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回避低评级的地产公司债

发布时间：2019-10-29 20:00:15

　　国信证券26日发表信用债周报认为，交易所高收益债仍然会表现小幅波动特征，回购与非回购交替波动的概率较大，回避低评级地产公司债。银行间市场AA+以上品种利差已无明显吸引力，AA+以上的5年期中票相对于企业债仍有20个bp的估值优势。

　　国信证券近日发表信用债周报，主要内容如下：

　　一、专题：谨慎对待主体资质弱的地产公司债

　　4月15日，中诚信发布信用跟踪评级报告，将万科、保利地产两公司评级展望由稳定调整为正面。同时，将万科的主体信用级别AA+列入可能上调信用等级的信用评级观察名单。评级发布的时点刚好是在地产调控政策出台之前，且给予行业龙头公司正面的评级信息。建议机构关注以下几点：

　　1、主体差异化。交易所已上市地产公司债的主体资质差异化非常大，结构上属于“行业龙头类+区域小公司”的分布。即使考虑09年房地产市场的良好销售情况，资质弱的上市公司依然不能改变其主体潜在的经营风险。

　　2、评级时点的疏忽。7家地产公司的跟踪评级结果刚好位于年报公布后和地产调整政策出台之间的时间段内，评级结果很可能并未考虑后续政策调控的潜在风险。

　　3、政策的关键。，“商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

　　4、再融资的可行性。据《中国证券报》报道，企业融资，国土部负责审核证监会送审企业购地用地的合规性，证监会负责结合国土部审核意见，对房地产企业融资是否符合发行条件进行审核。两类企业纳入征求意见范围：一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业;二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业，因为此类企业有可能将募集资金间接用于房地产项目。值得注意的是，报道称债券融资具有相对较高的融资成本，具备一定的市场约束机制，发行公司债的房地产企业暂不纳入范围。

　　房地产公司资金需求—存货结构的角度

　　房地产企业最大的潜在风险依然来自于开发资金的不足，尤其是对规模较小、非国有法人控股的民营地产公司。因此，存货结构的分析就尤为重要。

　　首先，存货一般分为开发产品、开发成本、拟开发项目三部分，大致代表可销售(实现现金或收入)、在建或部分可销售(持续资金投入和销售初期)、前期开发(持续资金投入)三