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房屋租赁未办理登记是否影响合同效力

发布时间：2019-08-03 20:27:15

　　读者来信：

　　律师您好，我在今年五月与陈某签订了房屋租赁协议，由我承租陈某所有的房屋一套，租期自2009年5月1日至2010年4月30日，租金每半年支付一次。合同签订后，我如约支付了六个月的租金。10月底，当我要支付下半年的租金时，陈某要求增加租金，我不同意，并指出合同中明确约定“租金在租期内固定不变;如果一方违约，需向对方承担违约责任，赔偿对方两个月的租金”。陈某不同意支付违约金，并称租赁合同没进行登记备案，该租赁合同应为无效合同，不应支付违约金，请问他的说法是否正确?赵彤彤

　　律师解答：

　　对于您的问题，我们认为，我国实行房屋租赁合同登记备案制度，然而是否登记备案并不影响租赁合同的效力，陈某的说法不正确。

　　我国合同法以充分尊重意思自治为原则，因此在合同无效的认定标准上十分严格，仅在第52条规定了五种合同无效的情形：(一)一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”对于房屋租赁合同，：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”该条款并未将登记备案作为合同生效的条件，因此，登记备案并不是房屋租赁合同生效的必备条件。是否办理登记手续，并不影响房屋租赁合同的效力。

　　因此，陈某的说法不符合法律规定，其主张依法不能成立。