上海市某某房地产公司借款纠纷案

　　原告　中国某某银行上海第三支行。

　　负责人　谢某，该支行行长。

　　委托代理人　王钊，君合律师事务所上海分所律师。

　　被告　上海某某市场拓展顾问有限公司。

　　委托代理人　金天立，上海市长城律师事务所律师。

　　被告　上海市某某房地产公司。

　　委托代理人　徐拥军，上海市申达律师事务所律师。

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　　法定代表人　肖某某，该医院院长。

　　委托代理人　张某某，该医院政治部副主任。

　　委托代理人　王某某，该医院政委。

　　原告中国某某银行上海第三支行(下称建行三支行)与被告上海某某市场拓展顾问有限公司(下称某某公司)、被告上海市某某房地产公司(下称某某公司)借款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于1997年10月7日公开开庭审理了本案。原告委托代理人王钊、王雪珍，被告某某公司法定代表人孔德树、委托代理人金天立，被告某某公司法定代表人邵斐杰、委托代理人徐拥军到庭参加诉讼。案件审理过程中，被告某某公司以上海市房屋土地管理局(下称上海房地局)为被告，要求确认沪房地虹他字(1996)第000316号《房地产其他权利证明》无效，。本案于1998年2月16日中止诉讼，后因行政诉讼审结，本案于1999年2月24日恢复诉讼。。此后，本院因故决定另行组成合议庭进行审理。1999年3月31日，本院依法组成合议庭，第二次公开开庭审理了本案。原告委托代理人王钊，被告某某公司委托代理人金天立，被告某某公司法定代表人邵斐杰、委托代理人徐拥军，第三人海军411医院委托代理人张某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，原告与被告某某公司于1996年2月17日签订了用于企业短期流动资金周转之《借款合同》一份，根据该合同，原告向被告某某公司提供贷款人民币100万元，借款期限为1996年2月16日至1997年2月15日。就上述《借款合同》，原告与被告某某公司、被告某某公司于1996年10月31日签订《抵押合同》一份，两被告以其所拥有的某某大厦向原告提供了财产抵押，并约定抵押担保金额为人民币3865万元整，抵押担保的贷款期限自1995年5月18日至1997年6月30日止。贷款到期后，因两被告未履行还款义务，，要求判令被告某某公司偿还拖欠原告的贷款本金人民币100万元并偿付利息及逾期息，判令被告某某公司对被告某某公司的上述应付款项承担连带责任。庭审中，原告变更诉讼请求，要求判令被告某某公司承担抵押担保责任。

　　原告对其诉称的事实提供了下列证据材料：1.原告营业执照。2.原告与被告某某公司于1996年2月17日签订的借款合同。3.原告与被告某某公司、被告某某公司于1996年10月31日签订的抵押合同。4.上海市杨浦区公证处(96)沪杨证内经字第1660号公证书。5.上海市虹口区房屋土地管理局1996年12月13日沪房地虹他字(1996)第000316号房地产其他权利证明。6.。7.。8.1996年2月16日中国人民某某银行贷款转存凭证第0133号。

　　被告某某公司辩称，对欠款事实无异议，但原告对利息计算过高。

　　被告某某公司辩称，某某公司为被告某某公司向原告贷款提供的仅是抵押担保，只应在抵押物范围内履行担保责任;某某公司因受原告及被告某某公司的欺诈，从而对抵押物的真实期权价值产生重大误解，进而签订了《抵押合同》。因此，《抵押合同》应认定为无效，某某公司不应承担抵押担保责任。

　　被告某某公司对其辩称的事实提供了下列证据材料：1.被告某某公司营业执照。2.原告与被告某某公司、被告某某公司于1996年10月31日签订的《抵押合同》项下的抵押物清单。3.1996年12月31日原告致被告某某公司的一份函。4.中国人民某某银行上海市信托投资公司与被告某某公司于1995年10月10日至1996年3月8日签订的借款合同7份。5.被告某某公司与案外人因特公司于1995年4月18日签订的关于合作开发“某某大厦”协议书一份。6.被告某某公司向原告借还款一览表。

　　第三人海军411医院述称，军用土地的转让必须经上海市人民政府批准，而本案涉及的军用土地的转让是上海市虹口区人民政府(下称虹口区政府)越权审批，属无效行为，因此设定的抵押也是无效的。

　　第三人海军411医院对其所称的事实提供了下列证据材料：1.(1995)字第00166号军用土地补办出让手续许可证。2.沪土用(虹口)字(1995)第000105号上海市某某用地许可证。3.“某某大楼”联建协议书。

　　经审理查明，1996年2月17日，原告与被告某某公司签订借款合同一份，该合同规定：被告某某公司向原告借款人民币100万元，用于企业短期流动资金周转;借款期限自1996年2月16日至1997年2月15日;贷款利率按月息12.06‰计算，按季结息。合同签订当日，原告将贷款人民币100万元划入被告某某公司账户。1996年10月31日，原告与两被告签订最高额抵押担保借款合同一份，该合同规定：为确保某某公司借款合同的履行，两被告愿意以其有权处分的财产作抵押，两被告以四川北路1941号地块“某某大厦”东侧1—7楼1万平方米(主楼)为借款作期权抵押;两被告抵押担保的贷款金额为人民币3865万元;贷款期限自1995年5月18日至1997年6月30日;抵押担保的范围包括贷款金额3865万元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)、赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用;借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，原告有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。同日，上海市杨浦区公证处为上述合同出具了公证书。1996年12月13日，上海市虹口区房地产登记处(下称虹口房地局)为该抵押物出具了《房地产其他权利证明》。借款到期后，被告某某公司未按约还款，被告某某公司亦未履行担保义务。原告因向两被告催讨无着，以致涉讼。

　　另查明，1995年6月21日，被告某某公司(作为乙方)、被告某某公司(作为丙方)与第三人海军411医院(作为甲方)签订“某某大楼”联建协议书一份，该协议书约定：乙、丙方向甲方支付补偿费人民币1600万元，开工之前付清，丙方于3月6日借予甲方200万元转为补偿费用，向总后勤部土地管理局交纳的土地有偿使用费及海军后勤部土地管理费共计184万元转为补偿费，6月25日之前乙、丙方支付100万元，余款200万元，开工典礼日支付;依照现规划，此地面建筑可达7000平方米左右，在此总量下乙、丙方保留800平方米地上建筑面积交给甲方做医疗用房，其余平方米建筑面积由乙、丙方自行支配，可依法进入房产市场;乙、丙方争取到的7000平方米以上的建筑面积每平方米补偿甲方2300元;乙、丙方所得面积，其建筑形式和装潢标准由乙、丙方自行决定。

　　在本案审理过程中，，要求撤销上海市房地局颁发的沪房地虹他字(1996)第000316号《房地产其他权利证明》。，某某公司、某某公司、建行三支行在向登记处提出房地产其他权利登记申请时，有三方共同盖章的申请表及建行三支行的委托书、某某公司的委托书及其他有关批准文件、抵押合同，上海市房地局据此颁发的《房地产其他权利证明》与三方当事人提出的申请完全一致，应视为符合《上海市房地产登记条例》的有关规定。据此，判决维持上海市房地局于1996年12月13日向建行三支行颁发的沪房地虹他字(1996)第000316号《房地产其他权利证明》。被告某某公司不服一审判决，。二中院经审理后认为，上海市房地局具有颁发《房地产其他权利证明》的执法主体资格。《房地产其他权利证明》认定抵押权人建行三支行，抵押人某某公司、某某公司，权利范围本市四川北路1941号主楼东侧1至7层，建筑面积1万平方米，权利价值6400万元人民币期权抵押，抵押权设定日期1995年5月19日，设定期限2年零1个月。有抵押人所持建筑工程承包合同、土地使用权文件、某某用地规划许可证、某某大厦分配协议、抵押合同等书证可以证实。据此，驳回上诉，维持原判。

　　庭审后，、医、办综合楼划拨使用的某某用地使用权的通知，该通知称，因海军411医院等四单位领取了《上海市某某用地许可证》后仅取得规划部门核发的桩基许可，违规施工至1997年1月停工至今达二年之久，为规范某某用地秩序，依法行政，根据《上海市实施<;办法》第二十条第二项“未经原批准机关同意，连续二年未使用的”;“由土地管理部门报市或者区、县人民政府批准，收回用地单位的土地使用权”的规定，收回海军411医院、上海久隆房地产经营公司、某某公司、某某公司划拨取得的四川北路(原址为411医院门诊部)某某用地使用权，并由土地管理部门依法实施管理。

　　以上事实，有原告与被告某某公司于1996年12月31日签订的借款合同、原告与被告某某公司、被告某某公司于1996年10月31日签订的《抵押合同》、上海市杨浦区公证处公证书、中国人民某某银行贷款转存凭证第0133号、虹口房地局1996年12月13日沪房地虹他字(1996)第000316号房地产其他权利证明、、二中院(1998)沪二中行终字第39号行政判决书、“某某大楼”联建协议书、、医、办综合楼划拨使用的某某用地使用权的通知，庭审笔录等为证，事实清楚，足以认定。

　　本院认为，原告与被告某某公司签订的借款合同及原告与两被告签订的最高额抵押合同均合法有效，各方当事人理应恪守。原告按约向被告某某公司放贷，已履行了合同规定的义务。被告某某公司拖欠原告借款至今，显属违约，应承担偿还原告借款本息及逾期还贷的民事责任。逾期息是对应偿付而未偿付的主债务收取的违约利息，本案中，被告某某公司的主债务为其拖欠的贷款本金与利息，原告计算逾期息的基础是正确的，非被告某某公司所称的复利。另，逾期息应自被告某某公司逾期偿还贷款本金及支付贷款利息之日起计算，在逾期期间内计收，尽管本案已进入诉讼阶段，但被告某某公司逾期偿还贷款本金及利息的事实并未消除，逾期期间并无任何法律或合同依据予以中断，故原告计算逾期息的期间也是正确的。被告某某公司辩称原告对逾期息计算过高，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告某某公司作为抵押担保人，如被告某某公司不能按时偿还欠款，原告有权以折价或拍卖、变卖被告某某公司、被告某某公司共有的抵押物所得的价款优先受偿。根据我国有关法律规定，房地产抵押的有效性是以登记为前提，且房地产管理部门核发的关于抵押的房地产权利证书——房地产他项权利证明是他项权利人对抵押房产享有抵押权的法定的有效凭证。本案中所涉房地产抵押已经上海市虹口区房地产登记处登记，并颁发了《房地产其他权利证明》，对该证明之合法有效性，已有生效的法律文书予以确认。第三人海军411医院以该抵押房产的某某用地许可证已被虹口区政府收回为由，要求撤销《房地产其他权利证明》，因该证明已经行政诉讼确认有效，且至今未撤销，故第三人海军411医院的请求缺乏依据，本院不予支持。合同法》第四十条第一款第二项、担保法》第三十三条之规定，判决如下：

　　一、被告上海某某市场拓展顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告欠款人民币100万元;

　　二、被告上海某某市场拓展顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告借款利息人民币145926元(截止1997年2月15日)，并偿付逾期息(自1997年2月16日起以人民币1145926元的每日万分之四计算至1998年12月6日，自1998年12月7日起以人民币1145926元的每日万分之三计算至本判决生效之日止);

　　三、如被告上海某某市场拓展顾问有限公司到期未能偿付以上款项，原告有权以折价或拍卖、变卖沪房地虹他字(1996)第000316号《房地产其他权利证明》项下的房产所得的价款优先受偿。

　　本案案件受理费人民币15571元，由被告上海某某市场拓展顾问有限公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，。