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如何预防房地产企业并购的法律风险

发布时间：2021-02-28 04:09:15

　　导读：随着中国经济的持续发展，企业并购成为一种趋势，并购容易失败，也容易发生各种各样的法律风险，因此，如何在法律上减少并购风险是并购能够取得成功的一个重要保障。导致并购失败的一个因素，就是被并购企业中“埋伏”的、没有列入资产负债表中的债务。造成这种情况的原因很多。其中之一是有些企业的财务制度并不规范，不少债务并未入账。另一个原因是或有债务，如该企业为其它企业的债务的担保，一个民事纠纷赔偿责任等等。由于存在着信息不对称，卖方比买方更了解关于这些没有在资产负债表中反映出来的信息，但又由于卖方与买方的利益是不一致的，前者更有可能隐瞒对自己不利的信息，以致使买者在达成交易后才发现受骗上当。为了使得并购取得成功，企业应该从如下几个方面来提高并购的法律风险：

　　首先，在并购合同签订前就要聘请专业会计师和律师进行财务审计和审慎调查。聘请中立的、权威的会计师事务所对目标企业进行财务审计，并且，委托专业的律师事务所进行详细周到的审慎调查，这样，就可以在并购合同签订前对目标企业的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。

　　房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。因此，在并购合同签订前，必须对现有项目的运作情况和所具备的建设资料进行调查。如在土地取得阶段需要具备的选址意见书、国有土地使用证、建设用地许可证;项目建设阶段需要的建设规划许可证、招投标文书、建设施工许可证、建设施工合同等;在房地产销售阶段需要具备的预售(或现售)许可证、竣工验收结算等相关文书。与此同时，对被兼并的房地产企业所需办理的消防、人防、地震等事项是否完善也要调查清楚。对以上事项，必须在并购合同签订前进行充分的调查，否则并购房地产企业需要承担由此引发的法律风险。

　　其次，为了避免债务风险，不少大型企业，采用合资的方式，来实现企业的扩张。如康佳集团，海信集团等等。在海信集团准备收购淄博电视机厂时，发现该厂债务过多、并且不是很清楚，于是决定采取合资的方式与之合作。海信提供技术、品牌和部分流动资金，而淄博电视机厂则将其设备厂房折价入股。通过建立合资的新企业，海信斩断了来自淄博电视机厂的任何债务风险。后来在收购贵州华日电器有限公司、临沂市山东电讯四厂的案例中，海信集团用同样的方法避开了债务风险。在康佳集团的一系列并购案例中，我们发现，具体的方式几乎无一例外地都是合资方式。

　　但是，尽管合资方式能降低债务风险，但是，合资方式也会带来三个不利之处：第一，合资各股东原享有的商誉、一些不能转让的权利、资格、资质不能当然地给新设立的合资公司共享，不能有效利用合资各股东的“壳”资源;第二，新设公司必须履行公司设立的某些手续。如要制定章程，重新产生公司组织机构，重新申请资质证书重新开始计算执业年限，换发全部新股，有的还要重新履行上市手续，这将增加相应的手续和成本;第三，从税收角度考虑，如果公司将其名下的房地产等作为投资投入到合资企业，按现行税法的规定，要缴纳3-5%的契税，这会增加成本;但如通过股权转让等形式，受让股权的一方不仅能够通过控股从而达到间接控制目标公司名下房地产的目的，并且因为目标公司仅变动了股权，其公司仍是同一存续的公司，因此不必缴纳契税。

　　不管是否采用合资的方式，在正式进行并购前，必须要对被并购公司的对外债权债务进行核查。在房地产企业并购过程中，通常需要对以下三个方面的资金情况进行详查：

　　(一)土地取得的出让金支付情况;

　　(二)建设施工及相关费用的支付情况;

　　(三)配套费用及人防、消防、地震等相关手续办理所需费用的支付情况。如果不能对被并购房地产企业显在和潜在的对外债务调查清楚，那么并购行为就可能会给并购企业带来不可估计的风险。

　　综上所述，并购能够满足众多企业包括扩张规模、占领异地市场等不同的需求，能够带来非常大的机会，但也存在着相当大的风险。因此房地产企业在作出并购决定前，一定要充分调研并做好各项准备工作，要弄清楚自己通过并购想要达到的目的、目标公司的现状、历史和未来以及并购了目标公司后是否确实能达到自己的目的，在权衡利弊后，再决定采用某一种并购模式还是合资模式。在整个并购过程中，还要充分听取专家的建议，方能取得预期的效果。