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· 盛天置地谈预售合同的登记备案

发布时间：2020-04-11 13:06:15

　　盛天置地房地产经纪公司相关经纪人谈：预售合同的登记备案是一种特殊的不动产登记，一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预售登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预售登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，预售人如果将房屋出卖给第三人，由于预购人的预售登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权。故预售登记使合同债权具有物权的性质，是一种典型的债权物权化。

　　盛天置地谈在预售登记作出以后，将使预购人取得对未来房屋所有权移转的期待权，只要预购人履行完买卖合同中规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当受到法律的保护。由于预购人办理了登记办理了登记手续，从而对期房的买卖进行了公示，因此这种期待权应当具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记以后，预售人不得将期房进行一房数卖，否则，预售人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。

　　《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”这种规定的目的就是旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。

　　商品房预售合同的登记备案在性质上为国家对商品房预售行为的行政管理措施，具有较强的行政性质，并不是确认合同效力的必要条件，因为商品房预售合同作为不动产买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，登记仅仅是物权变动的生效要件。如果仅仅因为预售人未进行预售合同登记，从而导致合同不能成立，预购人就无法依据合同向预售人请求实际履行或请求违约赔偿，这样对预购人是极为不利的，特别是在房价上涨的情况下。同时开发商也会怠于履行该法定义务，当出现对自己不利的情况时主张合同无效，这样就会使许多正当的交易被消灭。为避免出现这种情况，，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款进一步作了明确的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

　　盛天置地还讲到不过根据合同自愿原则，经买卖双方协商同意，完全可以约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件，并且由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故在处理有关纠纷时从其约定，尊重当事人的意思自治。从预购人的角度考虑，预售合同登记备案后，预购人如果已经交付了所购商品房的全部或者大部分款项，则商品房建设施工承包单位的对该工程折价或拍卖价款的优先受偿权不得对抗买受人。