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买卖不破租赁的法律规定有哪些

发布时间：2020-12-17 16:14:15

　　所谓买卖不破租赁，一般指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，买卖关系不能打破租赁关系，新房主无法行使房屋的使用权，那么买卖不破租赁的法律规定有哪些?是否存在例外?下面由的小编在本文详细介绍买卖不破租赁相关内容。

　　一、买卖不破租赁的法律规定有哪些?

　　1、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　2、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

　　3、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”

　　4、：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

　　5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外。

　　二、买卖不破租赁、抵押的例外情形有哪些?

　　1、租赁物被没收、征收的。

　　2、先抵押后出租，抵押权已经登记的。

　　3、房屋在出租前已被人民法院查封的。

　　三、承租人不得主张优先购买权的四种情形

　　(1)房屋共有人行使优先购买权的;

　　(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　(3)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

　　(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　(责任编辑：小云)