非均衡性融资导致房地产“马太效应”

　　回建强 简介上海易.居房地产研究院高级研究员

　　融资——房地产企业生存的关键

　　房地产行业属于资本密集型行业范畴，在拿地、项目建设过程中需要大量的资金流，动辄几亿甚至几十亿，一般企业自有资金不足以支撑如此庞大的资金流量。

　　因此，融资是企业运营过程中一项重要的工作。

　　房地产企业能否顺利融资，直接关系到企业的正常经营和持续发展。同时，由于行业属性的缘故，房地产行业与整个国民经济，特别是与金融行业密切相关。房地产行业的发展直接关系到国民经济特别是金融经济的稳定。正是基于房地产与金融行业的特殊关系，国家可以通过调控金融闸门来控制相应的风险，从而指导调整房地产行业的发展。

　　房地产企业融资的途径可以分为直接融资和间接融资两大类。一般意义上，直接融资是指企业不经金融中介机构，直接借助市场向社会上有资金盈余的单位和个人筹资。直接融资的主要形式有股票、债券、信托、商业票据、预付等，其中股权融资和债权融资是最主要的直接融资形式。有资金盈余的单位和个人通过购买企业发行的股票、债券、将资金直接投入资金短缺的企业。间接融资是指企业以金融部门为中介，由金融部门通过吸收存款、存单等形式积聚社会闲散资金，再投向资金短缺单位。筹资机构与投资者不直接发生法律关系。目前，间接融资中的金融中介机构主要是商业银行，银行贷款是间接融资最主要的形式。

　　非均衡融资表现越来越明显

　　2009年下半年，央行采取了“动态微调”的货币政策，七月份银行新增贷款只有3600亿，那么是否意味着银行对房地产企业贷款全面紧缩了呢?个人认为非也!银行生存立命之本就是放贷获利，只是银行处于资金的安全性、收益性考虑，从来都是表现为“嫌贫爱富”。

　　而在政策趋紧的下半年，银行依然对优秀的房地产企业敞开供应资金。8月18日，万科发布公告宣布与建设银行达成协议，建行将关于万科500亿规模的授信。截止目前万科总资产达到1200亿左右，持有现金270亿左右，建行500亿授信接近万科总资产的一半。这将极大改善万科的资产结构和资产收购能力。

　　万科的融资还没有结束，银行授信之后还将有股权融资。8月27日，万科发布公告拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8%的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元的资金，这也成为中国房地产行业规模最大的再融资方案。

　　除了万科，金地也获得了工商银行300亿授信，股权融资40亿方案获得通过;央企背景的保利地产除了母公司强大资金支持外，在证券市场非公开募集78亿资金获得证监会批准……最大的房地产公司获得了最大规模的银行授信，又要进行最大规模的房地产行业再融资，本来实力就非常强大的公司，再加上信贷和股权融资的便利性，这些地产大佬更是如虎添翼。反观全国6万家房地产企业，大部分企业规模较小，数量的庞大性和资金的有限性决定了这些公司不会受到银行股市的垂青。自此也导致了当前我国房地产业的融资是非均衡的，大量优质资源一窝蜂似的向实力强大的公司聚集。

　　那么，在楼市行情一片大好的情况下，为什么大型房企依然热衷于圈钱呢?一方面每个企业都认同钱不压身，总是越多越好，只要有机会，现金多一些总归是没错的，但这是常理，不能解释企业的具体经营行为。更重要的原因是，万科、金地、保利等大型房企在拼命“收集子弹”，目的是进一步地在全国攻城略地，抢占下一轮的发展先机。

　　“马太效应”显现

　　毫无疑问，上半年楼市经历一波快速发展的行情，其发展速度甚至超过了2007年，但市场规律不止一次地告诫我们，楼市不会持续单边上涨。当这轮楼市发展的基础——流动性过剩不再，金融危机缓和后，楼市的调整也就真正来临了。那么去年侥幸逃脱破产命运的中小房地产企业又可能面临选择，要么做强做大，挤入行业发展前列，要么寻找婆家，卖个好身价。因为今后楼市发展的趋势必然是市场集中度越来越高，楼市“马太效应”越来越强。市场竞争能力强的企业获得融资的机会和规模显然更多，而融资规模大小又决定了企业获得土地资源的优劣与多少。以万科为代表的大型房地产上市企业目前正在积极地融资，具有央企背景的房地产企业同样实力雄厚，这构成了今后全国市场主要竞争对手格局。

　　房企融资热潮背后是企业竞争加剧

　　一份研究报告显示，2008年国内排名前十位的地产企业平均负债率高达65.7%，一般地产企业负债超过50%。下半年起，地产企业纷纷加大新开工力度和土地购置规模。自今年8月份开始，房地产投资增速、新开工面积等数据环比出现较快上涨，1-8月，全国完成房地产开发投资2.11万亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点。8月当月，商品房施工面积和新开工面积分别上升10%和15%。在这一背景下，企业对资金的需求正在膨胀，寻求上市融资变得更为迫切。

　　目前房地产商对房产的定价过高，挤出了相当一部分消费需求，很多购房者在观望，致使开发商资金回笼困难;另外，一些开发商的捂盘惜售也造成了资金周转的困难。为了维持市场价格，开发企业向金融系统融资也就成为必然。据统计，从今年2月至今，11家央企地产公司的融资总额达831.8亿元，其中来自银行授信的资金为345亿元，各种增发融资额为405.5亿元，其余81.3亿元则为发行公司债以及向金融机构借贷。与央企和大型房企的大规模融资不同，一些中小企业无法上市融资，也很难得到银行的贷款，融资渠道不畅，在竞争中处于劣势，本轮房地产市场融资热潮存在着明显的不平衡现象。

　　央企地产公司在融资渠道和融资成本上有着民企无法比拟的优势，政府的投资更多的给了央企，而央企又会通过旗下子公司将资金投入房地产市场，这也使得央企地产公司在拿地时“财大气粗”，创造并频频刷新一个个“地王”记录。

　　央企携巨额低成本资金进入房地产市场圈地，这将打破原有市场的格局，不但民营企业的生存环境、竞争形势发生重大变化，房地产市场本身的定价结构、产品生态也将出现大的变动。央企不计成本拿地，而且后续经营资金也无需担忧，那么今后产品上市价格一定是以地价为基础的，不会出现面包价格低于面粉价格的情况。从这个角度看，后市价格能否获得支撑，则要看这些企业提供的产品是什么，如果是奶油蛋糕，那么这意味着其市场是特定的，与普通大众无关，如果是普通面包，则要看届时供求关系如何。另一方面，央企目前在全国各地积极拿地，一部分民营企业将失去竞争机会，这部分企业面临的融资压力和土地储备的匮乏将给企业的经营带来巨大的挑战。这是非均衡融资对房地产企业生存环境最明显的改变。