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退房降低损失

发布时间：2020-03-24 12:21:15

　　案情简介：

　　2007年9月29日，原告白XX与被告北京XXXX房地产开发有限公司签署《北京市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定由原告购买被告开发的位于朝阳区来广营乡来广营村一住宅楼的一处商品房，总房价：1105316元人民币。

　　预售合同附件五第二项规定，“以贷款方式付款。买受人于2007年09月29日向出卖人交付房款人民币225316元;并于签订本合同之日起7日内向出卖人指定的贷款银行交齐其余房款人民币880000元贷款所需买受人提供的材料和费用，否则按逾期付款处理。如银行贷款政策调整需买受人补交材料或费用的，买受人应在接到贷款银行或出卖人通知之日起7个工作日内向贷款银行补齐------”

　　预售合同附件八第二条第一项规定：“------如选择的贷款未获批准，买受人应在贷款未被批准的事实确定之日起7日内退房，------”

　　合同签订后，原告按约履行义务，向被告交足了合同规定的首付款，并且向贷款银行提交了贷款所需的材料和费用。

　　但是，现在原告在银行的贷款申请得不到批准，原告要求退房，被告要求继续履行合同。

　　办案经过：

　　在经过周密的准备后，我们首先问当事人，买房时向开发商提交的材料是否有问题，当事人说没有，但是到开庭时，开发商却出示证据说，当事人在提交材料时的收入证明是空白的，这让我们始料不及，这样就转化为是因为购房人原因贷款呆不下来，如果要退房，要承担10%的违约金;否则就要继续履行合同，但这也是当事人不愿意接受的，因为这就需要再交一倍的首付款，还要承担1.1倍的利率。于是，我们就考虑将损失降到最低，那就是调解，让当事人少交违约金。我们坚持两点：第一，材料空白是开发商设定的骗局，当事人当时提交材料时，开发商要求不写收入，这样看贷款需要多少，就写多少，也就是说便于房贷。第二，当时首付款调到40%，这是大家都没法预料的，属于不可抗力。在经过最后的交锋后，开发商终于妥协，愿意谈判。最后，当时交了少量的违约金，推掉了房子，拿回了自己应得的首付款。

　　律师建言：

　　1、当事人在购房时，一定要仔细审查合同，注意一些隐藏的条款日后对自己不利。

　　2、当事人在向开发商提交申贷材料时，一定要注意自己都提交了哪些材料，提交的材料是什么状态，如果开发商建议材料空白，最好能留下相应的证据。

　　3、如果当事人自己特别忙，特别是一些忙着投资，手头事务繁忙的人，在购房时一定要专业的律师帮忙购买，这样免得被开发商利用。

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