浙江省拟修改《商品房买卖合同文本》

　　车库到底归谁所有

　　要约定

　　有关车位、车库等物业的归属，在旧版标准合同中并没有约定。而在新版合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定：除商品房买卖外，有出售(或赠送、出租等)车位、车库、绿地或其他物业的，这些物业买卖、赠与、租赁合同事项，要求双方在附件中具体约定。在第四条“建筑区划内相关物业归属的约定”中更明确约定在该商品房所在的建筑区划内，属于业主共有的物业服务用房的面积与地点；以及属于出卖人所有的物业，包括车位、车库等，出卖人可以另行出售、附赠或者出租；其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。

　　根据《物权法》第七十二条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业管理用房、车位、车库等的归属，都有必要在商品房销售时进行具体而明确的约定。

　　由于旧版合同对车位、车库等物业未作详细约定，造成近年来很多业主与开发商产生纠纷，一些业主认为既然合同没有写明归属，那就是属于开发商与业主共有的物业，开发商无权单方面进行出售或出租，甚至有业主因为这些相关物业的归属问题要跟开发商对簿公堂。还有业主对笔者抱怨，开发商擅自将绿地等公共设施等挪作他用，但没有很好的办法解决。这次新版正是针对这些被忽视的漏洞，进行详细补充。法律界人士认为，合同制定的不断充实细致，看起来冗长，但实际上增强了对双方权益的保护，使纠纷产生的几率不断降低。

　　可以先验房再收房

　　对于交接条件，在旧版中交付条件仅为商品房验收合格并批准交付使用。

　　在新版的第九条“交付期限及条件”中将交付条件扩展了，不但要求建设工程经竣工验收合格；还要求取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；并保证用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。在第十二条“交接”中明确要求，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。并且商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托检测单位进行质量检测。检测结果为合格的，双方提交检测的日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。

　　从新旧合同的对比上，不难看出新版更大程度地保障了消费者利益。过去一些开发商要求购房者先签房屋交接书再验房，这对买方非常不利，如果在签了房屋交接书后发现房屋跟合同约定不符就会非常被动，新版则把这一条明确写出，使购房者可以理直气壮地要求先验房再签单。

　　此外，在旧版合同中没有具体规定水、电、气、道路等配套设施必须达到正常使用，使得有些房屋交付后，由于配套没有完善，对居住造成不便。而签定新版合同后，业主在交付时就可以要求开发商出具相关的证明文件，保证商品房的正常使用。如果不能在规定日期内达到使用条件，卖方就得承担违约责任，要支付一定数额的违约金。

　　浙联律师事务所主任律师戴和平表示，新版合同对具体细节的标准比过去更为明确，可操作性也更强。

　　有抵押情况写明抵押当事人、债务人

　　对于房屋抵押情况，在旧版合同的第十二条中要求出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。并约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

　　而新版合同的第十三条“抵押与相关债权债务”则更清晰地要求：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人必须明确告知相关情况，如登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等。

　　根据《物权法》第一百八十条的规定，建设用地使用权、正在建造的建筑物可以抵押。因此，商品房预售时，土地使用权或在建工程可能存在抵押的情形。法律界人士认为，买卖已经设立抵押的商品房容易产生纠纷，作为买方有一定的商业风险，可能会致使房屋买卖合同被撤消解除。所以购房者在签订商品房买卖合同前，应当了解所购的商品房及与该商品房相关的土地使用权、在建工程抵押情况，开发商也有义务如实告知有关内容。

　　精装修的材料要明确到品牌、规格、产地

　　旧版合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中仅要求出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准约定应符合双方约定的标准。

　　而在新版第十四条中则明确规定，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任。

　　一位房产业内人士表示，精装修房的材料设备等问题一直是较多纠纷产生的源头。不少业主拿到房子后大失所望，觉得跟自己想象中的装修品质有很大差异，但由于开发商前期的承诺往往比较笼统，没有对规划、产品等做出详细书面约定，所以想要求整改也没有相关条款作为依据。新版合同要求一开始就约定好具体材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，相关纠纷就会更容易解决，同时这对开发商也起到约束作用。

　　现在《商品房买卖合同示范文本及说明》(征求意见稿)正在在浙江省建设信息港(www.zjjs.com.cn)上公示，对新版合同有建议的读者可以在7月15日前把修改意见发到电子邮箱：zjfdc1511@sina.com。