售楼广告承诺可视为合同内容

发布时间:2019-08-18 14:18:15


  新版合同第十八条明确规定:卖方的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的,应当视为商品房买卖合同的内容。

  《深圳市房地产买卖合同(预售)示范文本》修订建议稿(第二稿)(以下简称示范文本第二稿)征求意见开始。此前,该版示范文本曾经深圳市规划和国土资源委员会对外公开征求意见,受到社会广泛关注,随后相关课题组对反馈的意见进行研究和采纳修订,形成此第二稿。示范文本第二稿引人注目的是,明确对卖方的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的,应当视为商品房买卖合同的内容。

  此次征求意见时间至2010年7月10日截止,详细内容可登录规划国土委网站查询。

  通知送达必须书面形式

  在广东德海律师事务所主任张茂荣看来,新版范本有三大亮点。如有关“共有部位和其他共用设施设备权益”的修订一定程度上保护了买方权益。

  根据市规划国土委修订说明,按《物权法》的要求,此次重新拟订了共有部位和其他共用设施设备权益条款。原条款是根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条做出的约定。《物权法》出台之后,这样的约定已经无法体现《物权法》的立法精神。新拟订的条款把原条款中的“权益”明确为“共有和共同管理权利”。张茂荣解读,关于共有部位所有权的争论,是现实中导致纠纷的焦点问题之一,修订后这样就比较明确和细化。

  有关通知和送达问题,在实际工作中,出现了发展商以报纸公告等方式进行通知的方式,也出现了被送达方拒绝接收通知的情形。新条款明确了只有书面通知才是有效的通知方式,并对如何处理送达环节出现的拒绝签收进行了约定。张茂荣分析,以前用报纸公告的形式,购房者不一定看报纸,不一定知道情况,双方容易出现纠纷。

  样板房不再“仅供参考”

  在此次示范文本第二稿中,相对第一稿,最主要增加了一个有关“销售广告、售楼书、样板房效力的约定”。在原合同中未就销售广告、售楼书、样板房的效力进行约定,到时部分带装修交付的房产实际交付与样板展示房不一致,容易导致合同纠纷

  为避免此情况的发生,新版合同第十八条增加了对卖方的销售广告、售楼书、样板房的效力约定。条款明确规定,卖方的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的,应当视为商品房买卖合同的内容。

  此外,卖方应当对样板展示房的装修装饰材料及其价格、规格、人工等以书面形式详细说明,并逐项列明是否与销售商品房一致,置于样板房入口等显要位置。卖方未提供样板房说明,样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺;样板房说明未予说明、明确的项目,该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

  张茂荣认为,此前,有关样板房等的法律效力问题,一直备受争议。开发商往往注明样板房“仅供参考”,,现在明确了有利于减少纠纷。

  在新版示范文本中,对附件内容,仍留给开发商较大空间。张茂荣呼吁,政府部门应加强对房产交易合同附件的重视,。此次示范文本有一些亮点,但在实践中,开发商往往通过合同附件形式架空主合同,主管部门也应加强对房产买卖