心内容，公司的注册资本到位则符合法律对资本的要求，公司在工商行政管理机关登记，则取得法人资格，由公司对外独立承担民事责任，至于股东自称未实际出资，则属于公司内部虚拟股东或股东违约的问题，不能认定公司资本不实或抽逃资本，我国现行立法和司法实践尚未确认当公司控制股东滥用公司独立人格和股东有限责任时，将忽视其与公司各自独立的法律人格，而视公司与其背后的股东为一体，对外承担责任，李某某等人主张直索股东于法无据，故应法驳回其对张全德、罗华、陈丛江、周勤的诉讼请求。

　　董新胜、白峰、任丽娟、李开民不是天海集团公司的股东，李某某等人对他的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，、二款、第一百零六条、、第一百九十二条、，判决如下：一、李某某、徐某等120名购房与天海房地产公司签订的还本售房合同有效;二、天海集团公司出资人负责对天海集团公司、天海房地产公司进行清算，用清算后的剩余财产向李某某、徐某等120名购房户承担16277043.20元的还本责任;三、天海物业公司与天海集团公司、天海房地产公司向李某某、徐某等120名购房户对被告裕民县农行、董新胜、白峰、任丽娟、李开民、张全德、罗华、陈丛江、周勤的诉讼请求;五、保险公司向李某某、徐某等120名购房户中的64户(从购房户名单的第57位王伟至第120位周素英，即自1994年11月5日起购买房屋的购房户)的债权损失承担天海物业公司、天海集团公司、天海房地产公司的财产不足以清偿的还本债务的30%的民事责任(除去购房户中前56位，即从第1 位李晓才至第56位袁江)。一审案件受理费91395.22元由天海物业公司、天海集团公司、天海房地产公司共同负担。

　　保险公司和天海物业公司均对一审判决不服，向本院提起上诉。保险公司上诉称：1、一审判决认定《五年还本售房协议书》合法有效是错误的，该还本销售的行为违背了诚实信用、等价有偿的民法原则，违背了国内贸易部(1994)内贸函字第802号《关于禁止还本销售商品活动的通知》，该协议中对售房的约定内容可以认定有效，对还本的约定内容应为无效。2、广告行为不构成有效承诺，保险公司非本案合同当事人，与120名购房户没有形成保险法律关系，其在本案中所实施的行为只是要约邀请，不构成缔约过失责任，判决承担30%的代赔偿责任于法无据。3、一审违反法定程序：，购房户又增加了人数并变更了诉讼请求;一审判决保险公司承担64户购房户的债权损失30%的赔偿责任，但未将该64户购房户的相关证据材料交由保险公司质证;一审原告的诉讼请求是返还购房款，一审判决保险公司承担赔偿责任，违反“不告不理”原则。请求驳回李某某、徐某等120名购房户对保险公司的诉讼请求，或将本案发回重审。天海物业公司向本院递交上诉状后，并申请缓交二审案件受理费两个月。2001年3月14日，本院向天海物业公司发出《催交诉讼费通知书》，限令天海物业公司于收到该通知书之日起7日内交纳二审案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。天海物业公司于3月23日收到该通知，在本院指定的期间内未交纳二审案件受理费。、，依法只有作为本案的被上诉人。

　　李某某、徐某等120名购房户答辩称：1、国内贸易部(1994)第802号通知只是限令国有商业企业在推销活动中不准采用“还本销售”的方法推销商品，天海房地产公司并非国有商业企业，不在禁止之列。2、天海房地产公司策划还本销售是经过市场调查的，：目前乌市的银行贷款利息平均达年息20%左右，五年还本相当于支付给银行的贷款年利息。因此合同符合平等互利、等价有偿的原则。3、， 91条的规定，信用保险是财产保险的一种，保险公司与天海房地产公司1994年11月8日签订了保险协议，并在新闻媒体上作了“只要长城还在，五年必将还本”等宣传，实质就是担保天海房地产公司卖房，依法应当承担赔偿责任。4、，保险公司放弃质证权利。请求驳回上诉，维持原判。天海物业公司及张全德、李开民当庭辩称，同意保险公司的上诉理由，本案的还本售房合同应为无效合同，本案应当发回重审。裕民县农行当庭答辩同意一审判决。白峰、陈丛江书面答辩同意一审判决。天海集团公司、天海房地产公司以及董新胜、罗华、任丽娟、周勤等人未作答辩。

　　本院二审中还查明，1994年11月24日和12月1日，中国人民保险公司新疆维吾尔自治区分公司就其与天海房地产公司联合开办商品房屋五年期还本信誉保险业务的可行性，书面请示中国人民保险公司财产险部和中国人民银行新疆维吾尔自治区分行，1994年12月3日，中国人民保险公司财产险部书面批复中国人民保险公司新疆维吾尔自治区分公司：此类业务涉及经济担保，是总公司行文明令禁止开办的业务，目前不宜开办此类业务。2000年11月16日，，双当当事人对合同的真实性没异议。

　　本院认为，李某某、徐某等120名购房户与天海房地产公司签订《五年还本售房协议书》时，国家法律、行政法规均没有禁止此类销售活动的规定，当事人之间所签协议意思表示真实明确，不违反公平原则和诚实信用原则，应当认定为有效。国内贸易部(1994)内贸函字第802号《关于禁止还本销售商品活动的通知》，不宜作为认定本案合同无效的根据，保险公司上诉主张双方当事人签订的《五年还本售房协议书》中有关售房的约定内容可以认定有效，对还本的约定内容应为无效，理由不充分，不予支持。保险公司认为其与天海房地产公司联合刊登广告的行为不构成有效承诺，与120名购房户没有形成保险法律关系，判决其承担 30%的代赔偿责任于法无据，与事实不符。从中国人民保险公司1994年12月3日批复的内容来看，信誉保险业务涉及经济担保，带有信誉担保性质。保险公司在新闻媒体上公开宣示信誉担保，对造成本案部分还本售房合同的签订和履行具有一定的过错，其与天海房地产公司达成的《关于对“商品房屋销售五年期还本信誉保险协议”终止的协议》，实际上是推卸责任，损害他人利益的行为，，承担其刊登广告后购房户30%的信赖利益的损失，符合法律规定，保险公司的上诉理由不能成立，应予驳回。关于一审程序的合法性问题，因本案是普通的共同诉讼引起的合并审理，在一审庭审结束前，，并允许原告变更诉讼请求，符合法律规定，64户购房户的证据材料一审中已经当庭质证，因保险公司的保险责任不成立，判决其承担因信誉担保而引起的过错赔偿责任，并不违反“不告不理”的原则，故一审程序是合法的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费91395.22元，由上诉人保险公司负担。