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围剿二手房"阴阳合同" 税费成购房卖点

发布时间：2019-11-01 12:54:15

　　自北京市银监局下发“办二手房贷款参考网签价”一周以来，从买卖签约、申请贷款以及过户各环节中处处体现出京城二手房市场交易的火爆。北京房地产交易管理网的数据显示，9月1日至6日北京市存量住房网签量为8290套，与8月同期的5184套相比，上涨60%。事实上，有不少购房者为赶搭“低税”末班车，加快了买房的速度，着急完成交易。有业内人士认为，这7天的成交量已经透支了未来一段时间内的成交量，二手房市场将迎来快速“降温”;也有观点认为这一政策只是暂时对人们心理影响更大，不会影响实际成交。围堵“阴阳合同”，能否撼动二手房市场?显然，未来几个月的成交量变化最有说服力。

　　首付提高，入市还是观望?

　　北京房地产交易管理网的数据显示，9月第一周环比8月同期，二手房的成交量有大幅上涨，买卖房源的成交周期明显缩短。“以前，各家中介公司还将如何做低价、省税钱当成是卖点，相互争抢客户，至少半数以上的二手房网签价要低于实际成交价。”一位从事房地产中介多年的资深人士透露。同时该人士表示，今后贷款买房，要么是选择多交首付，要么选择多交一些税费，总之，买二手房要多准备出一些首付款。

　　中大恒基的统计数据显示，3月份以来北京二手房市场进入了高速发展的快车道，成交量连续6个月突破2万套，二手房房价更是如同坐上了直升电梯一路走高，到8月二手房成交均价达12420元/平方米.比今年1月份8900元/平方米的成交价高39.6%。“市场现状使北京二手房市场也恢复到2007年的状态，即形成的一个不成文规定，业主把全部税费都转嫁给购房者。加上如今因办贷款而要多拿一部分钱交首付或税费，因此很可能导致二手房市场快速降温，部分购房人重回观望。”

　　然“我爱我家”副总胡景晖表达不同观点，“只是心理作用更大些。为了成功买房，大家一定还是希望能多贷款，同时也就接受多交税。”市场反应究竟如何?记者从“我爱我家”、“链家地产”、21世纪不动产、中原地产以及中大恒基几家中介了解到，或有登记量暂无变化、或有二手房房东开始接受议价、或有实际成交量开始下滑，各家反馈的情况还都不同，但均表示这一政策对市场的影响大小至少还要等到月底的成交数据综合来看。

　　交税变化，价差几千还是几万?

　　将贷款额的评估和纳税合同价关联起来，这意味着以后买二手房的要交纳税费发生变化，而二手房的房龄、总价高低直接影响着交税多少。通过专家算账发现，不同房源的税费影响差距很大，从几千到几万元不等。北京中原三级市场研究部分析师透露：“此次政策出台，对大面积、高房屋总价房产的项目影响会大于小面积、低总价房屋;从年限上看，两年内房屋受影响最大，5年以上房屋受影响较小。因此，对于改善型购房消费者及持‘通胀预期’观点的投资客，期望购买大面积住宅以促自身资产保值增值的想法影响会大一些。”几家中介公司负责人透露，未来一段时间内，5年以上的二手房和低总价房源可能会成为市场交易主力。

　　实例解读

　　亦庄上海沙龙项目

　　以亦庄上海沙龙一套85平方米，单价13440元/平方米，总价114.24万元，满5年房产为例，按此面积和总价水平，该房屋属普宅。

　　目前该房屋所在区域的最低指导价格为3700元/平方米，由此可得按指导价计算该房屋总房价为31.45万元。

　　税费项目以实际成交总价计税以最低指导价计税

　　契税 114.24万×1%=11424元 31.45万×1%=3145元

　　营业税 0 0

　　个人所得税 0 0

　　合计 11424元 3145元

　　对比以“最低指导价计税”比“按实际成交价计税”少支付8279

　　富力城一套

　　富力城一套120平房米的三居，满两年未满五年，市场单价26000元/平方米，实际成交总价为312万元;最低指导单价为6425元/平方米，总价为77.1万元。(原来业主的购入价格为225万元)

　　税费项目以实际成交总价计税以最低指导价计税

　　契税 3% 312万元×3%=93600元 1.5% 77.1万元×1.5%=11565元

　　营业税差额的5.5%(312-225)万元×5.5%=47850元免征 0

　　个人所得税 1% 312×1%=31200元 1% 77.1万元×1%=7710元

　　合计 172650元 19275元

　　对比以“最低指导价计税”比“按实际成交价计税”少支付153375元