成都市人民政府法制办公室、成都市房产管理局关于公开征求《成都市物业管理规定（草案

　　为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，增加立法工作的民主性和透明度，提高立法质量，，向社会各界广泛征求意见。如有意见，请于2006年5月31日前将意见在网上回复，若为书面修改意见，：成都市人民西路2号，邮编610012）。

　　同时，、法规的规定，。现将有关事项公布如下：

　　一、听证主要内容：

　　1、如何实现物业管理与社区建设的良性互动；

　　2、物业管理区域应当如何划分，包括划分的条件、程序等；

　　3、首次业主大会会议的投票权确定方法，是否应对最高投票权予以限制；

　　4、是否应当确定业主委员会活动经费及其确定方法；

　　5、如何维护业主在前期物业管理中的知情权等合法权益；

　　6、对《成都市物业管理规定（草案）》（征求意见稿）的其他建议。

　　二、报名事项

　　本市五城区（含高新区）市民，凡有意参加听证会并发表意见者均可报名，请于2006年5月22日前将本人的姓名、年龄、职业、联系方式等个人情况通过电话、电子邮件或直接到成都市人民中路一段28号房地产大厦2204室报名，联系人：李欢，联系电话：86279360

　　三、听证代表的确定

、各类人士的适当比例随机抽取确定听证代表后，再将听证会具体时间、地点和有关听证材料发给听证代表，并请届时准时出席。

　　二OO六年五月十七日

　　附：成都市物业管理规定（草案）（征求意见稿）

　　第一章　　总则

　　第一条（目的依据）

　　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本规定。

　　第二条（适用范围）

　　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。

　　第三条（管理职责）

　　市房产管理部门负责本市物业管理的监督管理工作。区（市）县房产管理部门负责辖区内物业管理的监督管理工作。

　　有关行政管理部门以及电力、供水、供气、电信、有线电视等单位应当在各自职责范围内，依相关法律、法规协同实施本规定。

　　街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，组织、协助本辖区内的业主依法成立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

　　第二章　业主及业主大会

　　第四条（物业管理区域的划分）

　　新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业项目，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该物业项目内已按规划分割成多个自然院落或者封闭区域的，在明确共用设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区（市）县房产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（市）县房产管理部门应当自受理之日起十日内在征求街道办事处（乡镇人民政府）的意见后，按照本条第一款的规定进行划分，抄送房产登记机关予以相应注记，并告知建设单位。

　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（市）县房产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）听取业主意见，按照本条第一款的规定，结合当地社区的布局进行划分，抄送房产登记机关予以相应注记，并在相关物业管理区域内公告。

　　第五条（业主的权利与义务）

　　业主在物业管理活动中，，还享有以下权利：

　　（一）提议召开首次业主大会会议；

　　（二）推选业主代表，并享有被推选权；

　　（三）对物业维护、使用等方案进行审议；

　　（四）法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中，。业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

　　第六条（业主大会的成立）

　　业主大会自首次业主大会会议召开并表决通过拟订的业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则等，选举产生业主委员会之日起成立。

　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑面积达到二分之一以上，或者首套房屋出售并交付已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

　　组织召开首次业主大会会议的必要费用，由建设单位支付。

　　第七条　（业主大会成立的筹备）

　　符合本规定第六条第二款所列条件之一的物业管理区域，其建设单位应当书面报告区（市）县房产管理部门，并提供物业管理区域划分情况、业主清册、建筑规划总平面图、物业出售并交付时间、物业管理用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况等文件资料；区（市）县房产管理部门在接到报告和文件资料后七日内，抄送街道办事处（乡镇人民政府）；建设单位未及时书面报告的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。

　　街道办事处（乡镇人民政府）接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后二十日内，应当组织业主推荐产生成立业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。

　　筹备组由业主代表组成，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

　　筹备组应当自成立之日起三十日内，在区（市）县房产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）指导下，召开首次业主大会会议。

　　第八条　（首次业主大会会议的投票权）

　　业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房屋所有权证书的，可以与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

　　首次业主大会会议后的业主投票权，由业主大会议事规则确定。业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的，业主公约、业主大会议事规则可以对其在物业管理活动中的投票权行使予以限制。

　　首次业主大会会议可以选举产生业主大会监督机构。

　　首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和任期等事项作出约定。首次业主大会会议通过的业主委员会议事规则，应当就业主委员会的议事方式、表决程序、印章管理与使用、档案资料建立与保管、议事活动经费管理与使用及其监督等事项作出约定。

　　业主大会议事规则、业主委员会议事规则的示范文本，由市房产管理部门拟订。

　　第九条　（业主大会的职责）

　　业主大会是物业管理区域内的业主对物业管理公共事务进行民主决策、民主管理、民主监督、民主选举的机构，，还应当履行以下职责：

　　（一）审议决定业主委员会的工作权限和议事活动经费，听取、审议业主委员会议事活动经费收支情况报告，审议决定业主委员会或者五分之一以上业主就物业管理公共事项的提议；

　　（二）改变、撤销业主委员会不适当的决定；

　　（三）审议决定依法利用全体共用部分经营及相应业主所得收益的使用方案；

　　（四）决定投保全体共用部分损坏险、公共责任险；

　　（五）评议业主委员会履行职责的情况，并对业主、使用人违反业主公约的行为予以依约处理；

　　（六）审查业主委员会、业主大会监督机构的工作报告，并监督其实施。

　　第十条　（业主大会会议）

　　业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责，经当地街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期改正后仍未履行的，街道办事处可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员；该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。

　　业主大会会议召集人应当在十日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，同时告知区（市）县房产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主大会会议全部以业主代表参加的，到会业主代表应当代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表的，应当书面授权委托。业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需投票表决的，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映业主本人签字意见。

　　业主大会作出房屋专项维修资金使用、续筹方案的决定，应当经部分共用部分、全体共用部分相关业主所持投票权三分之二以上同意。

　　业主大会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的包括业主公约、业主大会议事规则等事项告知建设单位、物业管理企业；建设单位销售该物业管理区域内的物业时，应当在房屋买卖合同中明示业主大会的决定事项。

　　除业主委员会、筹备组或者街道办事处（乡镇人民政府）外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

　　第十一条　（业主委员会的职责）

　　业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督；，还应当履行以下职责：

　　（一）执行业主大会议事规则、业主委员会议事规则；

　　（二）提出供业主大会会议表决的建议；

　　（三）保管属业主大会所有的财物、业主委员会的印章和档案资料等；

　　（四）负责业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则、共用部分使用及公共秩序和环境卫生的维护制度等修定文本的起草；拟定房屋专项维修资金的使用、续筹方案；

　　（五）调解业主之间的物业管理纠纷；

　　（六）业主大会赋予的其他职责。

　　第十二条　（业主委员会的设立备案）

　　业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列资料向区（市）县房产管理部门备案：

　　（一）业主大会会议记录和会议决定；

　　（二）业主公约；

　　（三）业主大会议事规则、业主委员会议事规则；

　　（四）业主委员会委员名单和基本情况；

　　（五）业主委员会备案所需的其他资料。

　　区（市）县房产管理部门对报送材料齐全的业主委员会出具备案证明，并抄送街道办事处（乡镇人民政府）、。

　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当将变更部分重新备案。

　　第十三条　（业主委员会印章刻制与使用）

　　业主委员会应当依法刻制业主委员会印章，并报区（市）县房产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

　　业主委员会应当按规定管理、使用相应的印章，违反印章使用、管理规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

　　业主委员会印章使用、管理的具体办法，由市房产管理部门另行制定。

　　第十四条 （业主委员会的任期、组成与换届）

　　业主委员会每届任期为三年至五年。。业主委员会委员可以连选连任。

　　业主委员会任期届满六十日前，应当书面报告街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第七条指导成立换届改选筹备组，指导召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第十五条　（业主委员会会议）

　　业主委员会会议一般由主任委员召集，应当有过半数委员出席。业主委员会自然人委员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　业主委员会对提议的决定必须通过表决作出，每位委员拥有同等表决权。业主委员会作出的决定，应当经全体委员半数以上签字同意后生效。

　　第十六条　（业主大会的监督机构）

　　业主大会可以设立业主监督委员会或者业主监事一至五名，作为业主大会的监督机构，负责监督业主委员会依法履行职责，具体由业主大会议事规则确定。业主监督委员会或者业主监事的产生、备案，按照业主委员会产生、备案的相关规定执行。

　　第十七条 （业主委员会经费）

　　业主委员会议事活动的经费可以有以下来源：

　　（一）经业主大会决定，由业主共同交纳的费用；

　　（二）经业主大会决定，全体共用部分经营的业主所得收益中不超过百分之四十的部分；

　　（三）业主自愿捐款。

　　业主委员会议事活动的经费属业主大会所有，专户存储，专项用于业主委员会依法履行职责活动和参加培训学习，不得挪用、侵占；造成损失的，应当依法承担相应的法律责任。业主委员会应当妥善保管并定期书面公布议事活动经费的收支情况，接受业主大会的审计和业主监督、质询。

　　第十八条　（业主委员会联席会议）

　　二个或者二个以上物业管理区域配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（市）县房产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、社区居（村）民委员会、物业管理企业组成，由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集。

　　第三章　物业管理服务

　　第十九条　（承接验收）

　　物业管理企业承接物业管理项目，应当对共用部分及其相应的档案进行查验，发现共用部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知建设单位整改；并按照国家、省和市的有关规定，与建设单位或者业主委员会办理物业验收手续。

　　第二十条 （物业管理企业的退出）

　　物业管理企业因（前期）物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业管理等情形，应当退出物业管理项目的，不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由，拒绝退出物业管理项目，并应当在履行规定退出程序的同时做好以下物业管理交接工作：

　　（一）移交物业档案和物业服务档案资料、物业管理用房；

　　（二）撤出物业管理项目中的物业管理服务人员；

　　（三）法律、法规规定的其他事项。

　　建设单位、业主、业主大会应当依法作出选聘、解聘物业管理企业的决定，保持物业管理的正常有序。

　　第二十一条 （物业管理用房的配置）

　　新建物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积千分之二的标准配置包括物业管理企业用房和业主委员会议事活动用房在内的物业管理用房；物业管理区域房屋总建筑面积不足五万平方米的，物业管理用房建筑面积不应低于一百平方米。其中，业主委员会议事活动用房建筑面积不低于三十平方米。

　　物业管理用房应当为地面以上具备水、电等基本使用功能的房屋。

　　物业管理用房配置不符合本条前两款规定的，规划、房产管理部门不予核发有关证件或者不予记载。

　　物业管理用房不得抵押、交换、买卖，不得改作他用。

　　第二十二条　（共用部分的权属）

　　物业管理区域内的下列房屋及其配套设施归全体业主所有：

　　（一）物业管理用房；

　　（二）监控室、地面架空层、共用走廊；

　　（三）按规划配建的非机动车车库（棚）；

　　（四）公共绿地、道路、场地；

　　（五）建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的房屋及其配套设施；

　　（六）其他依法归全体业主所有的设施。

　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的房屋及其配套设施登记申请，由房产登记机关在房屋所有权登记簿上予以记载，但不颁发权属证书。

　　第二十三条 （物业管理的招投标）

　　在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，提供前期物业服务；其中，物业管理区域房屋总建筑面积在五万平方米以上或者国有投资占百分之五十以上的，应当通过公开招投标方式选聘相应资质的物业管理企业。

　　符合下列条件之一的，可以不采用招投标方式选聘相应资质的物业管理企业：

　　（一）因保密或者安全方面有特别要求的；

　　（二）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于三万平方米的；

　　（三）投标人少于三个的。

　　符合前款（二）、（三）项规定的，经区（市）县房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘相应资质的物业管理企业。

　　预售新建商品房项目通过招投标方式选聘相应资质物业管理企业的，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成，并在申办《商品房预售许可证》时向房产登记机关提交市或区（市）县房产管理部门出具的中标备案证明。

　　第二十四条　（房屋的销售）

　　建设单位在签订物业管理区域内首份房屋买卖合同前，应当参照市房产管理部门的示范文本制定业主临时公约和房屋使用说明书，并作为房屋买卖合同的附件。业主临时公约应当报区（市）县房产管理部门备案后，向物业买受人明示。房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，不得占用、移装的共用部位、共用设施设备，以及其它有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的物业部位和设施设备。

　　建设单位不得将共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第二十五条 （物业管理机构的有关规定）

　　房产管理部门应加强对从事物业管理服务活动相关人员的培训教育与监督管理。

　　从事物业管理服务的企业，应当依法具有独立法人资格和相应资质，并按规定聘请相应人员担任物业管理项目经理。

　　本市统一建立物业管理项目经理名册，实行项目经理责任制。

　　从事物业服务的咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构，应当向市房产管理部门备案。

　　在本市行政区域外注册的物业管理企业，需在本市行政区域内从事物业管理活动的，应当报市房产管理部门备案。

　　第二十七条 （物业服务合同）

　　物业管理企业应当按照（前期）物业服务合同的约定，提供相应的服务。（前期）物业服务合同可以约定下列服务事项：

　　（一）共用部分的使用、管理和维护；

　　（二）公共绿化的维护；

　　（三）公共区域的保洁；

　　（四）公共区域的秩序维护；

　　（五）车辆的停放管理；

　　（六）物业使用中对禁止行为的管理措施；

　　（七）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

　　（八）物业服务档案和委托方移交的物业档案的保管；

　　（九）委托方委托的其他物业服务事项。

　　第二十七条　（物业服务收费的原则）

　　物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

　　物业服务收费按不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价；收费标准由业主和物业管理企业根据定价形式，在（前期）物业服务合同中具体约定。

　　第二十八条 （物业服务费用的承担主体与收取）

　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的物业服务收费标准承担；房屋买卖合同未约定物业服务费标准及承担主体的，由建设单位承担。

　　前期物业服务合同终止时，已成立业主大会的，物业服务费标准由业主大会依法决定，并在物业服务合同中明确；业主大会未成立或者暂未签订新的物业服务合同但属事实管理服务的，可以继续执行原物业服务费用标准。

　　除物业管理企业收取物业服务费用以外，任何其他单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　房屋发生产权转移时，双方当事人应当对物业服务费用和房屋专项维修资金的分摊作出约定，办理产权转移或者变更登记时应当出示物业服务费用、房屋专项维修资金分摊的结算约定或者结算凭据。

　　第二十九条　（房屋专项维修资金）

　　房屋专项维修资金的建立，应当遵循统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、。房屋专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。商品房的首次房屋专项维修资金由建设单位和购房人按市人民政府规定的比例缴存。

　　利用共用部分进行经营的，相应业主所得收益应当主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第三十条 （档案管理）

　　建设单位、业主大会、物业管理企业、市房产管理部门应当分别建立物业档案、业主大会与业主委员会档案、物业服务档案、物业管理企业资质和物业管理企业及其从业人员信用档案等，并按规定予以保管和提供查询。

　　物业档案、业主大会与业主委员会档案、物业服务档案的移交，。

　　第四章　物业的使用与维护

　　第三十一条　（住宅配套设施的交付许可）

　　新建住宅应当在建设工程竣工验收合格后，其配套设施具备入住的基本条件并取得房产管理部门核发的新建住宅交付使用许可证后，方可以交付买受人使用。具体办法由市人民政府另行制定。

　　第三十二条　（物业的维护）

　　业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证书载明的用途使用物业专有部分。不得将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用，以及改变非住宅的规划批准用途，不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或者厨房间，或者改变卫生间、厨房间的原始设计位置。

　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家、省和市的规定以及业主（临时）公约。

　　专有部分保修期满后的维修，由业主负责并承担费用。

　　物业管理企业因维护、修缮、装修监督等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人应当提供方便。

　　物业应当定期维修养护。物业出现国家、省和市规定的应当维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。

　　共用部分保修期满后的维修，由相应业主共同负责并按业主拥有的房屋产权建筑面积确定费用承担比例；人为损坏的，由责任人承担。

　　第三十三条　（禁止性规定）

　　在物业管理区域内，禁止下列损害公共利益和他人合法权益的行为：

　　（一）损坏房屋承重结构；

　　（二）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（三）破坏房屋外貌；

　　（四）损坏或者擅自改建、占用共用部分；

　　（五）损坏或者擅自占用、移装物业共用设施设备；

　　（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

　　（七）排放有毒、有害物质；

　　（八）发出超过规定标准的噪声；

　　（九）擅自摆设摊点，乱抛垃圾杂物；

　　（十）违反规定乱贴、乱挂、乱写、乱刻、乱涂或者乱画；

　　（十一）违反规定在相关场地敞放、敞养宠物，影响公共环境、破坏公共绿地；

　　（十二）损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材，埋压、圈占消火栓，占用防火间距，堵塞、占用消防通道、消防车道，影响疏散通道、安全出口畅通；

　　（十三）法律、法规规定的其他禁止性行为。

　　第三十四条　（物业使用行为违规的报告）

　　物业管理企业发现物业管理区域内业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家、省和市有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当依据有关规定或者业主（临时）公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会及有关行政管理部门。

　　第三十五条　（机动车辆停放）

　　新建商品住宅物业管理区域内的机动车停放位与住户数的比例，由市规划管理部门会同市房产管理部门制定。

　　在物业管理区域内依法设置机动车停放位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；机动车停放位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。机动车停放位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；凡利用物业共用设施设置的机动车停放位，任何单位、个人不得出售。

　　第三十六条 （专业设施设备的配套与维护）

　　新建住宅物业管理区域内，水电气户表应当实行一户一贸易结算表，周界、重点部位、楼幢单元等处，应当配套安全防护设施并统一管理。

　　供水、供电、供气、信息、有线电视等设施设备，由建设单位在建设工程竣工验收合格后九十日内移交给相关专业单位。

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、信息、有线电视等单位应当依法按权属承担相关管线、设施设备的管理维护责任。

　　第三十七条　（屋面的绿化与管理）

　　新建建筑物屋面，建设单位应当按规定予以绿化，并纳入物业管理区域统一管理。具体办法，由市人民政府另行制定。

　　第三十八条　（物业使用安全预警机制）

　　存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋的物业，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。有关业主不予配合造成公共利益或者他人合法权益受到损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

　　第五章　法律责任

　　第三十九条　（建设单位违反有关规定的责任）

　　建设单位违反本规定第二十四条第一款规定，出售房屋前未将业主临时公约报区（市）县房产管理部门备案的，由区（市）县房产管理部门责令限期补报，逾期不补报的，给予警告；情节严重的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　建设单位违反本规定第七条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区（市）县房产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区（市）县房产管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　建设单位违反本规定第二十三条规定，未通过招投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市或者区（市）县房产管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处一万元以上十万元以下的罚款。

　　建设单位违反本规定第三十一条规定，未取得交付使用许可证擅自交付新建住宅的，由市或者区（市）县房产管理部门处以交付使用住宅销售额千分之二以上千分之五以下的罚款；情节严重的，提请有权部门降低或者吊销其开发经营资质。

　　第四十条　（物业管理企业违反有关规定的责任）

　　物业管理企业违反本规定第十九条规定，未办理物业管理承接验收手续或者对不符合承接条件的物业办理物业管理承接验收手续的，区（市）县房产管理部门可以处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　物业管理企业违反本规定第二十条第一款规定，拒不退出物业管理项目或者不按规定退出的，由市或者区（市）县房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，给予警告，并可以处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可以由市房产管理部门或者提请有权部门吊销物业管理企业资质证书；给业主造成损失的，依法承担相应的法律责任；拒不退出物业管理项目的，由市或区（市）县房产管理部门申请人民法院强制执行。

　　物业管理企业违反本规定第二十五条第二款规定，未按规定聘请相应人员担任物业管理项目经理的，由市或区（市）县房产管理部门责令改正，处以一万元以上五万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承当赔偿责任。

　　在本市行政区域外注册的物业管理企业违反本规定第二十五条第五款规定，未办理资质备案的，由市房产管理部门责令其限期改正，逾期不改正的，可以给予警告，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

　　物业管理企业违反本规定第三十四条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区（县）房产管理部门责令改正，可以处一千元以上一万元以下的罚款。

　　第四十一条　（物业管理服务机构违反规定的责任）

　　从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构，违反本规定第二十五条第四款规定未办理备案的，市房产管理部门可以责令其限期改正，逾期不改正的，给予警告，并可以处五千元以上三万元以下的罚款。

　　第四十二条　（业主、使用人、业主委员会及其委员违反有关规定的责任）

　　业主委员会违反本规定第十四条第三款规定，拒不移交其保管的文件资料及其他属业主大会所有的财物的，。

　　业主委员会违反本规定超越职责范围从事与物业管理无关活动的，由区（市）县房产管理部门责令限期改正，情节严重的，可以予以通报批评，并可以对责任人处以一万元以下的罚款。

　　业主委员会委员违反本规定第十七条第二款规定，侵占业主委员会议事活动经费的，依法追究刑事责任。

　　业主、使用人违反本规定第三十二条第一款规定，改变物业使用性质的，由区（市）县房产管理部门责令限期改正，恢复原状，可以处五千元以上三万元以下的罚款。

　　第四十三条　（违反物业管理档案管理规定的责任）

　　建设单位、物业管理企业违反本规定第三十条规定，不建立或者不移交相应物业档案、物业服务档案的，由市或者区（市）县房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，给予警告，可以并处一万元以上十万元以下的罚款。未按规定保管档案，造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第四十四条　（建设单位等相关责任人因损害公共利益的违规责任）

　　违反本规定第三十三条（三）、（四）、（五）项规定，破坏房屋外墙面，擅自改建、占用共用部分，损坏或者擅自占用、移装物业共用设施设备的，由市或者区（市）县房产管理部门责令改正，恢复原状，可以处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可以处一万元以上十万元以下的罚款。

　　附有违法建筑并结构相连的房屋，房产登记机关不予办理房产转移、抵押登记。

　　第四十五条　（其他规定）

　　违反本规定的行为，法律、法规另有规定的，按照有关规定执行。

　　第四十六条　（主管部门及其工作人员的责任追究）

　　房产管理部门及其工作人员必须忠于职守，秉公执法，严格执法。、玩忽职守、，视情节轻重由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章　附 则

　　第四十七条　（分期建设项目的物业管理）

　　划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围；先期开发建设的区域内销售并交付的物业符合本规定第六条第二款所列条件之一的，应当成立业主大会，业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的房屋建筑面积比例，在业主大会议事规则中予以约定；业主委员会应当根据分期建设的条件，按照业主大会议事规则的约定，增补业主委员会委员；业主大会可以就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。

　　第四十八条　（有关术语释义）

　　本规定所称物业管理，是指物业管理区域内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人、实际使用人。

　　本规定所称专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

　　本规定所称部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

　　本规定所称全体共用部分，是指由物业管理区域全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

　　本规定所称（前期）物业服务合同，包括前期物业服务合同和物业服务合同。

　　本规定所称业主（临时）公约，包括业主临时公约和业主公约。