融资方式将多样化 房地产金融迈向"新时代"
发布时间：2019-12-05 06:45:15
在过去的一段时间，上海股市正如过往的房地产市场一般掀动资本狂潮。只是，股市的潮起潮落，并非此消彼涨。 对于目前正在不断增加的房地产上市公司而言，浙江绿城、世茂集团、合生创展，这些正通过各种方式进行中小企业融资，而其强大的资金实力则将保证其在国内的扩张之路。 当然，面对12月11日全面开放的国内金融市场，除去上市之外，国内房地产企业在迈向金融化的过程中，并非只有巨头才能获得机遇。 资本市场主导 “就国内金融市场而言，无论是国有银行的重组与上市，还是证券市场股权分置改革完成及保险业的快速发展，这些都为未来国内金融市场的发展提供了坚实的制度基础与市场环境。特别是2006年底国内金融市场将向世界全面开放之后，国内金融市场将进入到一个前所未有的发展时期。”中国社科院易宪容曾经就国内房地产金融市场作过如此预测，在他看来，目前的这些发展或许可能为十年后的中国房地产金融市场提供了坚实的制度基础与市场环境。 因此，十年后国内房地产金融市场肯定会改变以银行信贷为主导的房地产金融体系，并建立起以资本市场为主导的房地产金融体系。更为重要的一点是，以易宪容的观点而言，未来在以直接中小企业融资为主的这个房地产金融体系中，不仅有实力、规范的房地产开发企业能够从股票市尝债券市场获得资金，而且房地产信托基金、资产证券化等金融创新工具推出及金融创新市场发展，也会推动房地产金融的快速发展。
事实上，能预见到房地产金融未来的并非如易宪容这般的学者，更多的开发商已经在这一领域以更为实际的企业方式践行。
地产外资大潮 但从目前我国的市场环境看，开发商依然主要依赖于银行信贷，其他的一些中小企业融资方式刚刚兴起，但如果银行信贷管理越来越严格，开发商大力拓展其他方式中小企业融资渠道的战略意义将逐步体现，而国际化和金融化的速度将会影响到国内所有开发商的未来命运。 另一方面，随着我国经济日益融入全球经济，国际资本正加大进入我国力度，越来越多的国际资本开始认同我国的投资环境，也逐步获得了较多的内地投资经验，因此资本逐利的天性就必然导致部分资金加速流入我国市常 这些国际资本全面介入房地产开发过程，并在最终消费者中比例急剧提高，必然会对房地产开发模式、产品质量要求、风险控制乃至销售策略等方面产生重大影响。 已经可以预见的是，在不远的将来，国外占主导地位的专业化服务机构会越来越多地涉足国内房地产专业化服务的领域。尤其是在专业化服务市场上，外资机构将利用其管理系统、市场营销、风险控制、业务流程管理、品牌资源和专业化人才等方面的明显优势，与国内机构展开全面竞争。 换言之，那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造附加值能力有限的松散型公司将面临严重的生存危机，除了必须设法在资金实力上有所增强外，更关键的是必须提高自己的专业能力，包括组织结构的调整、品牌的养成等等，更进一步，就是在这些累积的基础上，重新走出一条创新专业化的道路。 由此，中国房地产企业未来的发展方向及模式则就显得更为清晰。绕开已经迷雾重重的市场判断，自我提升已经成了企业所必须完成的任务，而在这一完成的过程中，房地产企业扮演的绝非原始角色那么简单。 以金融为中心的新时代 “当转型是行业性的时候，就意味着行业的主导逻辑的变化。因此，企业所追求的创新不应仅仅停留在产品上，而是一种战略上的创新。”中凯集团总裁杨益华认为，无论中国的法律条件也好，外部竞争环境也好，中国房地产开发模式，即盈利模式将在2006年底前后发生一个变化。因为根据目前的统计，全程开发的综合性开发企业是占主导地位的。但是比较一下欧美一些发达国家就会发现，综合性开发公司在房地产开发上并没有发言权和影响力，真正有决定权的是专项基金，专项的投资公司，以及专门的房地产从事机构。 同样，国内的房地产行业在这几年的发展以后，特别是到2006年底，按WTO规定对外资的管制解除以后，盈利模式将会有非常大的变化。 还是以中凯为例，杨益华将未来的中凯定位为两种角色：一个是房地产风险投资管理商；另一个就是房地产服务商。二者相互独立，互相补充。前者完成资金筹措，包括和海外基金的合作；后者对中凯本集团项目和外包项目提供专业化的模块或整体化服务。这样一来，既完成了企业专业化的转变，也大大拓展了自己的经营范围，并能获得更多合作伙伴的支持。 同样，地产商借助资本市场获取资金来源，利润自然也被资本市场上的投资者所分享。房地产开发正逐步向以金融为中心、以投资商为中心的新市场环境过渡。一个真正的“新时代”的到来已经不可阻挡。