土地使用权出资的要求

土地使用权出资的规定
土地使用权是公司法规定的股东出资的法定形式之一。在许多国有企业中，土地是其拥有的最具价值的资产，并成为其股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。在中外合资企业中，土地亦成为中方投资者最为经常和普遍的投资形式，而对于中外合作企业来所说，中方以土地作为合作条件、外方以资金投入作为合作条件则成为这种企业的重要法律特征。由土地使用权本身的特点所决定，形成了公司法对土地出资的特殊要求，也因于此，其在公司实务和司法实践中的问题显得相当的复杂。

　　一、土地使用权出资的条件

　　１．土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资。在中国，土地是一种十分特殊的财产，土地的国家所有和集体所有是公有制的基础，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此，任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企业或公司对土地享有的权利是使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的时候，所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。

　　２．用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资，实质上就是使用权从出资者向公司的转让，而依据现行法律的规定，能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此，如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资，则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权，然后，才能进行有效的投资。

　　３．用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权，而不能是划拨土地的使用权。在中国，国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权，前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得，后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资，是土地使用者营利性的投资行为，因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资，划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用，而不能用于对外投资。

　　４．用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为，土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担，这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制，而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资，将使投资者或股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。因此，出资的土地不应背负权利的负担，而且，在出资之后，出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。

　　二、土地使用权出资的履行方式

　　如同一般财产出资的要求一样，交付亦为土地使用权出资的基本要求。土地的交付即为对土地的占有和控制的转移，只有公司实际的占有和控制土地并进而利用土地，土地使用权出资的实际价值才能得以实现。

　　同时，土地使用权的出资不仅需要交付，而且还需采取法定的权利移转形式。土地，是典型的不动产，土地使用权是物权性质的财产权，土地使用权出资既是土地使用权转让的一种形式，按照物权变动的一般规则，应采取公示的方式，即办理土地使用权的过户登记，只有经过登记，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用权，出资人也才是完全履行了其出资的义务。

　　交付和产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面，交付的价值在于对土地的利用，产权登记的价值则在于权属的认定和法律风险的防范。实践中，只实际交付土地而未办产权登记或只办理了产权登记而未实际交付土地的情况相当普遍，它们都属于出资义务的部分履行或未完全履行。未交付土地意味着出资人对公司财产的占有，损害着公司的财产利益。未办产权登记则意味着出资人对土地权利的保留、公司对土地的占有和利用缺少法律的效力以及随时有可被追索的风险。

　　三、违反土地使用权出资义务的法律效果

　　１．已办理土地过户手续但未交付土地。虽然土地使用权移转的主要法律形式是土地的过户登记，但土地的交付仍然是土地使用权出资的重要要求，只是完成了土地的过户登记而未实际交付土地，仍属于对出资义务的违反，虽然因土地的不可移动性，它不会对公司债权人造成追索公司财产的障碍，但因其未被公司予以实际有效地占有和利用，因而构成了对公司利益和股东权益的事实上的侵犯。由此，将产生出资者对公司的出资违约责任，公司或其他股东应有权要求该出资者履行土地交付义务和赔偿由此给公司造成的财产损失。同时，公司债权人在公司财产不足以清偿其债务时，应有权诉请对此项土地予以强制执行。

　　２．已交付土地但未办理土地过户登记手续。此种情况下，公司虽获得了土地占有和利用的实际财产利益，但这种占有和利用却未得到法律的肯定和保护，是极不稳定和极不安全的。因土地使用权仍在出资人名下，公司并未取得对土地的法律上的控制，相反，会随时因出资人的反目或出资人对土地的自行处分以及其他土地权利人对土地的追索而丧失对土地的占有。因此，这种出资只是事实上的出资而非法律上的出资，当然构成出资义务的不履行行为，因而，公司或其他股东应有权要求该出资人履行土地的登记过户义务，而出资人拒绝登记、甚至以未办登记过户为由而要求收回土地的行为都属典型的恶意违约，当事人同样可通过诉讼程序诉请司法救济，请求强制登记过户。

　　３．既未交付土地，亦未办理土地过户手续。此属完全不履行土地出资义务的行为，此种行为在公司法上构成公司法上的违法行为，并产生相应的法律责任，包括该股东继续出资的责任、其他股东或公司的发起人连带认缴的责任以及由此给公司造成损害的赔偿责任。当然，在此情况下，公司对出资人约定用于出资的土地既不存在事实上的控制，也不享有任何物权意义上的权利，因而不可能通过物权追及的诉讼而取得该土地的使用权，而只能通过债权诉讼获得救济。

　　对于上述违反土地使用权出资义务的行为，除已办理土地过户登记而未交付土地情况下，公司可通过行使物权请求权而要求出资人交付土地外，在其他任何情况下，公司是否有权要求出资人交付土地，是否允许出资人以其他的形式履行其出资的义务，需要依据债法的一般原理加以确定。

　　如同一般债不履行的法律后果一样，不履行土地出资义务的法律后果同样包括实际履行和赔偿损失。作为出资行为的相对人，公司有权在实际履行和替代履行之间作出选择，在出资人仍拥有土地、实际履行是可能的情况下，公司当然应有权要求出资人实际履行，只有在实际履行已不可能或者得到公司认可同意的情况下，出资人才能以其他的出资形式（如以货币形式等）替代履行。

　　四、土地使用权的强制执行

　　在出资人未履行土地使用权出资义务的情况下，对于以公司为被执行人的债务，人民法院是否可对其股东应出资的土地使用权予以强制执行，是司法实践中更为具体的现实问题。

　　毫无疑问，司法的强制执行应建立在公司实际享有的民事权利的基础之上，只有在公司享有对土地使用权的物权请求权时，人民法院才有权根据当事人的请求对该项土地强制执行。对于已办理土地登记过户但尚未交付土地的情况，人民法院可以将该土地作为公司的财产予以强制执行用于公司债务的清偿；而对于虽已交付土地但未办理土地登记过户和既未交付土地亦未办理土地登记过户的情况，只有在作出要求出资人实际履行的司法判决或仲裁裁决之后，才能据此对该项土地予以强制执行。如果司法判决或仲裁裁决的内容是替代履行而非实际履行，则不能直接对土地予以强制执行。只有在出资人不履行或无力履行其替代履行义务时，才能对其拥有的一切财产，包括本应出资的土地予以强制执行。

　　同时，上述对土地的强制执行，是在出资人未陷于破产状态的背景下进行的。如果在强制执行过程中，发生出资人破产的情况，则除了公司对该土地享有物权请求权、因而应将其从破产财产中予以别除的情况外，对土地的强制执行应予中止；同时，应将该土地并入破产财产，并按破产程序使公司与出资人的其他债权人一同按其债权的比例公平受偿。