商铺投资常见风险防范

“投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜。”作为不动产投资理念，商铺热正在持续升温，并以其短期内给予投资者丰厚回报而成为新世纪各类投资中最耀眼的亮点。然而，同行没有同利。商铺投资前景虽然看好，但并不意味着每一个投资者都保赚不赔。与住宅市场相比，商铺市场受到更多政策、行业、操作等因素的制约。涉足这样一个市场，起初最重要的也许是胆量；而在市场逐渐成熟的过程中，则需要更多的理性和对风险控制的技巧。基于此，笔者将投资者在买卖、租赁商铺中经常碰到的一些问题归纳整理。前事不忘，后事之师，希望能对读者有所裨益。

　　 案例1：中介保管定金不力，一诉未平一讼又起

　　【案情介绍】2005 年7月5日，黄先生与胡女士通过某中介签订了一份商铺买卖预订协议。黄先生将其二百多平米的商铺出售给胡女士，转让价300万元，首付款40％（120 万元），约定于签订正式合同时支付，余额由胡女士向银行申请按揭，同时约定预订协议签署后三十日内签正式合同。后胡向黄支付定金人民币3万元，黄出具了定金收据。中介为确保收到中介费，便要求上家将定金交给其保管，也出具了盖有公章的《定金保管合同书》。8月2日，在签署正式合同时，黄先生吃惊地发现，40％首付款变成了“首付款为人民币三十万元整”（只有10％），遂提出疑义。但胡表示拿不出更多的钱，双方不欢而散，诉诸法庭。开庭之前，在胡女士的一再要求下，中介便把上家交给其保管的定金交还给胡。拿回定金后，胡撤诉，但本案引发了连环诉讼。黄先生得知中介把定金还给下家后，便把中介起诉，要求中介依据保管合同书、归还定金，。目前中介想挽回损失，就必须再起诉下家要求返还3万元定金。

【法律提醒】上海联业律师事务所律师马永健：1．上下家依法签订的预订合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同约定履行合同，否则将因为违约付出代价；2．上下家如果对合同预订协议内容有所变更，除合同另有约定外，要双方协商一致后再作出变更，并且要用书面形式进行变更，最好签订补充协议将变更内容固定下来，由原预订协议签约当事人签字或盖章；3．鉴于商铺买卖容易发生纠纷，建议当事人增强法律意识，尤其是证据意识，最好能在买卖前咨询专业房产律师或是聘请专业房产律师为买卖保驾护航；4．房产中介公司作为专业服务机构，应当熟悉合同法、民法及其他房产相关法律法规，对从业人员进行普法教育，在法律规则之内进行经营活动。这样才能尽量避免中介公司被牵涉到众多房产纠纷之中。 　　案例2：居民楼下开餐厅，违规经营被叫停

　 【案情介绍】李先生所住的小区人气较旺，但餐饮店非常少，居民购买点心或吃个便当都非常不方便。今年4月份李先生将其房屋与底楼郭女士的房屋进行置换，开设了一个便当店，早上卖点心和豆浆，中午晚上经营特色小吃。开张后生意非常红火，小区居民尤其是上班族都称赞李先生为他们解决了吃饭的后顾之忧。然而好景不长，物业部门最近出面干涉，接着工商部门也要求李先生即日关闭店面，否则处以重罚。李先生咨询律师后才知，其在居民楼内开餐饮店，在没有改变房屋使用性质之前，属于非法经营。

【法律提醒】上海佩信科诺律师事务所律师黄学锋：由于居民楼的使用性质为住宅，若业主、使用人或承租人用于开餐厅，必须进行房屋使用性质的变更登记。根据沪房地资物（2002 ）99号文件规定，业主和使用人申请改变住宅使用性质，须符合下列条件：沿街底层住宅；符合城市规划要求；符合房屋使用安全；不造成居住使用困难；不影响相邻房屋使用；不影响文物和优秀近代建筑保护；相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明，且必须符合住宅使用公约和业主公约的规定。

　　在居民楼内开设餐厅，除前述要求外，还应符合有关部门的规划。因为根据市环保局的有关规定，在本市中心城、新城和中心镇范围的居民住宅楼内，不得新建产生油烟污染的饮食服务经营场所，规划作为饮食服务用房的除外；开设餐厅还需经过消防部门、酒类专卖管理局、卫生局等部门的批准，只有各部门的批文和环境影响报告齐备后，餐厅方可开张营业。

　　案例3：口头约定无书证，期铺转让起纠纷

　【案情介绍】2004 年1月7日，某房产销售公司因买浦东某商铺，与开发商签署了《商品房预售合同》，并办理了预售登记手续。同年4月19日，该销售公司又与黄先生签署了《合同权益转让书》，双方约定由黄先生受让该商铺，签约时支付总房价的65％，剩余部分申请银行贷款。双方同时口头约定，由销售公司代办贷款手续，于是黄先生把办理贷款所需的资料和费用都交给了销售公司。但同年8月20日，销售公司突然发函给黄先生，认为黄先生没有办理银行贷款，也没有向其支付剩余转让价款，于是以构成违约为由，决定解除合同，并要求黄先生前去办理退款手续。接函后的黄先生非常着急，经过其委托的律师调查取证和多次交涉，销售公司同意继续出售商铺，但黄先生须一次性付清剩余款项。

【法律提醒】上海联业律师事务所律师王展：商铺买卖标的额大，手续繁琐复杂。在购买商铺尤其是期权商铺时，合同里一定要明确约定双方的权利义务以及可能出现的状况，避免以后出现纠纷难以解决，造成不必要的损失。就本案而言，黄先生在购买商铺时疏忽了一个细节：双方只是口头约定由销售公司办理贷款，并没有立下字据，同时双方对于贷款办不出来如何处理也没有做出约定。当销售公司无法为黄先生办妥贷款手续时，却可反咬一口，说黄先生未能办妥贷款或应现金付款。最后，尽管本案得以继续履行，但还是费了很大周折，还不得不一次性付清剩余款项。

　　案例4：续租租金要具体，以免双方生歧义

　　【案情介绍】1999 年12月，出租方与承租方签订了一个商铺租赁合同，约定租赁期限为5年，自1999 年12月起至2004 年11月底。同时，合同里又约定了2年的续租期限，自2004 年12月至2006 年11月底；续租租金，根据当时市场物价指数由双方协商确定。2002 年9月，双方又签订了一份新的续租合同，续租租金约定同原租赁合同。2004 年11月，出租方发函告知承租方，续租期限开始后承租方应按照市场租金标准（比原来的租金高出了50％）付租。收到通知后，承租人十分纳闷，合同中不是明确约定按照市场价格指数由双方协商确定的吗？于是，回函表示异议。对此双方对簿公堂。 【法律提醒】上海联业律师事务所律师王展：本案双方争议的焦点是续租租金如何确定，双方各执一词。“续租租金，根据当时市场物价指数由双方协商确定”，该条款容易发生理解上的歧义。“市场物价指数”依据什么标准，是依据国家统计局公布的综合物价指数计算，还是依据租赁市场物价指数计算。这里要提醒租赁双方，对于自身利益都十分重要的租金条款一定要特别明确具体，避免发生歧义，造成不必要的麻烦和损失。

　　案例5：出入通道太狭窄，网吧关闭泪千行

　　【案情介绍】张女士2005 年初在闸北区某小区二楼租赁了一间1500 平方米的店面经营网吧。前期投入了大量财力物力，网吧生意兴隆，投资收回指日可待。但近日消防人员的检查结论却让她不知所措：入口通道严重狭窄，无逃生通道，不符合消防规定，责令她一个月内整改，否则将强行关闭。这是一个民商两用楼，下有超市，旁有居民，通往二楼的通道本身就非常狭窄，没办法改。如果作为民居，勉强符合消防要求；但作为网吧，消防要求就不能达标。张女士寻思再三，在继续经营与整改之间，只能含泪作出关闭网吧的选择。

　　【法律提醒】上海佩信科诺律师事务所律师黄学锋：投资处处有风险，对于特定行业的投资如饭店、超市、网吧、服装、休闲娱乐等营业场所的租赁，光考虑租赁合同的内容是远远不够的。一般而言，作为商用房屋的出租，出租方除了应出示其有主体资格外，还有义务出示市政、环卫、消防、规划等方面批准营业的资料；出租方没有这方面的资料时，承租方可要求出租方在租赁合同中进行保证。由于该类风险导致合同终止或承租方损失的，出租方应予以赔偿等。总之，多一点小心，会减少很多风险。

　　案例6：商铺面积防缩水，追偿损失不容易

　　【案情介绍】杨女士于2004 年在宝山区购买了一套商铺，合同中规定建筑面积78．07 平方米，套内面积68．7 平方米，公摊面积9．37 平方米。在交房装修时，她才发现商铺实际面积根本没有达到合同中规定标准，套内面积差7．95 平方米，建筑面积差2．21 平方米。

【法律提醒】上海东方兴业律师事务所律师杨传君：购买商铺比购买住房风险更大，所以更要谨慎。要防备销售商为牟私利，常以公摊面积不详、计算公式不公平为手段，使得有些购房者没有得到应有的面积；而有些则摊上了不该分摊的面积，徒增一份购房款。