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售楼广告承诺可视为合同内容

发布时间：2019-08-18 14:18:15

　　新版合同第十八条明确规定：卖方的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。

　　《深圳市房地产买卖合同(预售)示范文本》修订建议稿(第二稿)(以下简称示范文本第二稿)征求意见开始。此前，该版示范文本曾经深圳市规划和国土资源委员会对外公开征求意见，受到社会广泛关注，随后相关课题组对反馈的意见进行研究和采纳修订，形成此第二稿。示范文本第二稿引人注目的是，明确对卖方的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。

　　此次征求意见时间至2010年7月10日截止，详细内容可登录规划国土委网站查询。

　　通知送达必须书面形式

　　在广东德海律师事务所主任张茂荣看来，新版范本有三大亮点。如有关“共有部位和其他共用设施设备权益”的修订一定程度上保护了买方权益。

　　根据市规划国土委修订说明，按《物权法》的要求，此次重新拟订了共有部位和其他共用设施设备权益条款。原条款是根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条做出的约定。《物权法》出台之后，这样的约定已经无法体现《物权法》的立法精神。新拟订的条款把原条款中的“权益”明确为“共有和共同管理权利”。张茂荣解读，关于共有部位所有权的争论，是现实中导致纠纷的焦点问题之一，修订后这样就比较明确和细化。

　　有关通知和送达问题，在实际工作中，出现了发展商以报纸公告等方式进行通知的方式，也出现了被送达方拒绝接收通知的情形。新条款明确了只有书面通知才是有效的通知方式，并对如何处理送达环节出现的拒绝签收进行了约定。张茂荣分析，以前用报纸公告的形式，购房者不一定看报纸，不一定知道情况，双方容易出现纠纷。

　　样板房不再“仅供参考”

　　在此次示范文本第二稿中，相对第一稿，最主要增加了一个有关“销售广告、售楼书、样板房效力的约定”。在原合同中未就销售广告、售楼书、样板房的效力进行约定，到时部分带装修交付的房产实际交付与样板展示房不一致，容易导致合同纠纷。

　　为避免此情况的发生，新版合同第十八条增加了对卖方的销售广告、售楼书、样板房的效力约定。条款明确规定，卖方的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。

　　此外，卖方应当对样板展示房的装修装饰材料及其价格、规格、人工等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。卖方未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺;样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

　　张茂荣认为，此前，有关样板房等的法律效力问题，一直备受争议。开发商往往注明样板房“仅供参考”，，现在明确了有利于减少纠纷。

　　在新版示范文本中，对附件内容，仍留给开发商较大空间。张茂荣呼吁，政府部门应加强对房产交易合同附件的重视，。此次示范文本有一些亮点，但在实践中，开发商往往通过合同附件形式架空主合同，主管部门也应加强对房产买卖。