解读新版商品房合同的购房者权益

　　新版商品房合同的购房者权益关键词一：交付

　　说起交付，在事业单位工作的余小姐一肚子的气。去年底，她买的一套精装修房交付。但在交付现场，物业对业主先看房再签房屋交接单的要求一概拒绝。结果，余小姐搬进新房后发现地板有划痕、厨房大理石台面颜色不一、水漕漏水、玻璃窗严重被刮花……“住进去后我就这些问题和开发商交涉，但有些问题像地板划花已经没法解决了。”余小姐说。由于2000版购房合同对交房时出现的这类问题没有明确约定，因此余小姐“只能自认倒霉。”

　　针对余小姐碰到的这个问题，新版购房合同作了明确的规定。其中第十二条明确，“在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。”

　　同时，新版购房合同规定，在签署房屋交接单之后，如果买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议且不能与开发商达成一致，双方可进行质量检测。如果检测单位提出返修意见，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。

　　而在商品房交付条件方面，新版购房合同相比2000版合同，也更为详尽。

　　新版合同第九条不仅明确了开发商需要出示的许可文件、备案证明，还提出了须具备“商品房正常使用的基本条件”这样原则性的要求。新版合同第十五条规定，出卖人应作出基础设施、公共配套建筑须正常运行的承诺，正常运行的内容包括用水、用电、用气、道路等。

　　按照新版购房合同的约定，开发商最终交付给购房者的，必须是一套不仅从形式上合法竣工、房屋本身可以正常使用，并且在约定的日期内要达到配套设施完全正常运行的房屋。否则，开发商就要承担违约责任。

　　新版商品房合同的购房者权益关键词二：车位车库

　　楼盘交付后内部车位、车库的使用，如今已成为纠纷多发领域。一些新小区都曾发生过类似的纠纷：开发商没卖出的车位、车库宁可闲置着，也不租用给没买车位的业主——物业甚至连小区门都不让开车的业主进。

　　对于这类问题，新版购房合同在特别增加的条款中规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。如果购房者不想买而是希望能在交付后租用车位、车库，在签合同时就应该和开发商协商，在合同上书面注明。

　　此外，新版购房合同还要求写明小区物业用房的坐落、面积，并明确属于业主共有。小区绿地、道路、场所等公共设施的所有权，如果在合同里没有另外的约定，也明确归业主共有。

　　对于以上这些除商品房屋本身之外的物业归属问题，新版购房合同中特别增加了附件，以供买卖双方约定这些物业的名称、面积或尺寸、物业及占用土地的权属状况、价款与结算、交付、违约责任等。

　　新版商品房合同的购房者权益关键词三：精装修

　　精装修房这些年在宁波越来越多，但购买此类商品房的购房者，基本上只能通过看样板房、听售楼人员介绍来了解“精装修”的大概，至于开发商用的主要装修材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，开发商不会详细说、合同里也没有专门的条款能详细写。

　　在新版购房合同里，要求买卖双方在合同附件里，就精装修主要材料和设备的标准事先作约定。具体约定内容，包括在房屋外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯等处用材的标准。

　　合同同时规定，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准;达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任。

　　新版商品房合同的购房者权益关键词四：面积差异

　　买的期房在交付后，其实际面积与合同中约定的面积会不一样，这是一个十分普遍的问题。

　　现在，购房者都知道，“面积误差比3%”是一个处理此类问题的标准。新版购房合同规定，如果是以“按面积结算房价”的方式买卖商品房，面积误差比即(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%在3%以内，根据实际面积结算房价，超出3%的购房者有权退房;如果不退房，多3%以上的面积，这部分房款由开发商承担;少3%以上的面积，在3%以内的这部分房款由开发商退还购房者，在3%以上的这部分房款则由开发商双倍返还给购房者。

　　2000版的购房合同只规定了以上这种情形的房价结算标准，但对于以“按套计价”方式销售的商品房——这种计价方式在别墅类商品房中用的比较多，如果其在交付后出现实际面积与合同约定面积不一的情况该怎么结算房价，却没有相应的条款给出处理办法。

　　新版购房合同设计的第六条明确，当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，可以以买卖双方约定的方式处理。不过，新合同只给出了此类问题的一种处理方式：如果交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过合同附件一房屋平面图上标示的误差范围的，则总房价款不变。至于误差范围超出的处理方式，须由买卖双方在新版购房合同中自行约定。

　　新版商品房合同的购房者权益关键词五：保修

　　对于开发商的保修责任，新版购房合同明确，开发商应将商品房的保修范围、保修期限和保修责任的具体内容，以合同附件的形式明确告知购房者。在保修范围和保修期内发生质量问题的，开发商应承担保修责任。开发商如果不及时维修，购房者可自行维修，但费用由开发商承担。

　　购房者对所买房屋的维修责任，新版购房合同设计了“新建物业专项维修资金”条款。该笔资金不包含在总房款中，由开发商统一代缴，在房屋交付时再向购房者收取。

　　省里规定新建物业专项维修资金按照平均建筑安装造价的5%-8%收取，但确切的标准，目前宁波尚未出台。因此，房管部门建议买卖双方在新版购房合同中约定“待标准出台后依标准而定”。

　　新版商品房合同的购房者权益关键词六：预告登记

　　根据物权法的规定，新版购房合同增加了预告登记的内容。也许购房者对这个名词还很陌生，但它对防止开发商“一房多卖”非常有效。

　　在房屋登记新规实行后，这种“一房多卖”的事完全可以预防。甲在签完合同后，可立即到房管部门进行预告登记——即便售卖方不配合，甲也可单方申请预告登记。办理了预告登记后，未经预告登记的买房人书面同意，卖房人又将该房屋抵押或者销售的，房屋登记机构将不予办理，也就是说届时开发商就是想毁约也无法实现。