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经适房预（出）售合同示范文本的盲点

发布时间：2019-08-29 16:16:15

　　上海市完成了经济适用房预售及出售的合同范文本，并于9月27日至10月11日向市民公开征求意见。

　　此一合同文本突显了经济适用房与普通商品房最大的差异，在于经济适用房被设定为有限产权。所谓“有限产权”既有别于普通商品房完整的独立产权，也说明另有部分产权由区(县)住房保障机构所持有。

　　在这样的概念设计下，就出现了住房保障机构的职能与权属争议。

　　根据合同示范文本的内容，其功能大致如下：

　　一、回购权利的行使或不行使

　　买房者取得房地产权证满五年，需要转让该房屋时，住房保障机构有优先回购权，如不行使，买房者始能向其他人转让房屋。

　　二、回购价格的认定

　　由买房者和住房保障机构共同选定的评估机构确认回购价格。

　　三、房款所得的处置

　　不论由住房保障机构回购或向他人转让房屋，售屋所得按合约约定的比例上缴。

　　四、转让时间的规定

　　取得产证不满五年因特殊情况需转让，可要求住房保障机构回购，但必须经审核同意。此外，若本人或同住人购置其他商品房，住房保障机构可回购该房屋。

　　五、不当使用的惩罚规定

　　住房保障机构将通过家访等方式，了解买房人居住和使用情况，如有不当使用行为，可以要求改正、支付违约金……等方式处分，若屡劝不听，则住房保障机构有权在退还买房人购房款后，收回房屋。

　　通过上述分析，不难发现住房保障机构在经适房的买卖及使用过程中所扮演的重要角色。其目的在于避免购买经适房变成博彩行为，买到了就等同中奖了，因此设计所得房款部分上缴，以顾及社会观感与公平性。同时，为了让更多人享受经适房的政策，另行购买商品房者，政府将予以收回，以照顾其他需要住房基本保障的弱势群体。另，为使购房者正确使用经适房，以确保其性质不同，合同文本中也赋予了住房保障机构监督、检查的权利。

　　合同示范文本立意甚佳，但里面可能存在一些盲点，值得加以深入探究。

　　盲点一

　　房价只涨不跌的判断

　　经适房一旦售出，需按房款所得之比例上缴。这显示政府担心屋主卖房赚太多而显失社会公平，毕竟经适房是保障性住房。但这种担心是否必要呢?就算上海房价趋势向上，但那是整体宏观角度，一旦进入到微观板块那就不一定了，尤其是经适房一般所处位置之生活与商业配套并不完善，及人们对经适房的观感，使经济适用房价不一定只涨不跌。

　　令人担忧的是，如果屋主因急需用钱而出售房屋，不但价格被住房保障机构所控制，即使赔售仍要上缴房款，屋主心态之不平衡、愤慨，可想而知，这对「和谐社会」是不利的。

　　盲点二

　　住房保障机构权利过大

　　举凡经适房价格认定、回购条件之适用、房屋使用之规范…，均由住房保障机构一手操办，“权力寻租”的想象空间无比宽广。

　　盲点三

　　执行挑战高难度

　　在实务上，许多由住房保障机构所认定与执行的事项，存在极高难度如：本人或同住人购买其他商品房，必须在签订合约的30天内，以书面通知住宅保障机构。别说屋主是否会记得合约内有此规定，就算记得要逃避却是轻而易举。此外，住房保障机构可以家访形式了解买房人居住和使用经适房的情况，从某个角度来看无异扰民;导致住房保障机构在执行过程中，极易出现过或不及的情况而动辄得咎。

　　将经适房设定为有限产权，以确保其正常使用与顾及社会正义，堪称世界性创举!政府的考虑可谓周密，但如果忽略了实际执行难度，则相关规定势必形同一纸空文，尤其令人担心的是房款所得的上缴比例由各区(县)政府自订，这个时候则可能出现部分区(县)政府因不愿多建经济适用房，故意把比例订高，让符合条件的购房者望之却步的不当做法，。