东莞楼市违规“认筹”现象死灰复燃

　　没有预售证，楼盘却采取“申请认购”、交纳“诚意金”、“认购金”等手段“变相卖楼”

　　“没有预售证，就让我们先交了1万元的购房申请金说开盘时可抵4万元房款。”日前，黄小姐向羊城晚报记者反映，称南城某楼盘在未取得预售证的情况下就开始进行申请认购这类似国家禁止的认筹活动。黄小姐称，因担心到时候选不到好房子，且受优惠条件吸引，现场有消费者按要求交了1万元的购房申请金。

　　记者了解到，随着楼市的升温，国庆后东莞市不少新盘上市，然而没有取得预售证违规收取订金、诚意金、认购金等各种明目的预订费用的现象再度活跃起来。专业人士指出开发商利用此手段达到提高楼价、囤积货源、制造市场热销的假象。另外，由于未取得预售证，开发商收取的定金并未进入银行监控系统，对其交还银行利息、开发新地块等，买家的定金将起到了无息贷款作用。同时，消费者也很难防范无良开发企业，卷款潜逃。东莞市建设局房产科工作人员则表示，没有预售证的情况下进行任何“变相卖房”行为都属于违规，消费者应积极举报。

　　暗访：

　　多个楼盘没预售证收订金根据黄小姐提供的线索，记者上周末到南城某中小型楼盘售楼处，看到几名售楼人员正在给前来询问的市民介绍情况。记者称打算买房，售楼人员徐小姐就推荐了该楼盘的一些单位。记者随后询问这些楼是否办下了预售证，对方称虽然目前还没有办下预售证，但是现在可以接受购房预订，客户只要交1万元订金，就可以签个购房申请书的协议。徐小姐还向记者保证，1万元订金在开盘时如果选不到房子是可以退的。

　　随后记者便交了1万元，与该楼盘签署了一份《××楼盘购房申请书》，申请协议书上注明，“在住宅公开发售前，申请方成功办理购房申请手续，并在住宅公开发售当天成功选房并签署商品房认购协议书的，享有一万元抵四万元(即原价减3万元/套)的优惠。”然而，该申请书没有注明记者要预订房的位置、面积、价格等内容。

　　售楼人员称，现在他们还不算是在卖房子，收的也只是订金，并没有违规售房。还说只要签了协议，房子算订下了，保证不会变卦的。另外，记者近日巡盘时发现，未取得预售证的楼盘变相收取订金并非个案。万江某楼盘10月底开放样板房，同时就开始进行“内部登记”，到目前为止，销售人员只表示开盘时间尚未具体定夺，200多套房源已诚意登记了300多户客户。销售人员同时向记者介绍，目前只要拿身份证即可进行VIP登记。如果一旦通过了公司的审批，买房就可享受9.5折优惠。此外，意向买家如果现在交纳2万元定金买房可当4万金额，5万定金可当10万买房金额，同时参加优惠确认金的抽签，按照此顺序优先选房。

　　地产法律工作人士王先生认为，近期以来，开发商利用系列优厚条件吸引买家，定金当成以后的购房金额，也是一种变相收取定金，属于建设局、房管局禁止的“未取得预售证就收取买家购房意向金、定金”的范围。

　　另外，王先生表示，看似不算多的一两万元定金，实质背后大有乾坤。开发商正是利用这种心态达到了“提高楼价、囤积货源、制造市场热销”的假象。同时，由于未取得预售证，开发商收取的定金并未进入银行监控系统，对其交还银行利息、开发新地块等，买家的定金将起到了无息贷款作用。消费者还担负被无良开发企业卷款潜逃的风险。

　　消费者：

　　收“诚意金”违规且欠缺公平

　　“如果诚意登记的人越来越多，楼盘就会逐渐将优惠取消，而在开盘当天购房的消费者可能要承担高房价且没有优惠，而且可能选择不到好房源的状况。”消费者黄小姐表示，10月18日南城某楼盘开放样板房时同时进行登记，当时交1万元订金可抵45000元房款，并可享受98折;过了一周，黄小姐再去询问时，发现之前的优惠变为1万元订金只可抵3万元房款，并取消了折扣。销售员告诉她，由于该楼盘地段不错，随后登记的人越来越多，优惠会越来越少。

　　对于开发商的这些做法，黄小姐认为，作为普通市民最大的感触是欠缺公平。虽然表面上看，楼盘只是对个别客户优惠，但事实上楼盘进行诸如“内部员工优先购买”、“付订金获得优先购买权”等时，往往都是在楼盘还未取得预售证的情况下就已经开始了。政府早已三令五申禁止未取得预售证不得公开发售、收取任何形式的诚意金，但这种特殊化的内部认购却大有蔓延之势。

　　而消费者李小姐则表示，“老是把我们这些消费者忽悠过去，说什么优惠，其实真正购房时算下来一点也不便宜。”她认为，这种提早认筹等于是被发展商骗进圈套里面，慢慢看着开发商抬房价，虽然开盘时房价高得离谱，但是还是会有一部分人屈就的，这个就是发展商打的算盘!而且越多人认购下订，房价就会定得越高，“违规认筹根本就是一个不明智的举动!现在楼市并没有他们发展商说的那么好啊!我就不上当!也希望有关部门能管一管这种违规现象。”

　　开发商：

　　好处多而不惜冒险闯关

　　记者在采访中了解到，虽然有关部门三令五申，禁止楼盘在没有取得预售证时以任何形式收取订金，但许多开发商置若罔闻，冒险闯关。除了储备客户、哄抬价格等有形目的以外，在开盘前开发商收取订金还可用作交还贷款利息进行融资、还贷等。

　　某房地产业内人士简单算了一笔账，如果开发商在没有拿到预售证、不允许卖楼的情况下，采取10000元或以上下订的方式筹集资金，100个客户就能融资至少100万元，200个客户就可以融资200万元以上。该人士表示，对中小房企而言，这些资金可以解决至少一年的贷款利息的燃眉之急。有业内人士透露，在未取得预售证的情况下，开发商收取买家定金作为日后选房的“必要条件”，从中开发商不仅获得了巨大的资金流利益，还能摸底市场，控制销售节奏，以达到制造热销假象，吸引更多人购房，甚至抬高房价。

　　另外，开发商在定金的收取上，巧立名目、花样翻新，从品种到数量大有愈演愈烈之势，其中很重要原因是买家的心理诱导。今年以来，东莞市的普通住宅价格一路走高，10月份普宅均价直逼6000元/平方米，目前尽管楼价居高不下，但多个部门已发出了楼市危险信号，很多买家处于观望之中。为此，不少新盘新货在推出市场之前总是“忐忑不安”。