律师支招"商品房纠纷维权大全"

　　“搬进新房后，我才发现开发商宣传页上的绿地、游泳池全都不见了。”“入住房屋一年多了，产权证迟迟办不下来，我该怎么办啊?”“我新买的房子屋顶开裂了，开发商竟说他们没有责任……”面对形式多样的商品房买卖纠纷。宁一律师事务所律师综合整理所内多起商品房买卖纠纷案，特为读者支招。

　　拒绝广告诱惑

　　签合同有技巧

　　签约前，购房人要严审售房方的主体资格。购买尚未竣工的期房前，要注意审查两个文件，即房屋出卖人是否具有房地产开发企业资格、是否具有商品房预售许可证。如果是已竣工的现房，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。同时，有必要到房地产登记管理部门查询房屋是否存在抵押的情况，然后再决定是否购买。

　　对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。购房者对以下条款特别要明确约定：面积的确认及面积差异的处理;规划设计变更的处理;基础设施和公共配套建筑正常运行等;基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式。

　　为避免较大风险，购房人与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同。当楼盘广告的内容写进购房合同，则成为具有法律效力的合同条款。因此，购房人为了保证开发商的广告许诺成为现实，最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。如果广告内容不能写进合同，至少也应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据。

　　逾期交房可索赔

　　解除权年内行使

　　房地产开发企业逾期不能正常交付，是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其他项目或其他行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

　　对于此类纠纷，2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称“解释”)规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房人有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

　　在此购房人应注意，没有对开发商进行催告的，解除权应当在一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

　　依法办理产权证

　　解除合同需谨慎

　　迟延办理产权证，主要是因开发商的过错引起的，近几年，因房价猛涨，还存在个别开发商为赚取房价上涨后的巨额差价而捂盘，故意不及时办理产权证，而想达到迫使购房人解除合同的不正当目的。

　　预售商品房的购

　　买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照“解释”规定或合同约定为其办理房屋产权属证书，并支付违约金。

　　合同有约定按照合同约定，合同没有约定按照损失数额计算;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人可以解除合同和要求赔偿损失。

　　律师介入效果更明显

　　各种房屋买卖纠纷发生后，购房人可先与开发商协商，协商不成购房人可向当地消协投诉，请求消协组织调解，这种解决方式成本最小。如果在消协组织下不能调解解决纠纷，也可根据商品房买卖合同约定的仲裁条款申请仲裁，还可依法向人民法院提起诉讼。无论采取哪一种方式，如果有专业律师的全程介入或者为您出谋划策，。

　　宁一快讯：为弥补读者在专业知识、经验和精力上的不足，降低在购房过程中的风险，宁一律师事务所近日在全市首推“律师全程购房法律服务”新业务。

　　据介绍“律师全程购房法律服务”内容包括： 协助购房者在购房前期考察开发商的实力和信誉;在签订合同之前，考察拟购买的房屋是否存在一房多卖、重复抵押情况;陪同购房者签订购房合同、按揭贷款合同，为购房者降低和防范合同风险，争取合法权益;督促开发商按照合同约定办理登记备案、按揭手续，避免出现一房多卖和重复抵押情况;协助购房者办理交接房手续，审查开发商是否达到交房条件，交房是否存在瑕疵等;协助购房者办理物管手续，审查物管合同，审查物管公司是否有乱收费情况。入住后，协助购房者解决与物管公司的纠纷;协助购房者签订装修合同，审查装修公司的资质和信誉。