第十条 原告请求禁止被告在不相类似商品上使用与原告驰名的注册商标相同或者近似的商标或者企业名称的，人民法院应当根据案件具体情况，综合考虑以下因素后作出裁判：

　　（一）该驰名商标的显著程度；

　　（二）该驰名商标在使用被诉商标或者企业名称的商品的相关公众中的知晓程度；

　　（三）使用驰名商标的商品与使用被诉商标或者企业名称的商品之间的关联程度；

　　（四）其他相关因素。

　　问：如何确定驰名的注册商标跨类保护范围？司法解释第十条是不是规定了跨类保护范围的标准？

　　答：您说得对。针对不同驰名商标驰名程度差异的情况，驰名的注册商标在不相同或者不相类似的商品上依法获得跨类保护的范围不是整齐划一和固定不变的，而应当根据案件的具体情况，综合考虑驰名商标的显著程度和在使用被诉侵权商标或者企业名称的商品的相关公众中的知晓程度，以及相关商品的关联程度等因素进行确定。第十条作出的限定便于审判实践中准确把握跨类保护的范围，使其保护范围宽窄适度，避免使跨类保护成为“全类保护”，从而使跨类保护更符合立法意图。

　　第十一条 被告使用的注册商标违反商标法第十三条的规定，复制、摹仿或者翻译原告驰名商标，构成侵犯商标权的，人民法院应当根据原告的请求，依法判决禁止被告使用该商标，但被告的注册商标有下列情形之一的，人民法院对原告的请求不予支持：

　　（一）已经超过商标法第四十一条第二款规定的请求撤销期限的；

　　（二）被告提出注册申请时，原告的商标并不驰名的。

　　问：对于两个注册商标之间的冲突，2008年3月实施的《最高人民法院关于审理注册商标、企业名称与在先权利冲突的民事纠纷案件若干问题的规定》曾规定，原告以他人使用在核定商品上的注册商标与其在先的注册商标相同或者近似为由提起诉讼的，人民法院应当根据民事诉讼法第一百一十一条第（三）项的规定，告知原告向有关行政主管机关申请解决。而此次公布的司法解释，对于注册商标与在先驰名商标的冲突人民法院可以判决禁止注册商标的使用。这是否可以理解为是进一步加强了对驰名商标的保护？

　　答：您的理解完全正确。商标法第十三条规定，对驰名商标的保护，一是禁止在相同或者类似商品上申请注册和使用复制、摹仿或者翻译他人驰名的未注册商标；二是禁止在不相同或者不相类似商品上申请注册、使用复制、摹仿或者翻译他人驰名的已注册商标。对于构成侵犯他人在先驰名商标的在后注册商标，人民法院给予驰名商标所有人禁止在后注册商标使用的民事救济，既符合商标法第十三条关于“禁止使用”的规定精神，符合驰名商标保护实际，也有利于加强驰名商标保护。因此，司法解释第十一条作出相关规定。基于同样的精神，司法解释第六条还规定，原告以被告商标侵犯其注册商标专用权为由提起诉讼，倘若被诉商标系被告在先使用而被原告抢注了的驰名的未注册商标，被告当然应当有权以此为由进行抗辩，并可以提出禁止原告使用其注册商标的反诉。当然，被告应当对其在先未注册商标驰名的事实负举证责任。

　　司法解释第十一条同时规定了两项例外情形。根据商标法第四十一条第二款的规定，“已经注册的商标，违反本法第十三条、第十五条、第十六条、第三十一条规定的，自商标注册之日起5年内，商标所有人或者利害关系人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。对恶意注册的，不受5年的限制”。超过该条规定的请求撤销期限的，该争议的注册商标即不可撤销。对于此种情况，人民法院不能禁止使用该注册商标，故司法解释第十条将此作为第（一）项例外情形予以规定。第（二）项的例外情形，是指给予驰名的未注册商标对抗在后注册商标的保护，必须以在后注册商标申请注册时原告的未注册商标已经驰名为必要。在被告提出商标的注册申请时，原告的商标尚未驰名，就不能获得禁止被告在后注册商标使用的特殊保护。

　　第十四条 本院以前有关司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

　　问：据了解，关于涉及驰名商标保护案件的管辖问题，最高人民法院曾于今年初专门下发了一个通知，此次公布的司法解释未再明确此类案件的管辖，该通知是否继续执行？

　　答：鉴于当前社会生活中驰名商标认定被“异化”的现象较为严重，而法律规定的认定标准又不可能非常具体，在具体把握上具有较大的弹性，容易导致执行尺度不一，为尽量统一司法尺度和纠正一些不规范的做法，我院已经在《最高人民法院关于涉及驰名商标认定的民事纠纷案件管辖问题的通知》（法[2009]1号，2009年1月6日印发）中要求“从通知下发之日起，涉及驰名商标认定的民事纠纷案件，由省、自治区人民政府所在地的市、计划单列市中级人民法院，以及直辖市辖区内的中级人民法院管辖。其他中级人民法院管辖此类民事纠纷案件，需报经最高人民法院批准，未经批准的中级人民法院不再受理此类案件。”鉴于管辖问题已通过上述通知专门明确，司法解释对此不再涉及，仍按该通知执行。

　　第十三条 在涉及驰名商标保护的民事纠纷案件中，，仅作为案件事实和判决理由，不写入判决主文；以调解方式审结的，在调解书中对商标驰名的事实不予认定。

　　【解读】为强调“认定事实”原则，减少利用驰名商标司法认定机制追逐其他不正当利益的机会，司法解释明确，，仅作为案件事实和判决理由，不写入判决主文；以调解方式审结的，在调解书中对商标驰名的事实不予认定。”

　　第一章　总　则

　　本章内容提要

　　总则在整个条例中起着总揽全局的重要作用，一般来说，贯穿条例始终的基本原则和基本制度都要在总则中规定。本章共七条，主要对立法目的、适用范围、基本原则、管理体制、委托实施、监督与指导、举报与监察等内容作了规定。

，本条例总则的内容主要有以下几点变化：一是规定了只有为了公共利益的需要，才能征收单位、个人的房屋，并且强调应当对被征收入给予公平补偿(第二条)。二是明确了房屋征收与补偿的原则，用于指导整个房屋征收与补偿工作，这是新增的内容，原拆迁条例对此未作规定(第三条)。三是规定了房屋征收与补偿的主体是政府，改变了原来由取得拆迁许可证的单位作为拆迁主体实施拆迁的做法。主体的变化导致法律关系也发生了相应的变化，根据原拆迁条例的规定，拆迁法律关系产生于拆迁入和被拆迁入之间，政府的房屋拆迁管理部门作为主管部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，并可以作为中立的第三方对拆迁入与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人之间的争议作出行政裁决；而根据本条例的规定，征收法律关系产生于政府和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而也不具有行政裁决权(第四条)。四是规定了房屋征收部门可以委托实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但接受委托的房屋征收实施单位不得以营利为目的。根据原拆迁条例的规定，建设单位是拆迁入，这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁入矛盾激化。为此，本条例改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定房屋征收部门可以委托不得以营利为目的的实施单位承担房屋征收补偿的具体工作(第五条)。

　　第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

　　【释义】 本条是关于立法目的的规定。

　　房屋是公民最重要的私有财产之一。随着工业化、城镇化发展的不断推进，由于公共利益需要而发生的城市房屋拆迁日益增多，城市房屋拆迁已经成为事关现代化建设全局、关系人民群众切身利益的一项重要工作。

　　我国的城市房屋拆迁始于20世纪50年代。在计划经济体制下，城市房屋拆迁主要靠计划和行政命令。当时，由于经济发展刚刚起步，城市土地资源不是十分紧缺，没有大规模的旧城改造，因而拆迁量比较小。到了20世纪90年代，我国进入大规模的城市发展和旧城改造时期，城市房屋也经历着以公有房屋为主的所有权结构向以私有房屋为主转轨的住房制度改革。这一时期，随着城市建设的发展和住房制度改革的推进，房屋拆迁领域遇到的问题越来越多，拆迁纠纷也与日俱增。正是在此背景下，，即《城市房屋拆迁管理条例》。该条例对规范房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，发挥了积极的作用。随着市场经济的发展和城市化建设的推进，政府统一拆迁，面临着如何解决资金严重短缺与不断增长的危房改造和现代化城市建设需求之间的矛盾问题。为此，政府在危房改造中开始重视房地产开发商的作用，“政府出政策，开发商出资金”的城市危房改造模式逐渐形成。从1998年7月1日起，我国实行住宅商品化，标志着我国正式告别运行了几十年的实物型福利分房制度，商业性房地产开发成为城市建设的主导。拆迁纠纷从最初的拆迁户家庭成员内部分配问题逐渐演变为拆迁户和开发商、拆迁户和政府的矛盾。1991年公布的《城市房屋拆迁管理条例》实施了十年，其中的一些规定已经明显不能适应新的形势和需要。为了适应新实际需要，、完善，公布了修订后的《城市房屋拆迁管理条例》。

　　2004年修正后的《宪法》第十三条第三款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收并给予补偿。根据2007年公布施行的《物权法》第四十二条第一款的规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。在有关土地房屋征收法律暂时难以出台的情况下，2007年8月30日，，、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规。目的有以下三个方面：

　　一、规范国有土地上房屋征收与补偿活动

　　房屋征收是政府行为，主体是政府。但房屋征收与补偿又不仅仅涉及政府，也涉及房屋被征收群众和各种社会组织，并且征收活动历时时间长、范围广、法律关系复杂，因此，有必要通过立法，对政府的征收行为，各方的权利义务等予以规范，从而保证房屋征收与补偿工作依法、有序地进行。这是立法的重要目的之一。

　　二、维护公共利益

　　目前我国正处在工业化、城镇化快速发展的重要阶段。工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合最广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面。无论是公共利益的界定，还是房屋征收与补偿工作的开展，都必须考虑我国的国情，切实维护公共利益的需要，实现国民经济和社会的可持续发展。因此，制定该条例的另一个重要目的就是在依法保障被征收人合法权益的同时，必须保证公共利益的需要，这是全体人民最根本、最长远的利益。

　　三、保障被征收房屋所有权人的合法权益

　　依法保障被征收人的合法权益，是制定本条例的又一个核心内容。在房屋征收与补偿过程中，只有切实保障被征收人的居住条件有改善，生活水平不降低，按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，即对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，同时对被征收人的搬迁、临时安置和停产停业损失予以补偿，保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，并依法赋予被征收人征收补偿方案和房屋征收评估办法制定参与权、房地产价格评估机构的选择权、补偿方式选择权、回迁权以及相应的行政救济权和司法救济权，才能最大限度维护好房屋被征收群众的利益，才能将群众的当前利益与长远利益统一起来，才能真正做到统筹兼顾，从而为我国经济社会发展、为实现全国人民最根本、最长远的利益创造良好的条件。

　　第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

　　【释义】 本条是关于征收房屋的前提、条例适用范围及对被征收人给予公平补偿的规定。

　　一、征收房屋的前提

　　本条明确规定，征收国有土地上单位、个人的房屋只能是为了公共利益的需要。这就明确了实施房屋征收的前提。该规定主要依据的是宪法和有关法律：一是《宪法》第十三条第三款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。二是《物权法》第四十二条第一款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。三是《城市房地产管理法》第六条规定，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。。

　　二、适用范围

　　本条例只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和《土地管理法》调整的。根据《宪法》和《物权法》的有关规定，城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。原拆迁条例适用于城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁活动，本条例适用于国有土地上房屋征收活动，但不限于城市规划区内。

　　从法律上讲，本条例应当只适用于被征收房屋所有权人，但这并不意味着对因历史原因形成的公房承租人的合法权益有所忽视，而是要区分不同情况，既依法维护好其合法权益，又符合法律的基本精神。征收导致所有权的丧失，从法律关系上讲，给予补偿的应当是被征收房屋所有权人，而不应对承租人补偿。但实践中承租情况较复杂，承租人分为公房承租人和私房承租人。从目前全国情况看，城镇居民住房自有率已经达到80%，拆迁中涉及的公房承租的比例不大。公房分为政府直管公房和单位自管公房。政府直管公房由于所有权本就属于政府，理应不属于本条例适用范围。但由于公房承租是历史形成的，关系到承租人的基本生活生存条件，当其承租的房屋被征收时，必须切实维护好这部分人的合法权益。从实践情况看，为了保障公房承租人生活水平不降低，各地采取了先房改再拆迁等多种措施，对公房承租人的权益予以保护，这样做是合适的，是以人为本的。考虑到实践中各地公房情况不同，形成的历史原因不同，各地政府对承租人的保护政策也不同，对公房承租人的补偿问题，难以在全国层面上做出统一规定，还是由各地政府根据实际情况制定有关政策为宜。至于私房承租是私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系。《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，国家征收导致租赁合同无法履行的，作为出租人的被征收人对租赁关系享有法定的单方解除权，可以直接根据《合同法》第九十六条规定通知承租人解除合同，自通知到达承租人时合同即解除。在因征收不能实现合同目的的情形下，对承租人如何进行补偿，可以在租赁合同中约定。综合上述情况，本条例没有对承租人的补偿作出规定，对公房承租人的补偿问题，各地可以自行制定办法，对私房承租人的问题，则应依据相关的法律规范来解决。

　　三、公平补偿

　　本条强调征收国有土地上单位、个人的房屋的，应当对被征收人给予公平补偿。公平补偿，一方面是指补偿与被征收财产价值相当，体现了政府征收虽然有强制性，但是在补偿上不应让为公共利益作出贡献的被征收人吃亏；另一方面是指对全体被征收人应当适用统一的标准，体现被征收人之间的公平。

　　从其他国家和地区的立法经验看，对被征收财产补偿的规定有合理补偿、正当补偿、公平补偿、相当补偿等。采用公平补偿的国家和地区主要有法国、瑞典、波兰、新加坡、印度、菲律宾、巴西、我国台湾地区等。

　　公平补偿是依赖相应的标准和规则而存在的。本条例从补偿范围、补偿方式、补偿标准、补偿程序、住房保障等各方面对被征收人的补偿作出了具体规定，就是为了保障补偿公平。只有通过公平补偿，保护被征收群众的利益，使房屋被征收的群众居住条件有改善、原有生活水平不降低，才能统筹兼顾工业化、城镇化建设和房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。

　　第三条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

　　【释义】 本条是关于房屋征收与补偿工作的基本原则的规定。房屋征收与补偿工作应当遵循以下三个方面的原则：

　　一、决策民主的原则

　　依法行政是依法治国的重要内容。，要加强行政决策程序建设，健全重大行政决策规则，推进行政决策的科学化、民主化、法治化。要坚持一切从实际出发，系统全面地掌握实际情况，深入分析决策对各方面的影响，认真权衡利弊得失。要把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定作为重大决策的必经程序。作出重大决策前，要广泛听取、充分吸收各方面意见，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。完善重大决策听证制度，扩大听证范围，规范听证程序，听证参加人要有广泛的代表性，听证意见要作为决策的重要参考。据此，条例的规定充分体现了决策民主原则，如在房屋征收与补偿工作中，要求所有因公共利益需要，确需征收房屋的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，并经本级人民代表大会审议通过。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。市、县级人民政府应当就征收补偿方案组织有关部门论证，并征求公众意见。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案等。这些规定，都是决策民主原则的具体体现。

　　二、程序正当的原则

　　程序正当就是要求政府要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。行政机关工作人员履行职责，与行政管理相对人存在利害关系时，应当回避。如在房屋征收与补偿工作中，赋予被征收人在征收补偿方案制定与修改、房屋征收评估办法的制定、房地产价格评估机构的选择、补偿方式的选择等方面的知情权、参与权。同时，赋予被征收人在房屋征收决定、补偿协议履行、补偿决定等环节的行政救济权和司法救济权。所有这些规定都是为了让有关各方能有机会在过程中表达诉求、发表意见，而程序正当是实现这一目的重要保障，也是做好群众工作，顺利推进工作的重要条件。

　　三、结果公开的原则

　　为了避免征收补偿过程中的暗箱操作，做到公开透明、公平公正，以确保房屋征收与补偿工作的顺利开展，本条明确规定了结果公开的原则。按照该原则的要求，本条例规定了一系列具体的制度措施。例如，在房屋征收与补偿工作中，要求征收补偿方案应当公布，征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当公布，房屋征收决定应当公告，房屋的权属等调查结果应当公布，补偿决定应当公告，分户补偿情况应当公布，对征收补偿费用管理和使用情况的审计结果应当公布等。这样规定既有利于社会各界加强对政府征收与补偿行为的监督，也有利于被征收人之间相互了解情况，防止不公平、不公正的现象发生，也是相信群众、把工作交给群众、接受群众评判，真正走群众路线的重要体现。

　　其实房屋征收与补偿应当遵循的原则还有一个，就是公平补偿。从立法用意来讲，为了加重补偿一定要公平的分量，立法时特意把它放到了第二条，公平补偿与上述三个原则共同构成了一个整体，贯穿于房屋征收与补偿的整个工作过程。

　　第四条　市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　【释义】 本条是关于管理体制的规定。

　　本条的规定包括三层含义：一是房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府；二是房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施；三是市、县级人民政府有关部门应当按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　一、房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府。

　　这里的“市、县级人民政府”是指：一是市级人民政府，主要包括除直辖市以外的设区的市、直辖市所辖区、自治州人民政府等；二是县级人民政府，主要包括不设区的市、市辖区(直辖市所辖区除外)、县、自治县人民政府等。

　　按照原拆迁条例的规定，取得房屋拆许可证的建设单位是拆迁人，这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。因此，本条例改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定市、县级人民政府是征收与补偿的主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。

　　按照本条例的规定，设区的市及其所辖区的人民政府都有房屋征收权。这两级人民政府在征收权限划分上，各自承担什么样的职责，原则上由设区的市人民政府确定。从有利于征收行为有效实施的角度出发，房屋征收权由区级人民政府行使较为适宜，这有利于强化属地管理责任，在纠纷发生后，可以依法、及时、就地解决，在节约成本的同时，维护被征收人的合法权益。区级人民政府行使征收权的，设区的市人民政府应当明确市、区两级人民政府在房屋征收权方面的职责分工，并切实履行好监督职责。

　　市、县级人民政府的职责主要有：组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见(第十条)；对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及因旧城区改建需要征收房屋，多数人不同意情况下举行听证会(第十一条)；对房屋征收进行社会稳定风险评估(第十二条)；依法作出房屋征收决定并公布(第十三条)；制定房屋征收的补助和奖励办法(第十七条)；组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认证和处理(第二十四条)；依法作出房屋征收补偿决定(第二十六条)等。

　　二、市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作。

　　房屋征收是政府行为，房屋征收与补偿的主体应当是政府。房屋征收与以前的房屋拆迁不同，房屋征收决定、补偿决定、申请人民法院强制执行都将以政府名义作出。鉴于我国对房地产实行属地化管理原则，房屋征收与补偿工作量大面广，情况复杂，涉及被征收人的切身利益以及地方经济发展和社会稳定，以地方人民政府设立或者确定一个专门的部门负责房屋征收补偿工作为宜。同时，考虑到目前地方机构设置和职能分工不同，本条例规定市、县级人民政府确定一个房屋征收部门具体负责房屋征收的组织实施工作。房屋征收部门的设置可以有以下两种形式：一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；二是在现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门)中，确定一个部门作为房屋征收部门。

　　设区的市所辖的区级人民政府行使征收权的，设区的市人民政府房屋征收部门应当加强对区级人民政府房屋征收部门的监督，特别是在征收计划、法规政策、征收补偿方案、补偿资金使用等方面的监督。区级人民政府房屋征收部门可负责具体实施。

　　房屋征收部门的职责主要有：委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督(第五条)；拟定征收补偿方案，并报市、县级人民政府(第十条)；组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并公布调查结果(第十五条)；书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续(第十六条)；与被征收人签订补偿协议(第二十五条)；与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，报请作出决定的市、县级人民政府作出补偿决定(第二十六条)；依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布(第二十九条)等。

　　三、地方人民政府有关部门在房屋征收补偿工作中互相配合。

　　房屋征收是一个系统工程，涉及诸多方面的工作，需要政府相关部门的互相配合。例如，征收补偿中的有关工作涉及发展改革、财政等综合部门；土地使用权手续的办理，涉及土地行政主管部门；暂停办理相关手续，涉及规划、建设、房地产以及工商、税务等行政主管部门；文物古迹保护，涉及到文物行政主管部门；非住宅房屋认定，涉及工商、税务等行政主管部门。政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，相互配合、相互协调，保障房屋征收工作的顺利进行。

　　第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　【释义】 本条是关于房屋征收实施单位的规定。

　　本条是针对房屋征收补偿工作实际情况制定的，也是这些年来实践经验的总结，目的在于保障房屋征收补偿工作按时完成。

　　从公开征求意见情况看，对房屋征收实施单位的意见主要集中在以下几个方面：一是认为房屋征收部门可以委托其他单位从事征收补偿与搬迁的具体工作，但是受委托单位应当是“具有管理公共事务职能的组织”，不能是营利性组织，。二是认为受委托单位不能是开发商、建设单位以及一切与该项目有利益关系的单位。三是认为房屋征收部门不能委托其他单位从事征收补偿与搬迁的具体工作。根据征求意见情况，经认真研究，我们对房屋征收实施单位的有关规定作了进一步修改、完善。

　　一、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收补偿的具体工作。

　　按照原拆迁条例的规定，房屋拆迁主要由建设单位(拆迁人)委托拆迁单位从事房屋拆迁的具体工作。据初步统计，目前，全国有拆迁单位4400余家，从业人员约8.2万人。房屋征收是政府行为，房屋征收部门应当承担实施工作，因此，与原拆迁条例不同，本条例禁止建设单位参与搬迁活动，明确营利性单位不能从事征收的具体工作。但同时也考虑到，房屋征收有大量的具体工作，房屋征收部门由于受编制、人员、设施设备、技术条件等限制，很难承担大量的具体工作。因此，本条例规定了房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。委托的事项一般包括：协助进行调查、登记，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。

　　对受委托的房屋征收实施单位，本条例明确规定不得以营利为目的。一般意义上，企业是从事生产、流通、服务等经济活动，以生产或服务满足社会需要，实行自主经营、独立核算，依法设立的一种营利性组织。为了公共利益的需要，对被征收人的房屋实施征收，具有强制性。由以营利为目的的企业实施，可能会造成这些单位利用强制性，在房屋征收补偿工作中谋取利润最大化，克扣被征收人的补偿费用，损害被征收人合法权益。因此，承担房屋征收与补偿工作的实施单位，应当是不以营利为目的的，其所需工作经费应当由政府财政予以保障。至于这个单位是否是事业性质的单位，考虑到目前正在推进事业单位改革，为了与国家事业单位改革的总体思路相一致，本条例未明确规定实施单位的性质，由各地根据实际需要确定。

　　二、房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位的管理。

　　房屋征收工作是一项政策性、群众性很强的工作，从事征收工作的人员如果对有关政策法规生疏、对征收业务不熟悉，或者责任心不强，容易造成失误或损失。一方面，房屋征收实施单位从事房屋征收业务的人员，应经过房屋征收部门的专业培训和考核，能熟悉掌握与征收相关的法律、法规、政策以及其他业务知识等。另一方面，房屋征收部门应当加强对受委托的房屋征收实施单位的指导、监督和检查，促使其掌握政策、熟悉业务、接受群众监督、遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷，保护被征收人的合法权益。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托权限范围内实施的行为承担责任。房屋征收部门应与房屋征收实施单位签订委托合同，明确委托权限和范围以及双方的权利义务，加强对受委托单位的监督。

　　第六条　上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

　　【释义】　本条是关于房屋征收与补偿工作的层级监督和指导的规定。

　　加强对市、县级人民政府房屋征收与补偿工作的监督和对市、县级人民政府工作部门房屋征收与补偿实施工作的指导，有利于督促市、县级人民政府及其工作部门依法行使职权、履行职责，确保本条例的正确实施，维护公共利益，保障被征收人的合法权益。

　　一、房屋征收与补偿工作的层级监督。

　　根据本条例第四条第一款的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此，要规范房屋征收与补偿活动，防止损害公共利益和被征收人合法权益的现象发生，首先必须重视和加强对市、县级人民政府的监督。为此，除了加强权力机关的监督、、司法机关依法进行的监督和社会舆论监督外，还应当充分重视和运用政府内部的层级监督。根据《宪法》第八十九条的规定，。根据《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第五十九条的规定，县级以上的地方各级人民政府有权改变或者撤销下级人民政府的不适当的决定、命令。这就为上级人民政府针对下级人民政府的具体行政行为实施监督提供了制度保障。据此，本条第一款明确规定，上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。从监督的形式看，该款规定的上级人民政府的层级监督，既包括主动进行的检查、考核和个案监督，也包括依照本条例第七条规定对单位或者个人的举报进行核实、处理，还包括对被征收人依照本条例第十四条、第二十六第三款规定提起的行政复议案件依法进行处理。从监督的结果看，上级人民政府发现市、县级人民政府的房屋征收与补偿行为违反本条例规定的，可以依照本条例第三十条的规定对有关工作人员责令改正、通报批评、依法给予行政处分，造成损失的，依法承担赔偿责任；必要时，也可以直接改变或者撤销市、县级人民政府作出的不适当的征收决定或者补偿决定。对于依照本条例第十四条、第二十六第三款规定提起的行政复议案件，复议机关应当依照行政复议法等法律、行政法规的规定予以处理。

　　二、房屋征收与补偿实施工作的业务指导。

　　根据本条例第四条第二款和第三款的规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；同时，市、县级人民政府财政、国土资源、发展改革等有关部门依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，各负其责，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。因此，规范房屋征收与补偿活动，提高房屋征收与补偿实施工作的质量和效能，有必要切实加强对市、县级人民政府房屋征收部门以及财政、国土资源、发展改革等有关部门的业务指导。根据《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十六条的规定，省、自治区、直辖市人民政府工作部门依照法律、，自治州、县、自治县、市、市辖区人民政府工作部门依照法律、行政法规的规定受上级人民政府主管部门的业务指导。、县级人民政府工作部门实行归口指导的原则。据此，本条第二款明确规定，、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。按照这一规定，，省级人民政府住房城乡建设主管部门会同有关部门负责指导本省、自治区、直辖市的房屋征收与补偿实施工作。承担指导职责的主管部门应当全面了解管辖范围内房屋征收与补偿实施工作的情况，及时发现、协调解决有关问题，督促市、县级人民政府房屋征收部门和其他有关部门依法行使职权、履行职责。

　　第七条　任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

　　监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

　　【释义】 本条是关于房屋征收与补偿工作的举报和监察的规定。

　　建立房屋征收与补偿工作举报制度，加强对房屋征收与补偿工作的监察，旨在防止和纠正违反本条例规定的行为，督促有关人民政府及其工作部门依法行使职权、履行职责，规范被征收人和参与房屋征收与补偿活动的其他组织(例如，房屋征收实施单位、房地产价格评估机构等)的行为，从而维护公共利益，保障被征收人的合法权益。

　　一、房屋征收与补偿工作的举报制度

　　建立房屋征收与补偿工作举报制度，既是保障《宪法》赋予公民的监督权利的必然要求，也是确保本条例正确实施的客观需要。根据《宪法》第四十一条的规定，公民对于任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为，有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的权利，但是不得捏造或者歪曲事实进行诬告陷害；对于公民的申诉、控告或者检举，有关国家机关必须查清事实、负责处理，任何人不得压制和打击报复。这就赋予了公民对人民政府、人民政府工作部门及其工作人员的违法行为进行举报的权利。此外，被征收人和参与房屋征收与补偿活动的其他组织的行为是否符合本条例的规定，事关房屋征收与补偿活动的公平、公正，事关公共利益的实现和被征收人合法权益的维护，有必要运用举报制度及时发现和纠正被征收人和参与房屋征收与补偿活动的其他组织违反本条例的行为。据此，本条第一款明确规定，任何组织和个人对违反本条例规定的行为都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。按照这一规定，举报的主体既包括被征收人和利害关系人，例如，被征收人的亲属、被征收房屋的抵押权人、被征收人所负债务的债权人等，也包括与征收活动没有利害关系的任何组织和个人。举报的内容既包括人民政府、人民政府工作部门及其工作人员的行为，例如，违反规定作出房屋征收决定，违反规定给予补偿，政府工作人员不履行职责、、玩忽职守、，贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用等，也包括参与房屋征收与补偿活动的有关组织及其工作人员的行为，例如，采取非法方式迫使被征收人搬迁、出具虚假或者有重大差错的评估报告等，还包括被征收人的行为，例如，在房屋征收范围确定后在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为等。负责接受举报的主体主要包括作出征收决定的市、县级人民政府及其房屋征收部门和财政、国土资源、发展改革等有关部门，上级人民政府及其房屋征收部门和财政、国土资源、发展改革等有关部门，以及作出征收决定的市、县级人民政府及上级人民政府监察、审计等部门。这些机关接到举报后，应当依照有关法律、行政法规的规定及时核实、处理，不得对举报人进行压制和打击报复，并且应当对举报事项、与举报人相关的信息等予以保密。

　　二、房屋征收与补偿工作的监察制度。

　　加强对房屋征收与补偿工作的监督，是保证本条例正确实施、维护公共利益和被征收人合法权益的重要保障。行政监察是行政系统内部的一种专门监督，对于保证政令畅通、维护行政纪律、促进廉政建设、改善行政管理、提高行政效能有着重要的意义。《行政监察法》第二条规定，监察机关是人民政府行使监察职能的机关，依照本法对国家行政机关及其公务员和国家行政机关任命的其他人员实施监察。据此，本条第二款明确规定，监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的人民政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察，这既是监察机关的一项重要职权，也是一项重要职责。监察机关对房屋征收与补偿工作实施监察，应当符合《行政监察法》等法律、行政法规规定的权限和程序。监察机关依法行使职权，不受其他行政部门、社会团体和个人的干涉。

　　第三章　补　偿

　　本章内容提要

　　本章共十三条，主要对房屋征收补偿原则、补偿内容、补偿方式选择、评估机构选定、评估争议处理、被征收人住房保障、违法建筑认定与处理、停产停业损失补偿、搬迂与临时安置费支付、。

　　从两次公开征求意见情况看，补偿是群众最为关注的问题。在第一次征求意见过程中，反馈的意见主要集中在以下方面：一是主张补偿标准应当是房地产市场价格，能够保证被征收入可以在市场上购买到区位、面积、环境等条件相似的住房。二是建议房地产市场评估应当考虑多种因素，如产权性质、装修、停产停业损失、交通成本、物业费、采暖费、停车费等。三是主张评估机构应当由被征收人选择确定，评估机构应是独立机构，与当地政府无利害关系，任何人不得干预评估。四是建议明确非住宅房屋停产停业损失的补偿标准。五是建议对违法建筑要区分情况，不能“一刀切”。六是建议对旧城区改建中回迁安置作出更加明确的规定。七是主张补偿协议应公布，防止暗箱操作。在第二次征求意见过程中，反馈的意见主要集中在以下方面：一是建议增加政府补助和奖励的内容，明确被征收入可以选择补偿方式，征收补偿款应当专户存储，评估机构应当由征收方和被征收方协商一致确定。二是提出房地产价格评估机构的选择方式采用公开抽签、摇号等方式选择或者一方不参与的由另一方选定等，建议不能由市、县级政府规定选定办法。三是要求明确违法建筑的认定程序。四是认为住房保障的具体办法和停产停业损失补偿办法等不应由市、县级人民政府规定，建议由上级政府制定。

　　根据征求意见情况，经认真研究，对房屋征收补偿方面的内容进行了修改完善。相对于原拆迁条例，主要有以下几点变化：一是明确了征收补偿内容。规定对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；搬迁、临时安置的补偿；停产停业损失的补偿。同时规定，市、县级人民政府应当对被征收入给予补助和奖励(第十七条)。二是明确了因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，按照房屋被征收前的效益和停产停业期限确定(第二十三条)。三是要求地方政府加强各项建设活动规划的管理；对于未经登记的房屋，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门先行调查、认定和处理(第二十四条)。四是明确了征收评估争议的处理机制，规定对评估结果有异议的，可以申请复核评估；对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请鉴定，取消另行委托评估的规定(第十九条)。五是对因旧城区改建征收个人住宅，明确被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋(第二十一条)。六是明确规定被征收房屋的价值补偿不低于征收决定公告之日类似房地产市场价格，更好地保护被征收人的利益(第十九条)。

　　第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　(一)被征收房屋价值的补偿；

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　【释义】　本条是关于房屋征收补偿内容的规定。

　　房屋征收涉及公民最重要的私有财产——房屋，在强调为了公共利益需要征收房屋的同时，应当严格规范房屋征收活动，保护被征收人的合法权益。从以往实践来看，在所引发的各种矛盾纠纷中，大多反映的是补偿是否公平、公正。从征求意见情况看，群众最为关注的也是房屋征收的补偿问题。

　　为了更好地保护被征收人的合法权益，保证征收补偿公平、合理，本条例对被征收人的补偿内容进行了规定。这是新增加的内容。

　　本条第一款规定的补偿包括三项：一是对被征收人房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。所谓“附属物”是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。被征收人对自己的房屋进行的装饰装修，在征收时也应当给予补偿。对被征收人房屋价值的补偿是房屋征收补偿中最主要的部分。二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置补偿。

　　三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。非住宅房屋停产停业损失补偿是当前拆迁矛盾纠纷问题突出的重要方面之一。原拆迁条例第三十三条规定给予适当补偿，由于规定比较原则，各地做法不同，产生的问题较多。本条例将停产停业损失的补偿明确为房屋征收补偿的重要组成部分，有利于更好地保护被征收人的利益。

　　本条第二款对市、县级人民政府制定办法，对被征收人给予补助和奖励进行了规定。

　　与第一款前三项不同，本款规定的市、县级人民政府给予被征收人的补助和奖励，不是普惠的。比如，市、县级人民政府规定的奖励是针对按期搬迁的被征收人的；如果被征收人未按期搬迁，就不能够享受政府给予的奖励。市、县级人民政府规定的补助也是如此。补助可能是针对生活困难救助、重大疾病救助以及住房困难家庭的。例如，上海市规定，拆迁旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，为满足被拆除房屋基本使用功能(卫生、厨房)，增加套型面积补贴，每户补贴建筑面积15平方米。广州市在旧城改造过程中，为鼓励居民外迁，对历史旧城区范围内的拆迁居民，除正常补偿外，另外按照被征收房屋的房地产市场价格的百分之二十给予补助。

　　第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　【释义】　本条是关于保证被征收人居住条件的规定。

　　征收个人住宅，保证被征收人居住条件是《物权法》第四十二条的要求，也是政府作为房屋征收主体的职责所在，是政府义不容辞的责任。这部分是本条例新增加的内容。

　　保障被征收人的居住条件，有利于弥补原拆迁条例强调市场化补偿、忽视对住房困难家庭保障的问题。对被征收人给予住房保障应当符合下列两个条件：一是征收的房屋是个人住宅；二是被征收人符合住房保障条件。二者缺一不可。

　　制定该条例时有以下两方面考虑：一是我国地域辽阔，各地情况差异较大。南方和北方，沿海和内地经济发展水平、征收房屋规模、房地产市场、住房保障水平情况等都存在着差别。二是各地的住房和收入困难家庭的标准不同。北京市规定，必须连续享受低保一年以上，且家庭人均住房面积不足7.5平方米；哈尔滨市规定，须持有《城市居民最低生活保障证》；武汉市规定，家庭成员均有本市城镇常住户口，其中至少一人具有本市城镇常住户口三年以上，享受城镇居民最低生活保障待遇一年以上，且家庭人均住房使用面积在6平方米以下；济南市规定，具有济南市区(含长清区)常住户口、取得民政部门核发的《最低生活保障证》，且无房、拥有私有住房或承租公有住房的使用面积低于(含)人均6平方米；沈阳市规定，具有本市城镇常住户口，连续领取最低生活保障金一年以上，且人均住房使用面积在7平方米(含7平方米)以下。漳州市规定，享受本市城镇居民最低生活保障待遇，具本市城镇常住居民户口且满5年以上，家庭成员之间有法定赡养或抚养关系以及家庭成员人均住房建筑面积不足10平方米。考虑到住房保障范围、保障标准、优先具体办法等具有很强的地域差别，属于地方事务，本条例授权住房保障的具体办法由各省、自治区、直辖市规定。

　　第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

　　【释义】　本条是关于被征收房屋价值补偿原则、评估办法和评估争议解决机制的规定。

　　一、对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格

　　本条所称类似房地产，是指与被征收房犀的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。评估时点为房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。确定类似房地产的市场价格，可以通过搜集实际成交案例，剔除偶然的和不正常的因素后得到。本条例确立不低于类似房地产的市场价格的制度，可以使被征收人用所得补偿在市场上能够买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋，这是本条例确定的一项新制度，是针对被征收人的保护性条款。

　　二、被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定

　　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产估价机构评估确定是国际通行的做法。

　　按照《城市房地产管理法》、《行政许可法》的规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，房地产估价机构、房地产估价师必须在其资质资格经有关房地产主管部门核准后，方可从事房屋征收评估。未经核准的，不得从事房地产估价活动。

　　目前，全国共有房地产估价机构5000余家，超过4万人取得了房地产估价师资格。，房地产估价机构资质等级由高到低分别为一级、二级、三级和三级暂定。所有资质等级的房地产估价机构都可以在全国范围内从事房地产估价活动，但资质等级越高的房地产估价机构，所能从事的估价业务范围越大。除了三级暂定资质外，其他资质等级的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

　　房屋征收评估涉及征收当事人的切身权益，应当尽量选用社会信誉好、综合实力强、资质等级高的房地产价格评估机构进行征收评估。市、县政府有关部门可以公布这类房地产价格评估机构的名单，供被征收人选择，但不能限制符合条件的房地产价格评估机构参与评估活动。

　　三、对评估确定的被征收房屋价值有异议可申请复核评估、鉴定

　　为保证评估结果的客观、公正，本条第二款规定，被征收人和房屋征收部门对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可先向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，再向房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请鉴定。申请复核评估的，应当指出评估结果或者评估报告存在的问题。房地产价格评估机构、评估专家委员会要认真进行复核、鉴定，并出具书面复核、鉴定结论。

　　省、自治区住房城乡建设行政主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织，应当成立由房 地产估价师和城市规划、法律等方面的专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

　　四、

　　这是一个授权性条款。2003年12月，，规范城市房屋拆迁估价工作。根据本条规定，，在制定过程中应当向社会公开征求意见。为了客观公平地评估确定被征收房屋的价值，要测算类似房地产的市场价格；对选择房屋产权调换方式进行补偿的，要评估产权调换房屋的价值以计算、结清与被征收房屋价值的差价等。相关活动在《房屋征收评估办法》中有详细规定。

　　第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　【释义】　本条是关于房地产价格评估机构选定及独立开展评估活动的规定。

　　一、房地产价格评估机构应当由被征收人选定

　　房地产价格评估机构的选定关系着征收补偿、也关系着征收活动的开展，是被征收人、房屋征收部门和房地产价格评估机构都关注的一个问题。评估机构的选定，既要科学，又要合理。房地产价格评估机构的选定，应当注意以下几点：

　　一是首先由被征收人协商选定。被征收人应当在规定的时间内先行协商，如果能够达成一致意见，且选择的房地产价评估机构符合第十九条规定的房地产价格评估机构资质要求的，应当由被征收人选定的评估机构实施评估。

　　二是如果被征收人在规定时间内没有就房地产价格评估机构选定进行协商或者虽经协商但未达成一致意见的，应当通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行投票、抽签、摇号、招投标等，确定房地产价格评估机构的过程应当公开、公平、公正。具体可由房屋征收部门组织进行。采用随机选定的方式，应当有被征收人代表到场，还可以邀请有公信力的人士或机构到场监督。

　　三是房地产价格评估机构选定的具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于各地区差异性很大，需要因地制宜制定具体办法，因此，本条例授权省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况，制定本地区的房地产价格评估机构选定的具体办法。制定办法时，不应当限制符合条件的房地产价格评估机构平等参与评估活动的机会。

　　二、房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地评估

　　被征收房屋价值评估结果是否客观公平，直接关系被征收人的切身利益。被征收房屋价值评估活动应当独立、客观、公正。

　　所谓“独立”就是要求房地产价格评估机构和评估人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。

　　所谓“客观”就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。

　　所谓“公正”就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估活动中不偏袒征收当事人中任何一方，坚持原则，客观评估。

　　三、任何单位和个人不得干预评估

　　为了保证被征收房屋价值评估结果客观公平，应当为房地产价格评估机构独立、客观、公正开展房屋征收评估工作创造良好的执业环境，任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动，包括评估过程和评估结果。

　　本条所说的任何单位和个人，包括各级人民政府、房屋征收部门、房屋征收实施单位及其工作人员以及被征收人。所说的不得干预，包括不得以任何理由、任何方式，要求房地产价格评估机构和有关评估人员高估或低估被征收房屋的价值。

　　第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　【释义】　本条是关于房屋征收补偿方式选择、产权调换房屋差价结算以及旧城区改建中就近安置的规定。

　　一、房屋征收补偿方式有两种，即货币补偿与房屋产权调换

　　房屋是居民赖以生存的重要生活资料，房屋被拆除，势必会给居民的生活带来不便。允许被征收人根据自己的实际需要选择补偿形式，有利于保护被征收人的合法权益，减少矛盾纠纷的发生。

　　所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

　　二、产权调换房屋结算差价

　　政府在征收补偿方案中一般会明确用于产权调换房屋的地点、户型、面积等，以及选择不同地点产权调换房屋所享受的不同政策，被征收人根据各自实际需要，可以选择产权调换形式。被征收人选择房屋产权调换的，对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值分别计算，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。

　　需要说明的是，为保证被征收房屋评估结果和产权调换房屋价格的公平，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，产权调换房屋价值评估时点也应当是房屋征收决定公告之日。另外，除政府对产权调换房屋价格有特别规定外，一般应当以市场评估的方式确定产权调换房屋的价值。

　　三、因旧城区改建需要征收个人住宅的，政府应当在改建地段或者就近地段予以安置

　　在旧城区改建中，能否原地回迁、就近安置是当前被拆迁人反映较多，矛盾较为集中的一个问题。问题本身具有两面性，一方面，因旧城改建需要征收个人住宅的，被征收人原住房面积一般较小，但地理位置较好，生活成本低，由于周边房价较高，被征收人用征收补偿款购买的房屋可能面积小，人口多、住不下的问题仍会突出；另一方面，如果放弃在改建地段或者就近地段回迁，被征收人住房条件可能会得到较大的改善，但可能面临生活成本上升，公共服务设施配套不全等问题。

　　本款有三层含义：一是只适用于因旧城区改建需要，征收个人住宅的情况；二是只有被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的情况下才适用，若被征收人不选择在改建地段进行房屋产权调换，则不适用；三是在同时满足上述两个前提的情况下，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　这里的“改建地段”应当是指同一项目；分期建设的，在各期中安置均应符合本条规定。这里的“就近地段”，由于城市规模、居民生活习惯不同，难以确定全国的统一标准，由各地在制定细则时确定。

　　第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

　　【释义】 本条是关于搬迁费、临时安置费的规定。

　　被征收人因房屋被征收后，需要搬迁他处居住，会发生一定的搬迁费用，这部分费用是因房屋征收产生的，房屋征收部门应当为此向被征收人支付搬迁费。

　　对于选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。被征收人自行过渡的，征收部门应对被征收人支付临时安置费。房屋征收部门向被征收人提供周转用房的，房屋征收部门已经履行了为被征收人承担临时安置的责任，不必付给被征收人临时安置费。考虑到各地经济水平和实际情况不同，搬迁费和临时安置费的具体标准由地方规定。

　　第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　【释义】　本条是关于征收房屋造成停产停业损失补偿的规定。

　　非住宅停产停业损失补偿是房屋拆迁中群众反映较为突出的问题之一。本条例明确因征收房屋造成停产、停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，同时授权具体办法由省、自治区、直辖市制定，有利于减少房屋征收过程中矛盾纠纷的发生。

　　一、停产停业损失的补偿。根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定

　　停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限等确定。

　　停产停业损失补偿中涉及非住宅房屋的认定。认定为非住宅房屋，应当满足以下两个条件：第一，房屋为非住宅房屋，即营业性用房；第二，经营行为合法，不能是违法经营；二者缺一不可。

　　二、停产停业损失补偿办法，由省、自治区、直辖市制定

　　目前，有关停产停业损失的补偿，各地情况不同，差距很大。有的按上一年度上报税务部门的月平均利润值计算，一次性给予6个月的补偿；有的发放补助费每月每平方米二十元，最长不得超过一年；有的根据被拆除房屋的区位和使用性质，按照每平方米500元至1500元标准给予一次性停产、停业综合补助费；有的按照拆迁房屋的地段类别，以建筑面积计算，补贴给产权单位。鉴于以上情况，条例授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。

　　三、关于“住改非”房屋补偿问题

　　所谓“住改非”房屋是指产权性质为住宅，但已依法取得营业执照成为经营性用房。其形成原因十分复杂，有部门之间缺乏协调，管理不到位造成的；也有在经济转型、体制转轨时期，为促进就业，鼓励下岗职工兴办的，多属于历史遗留问题。

　　“住改非”房屋，既有不合法的方面，又有合理的成分，处理时应当遵循“尊重历史，实事求是”的原则。，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”从各地情况看，对于符合上述规定且经营时间较长的，参照营业用房给予补偿的情况较多。

　　第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　【释义】　本条是关于加强建设活动管理，以及在房屋征收前对未经登记的建筑先行调查、认定和处理的规定。

　　一、市、县级人民政府加强建设活动管理

　　房屋征收是城市政府以土地所有者的身份对城市有限的土地资源，特别是城市建设用地进行的重新分配。条例要求市、县级人民政府及其有关部门依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理，以预防和减少房屋征收过程中矛盾纠纷的发生。

　　二、政府在作出房屋征收决定前。在征收范围内组织有关部门依法对未进行登记的建筑进行调查、认定和处理

　　在房屋征收过程中，涉及的房屋有两种情况。一是已经依法登记取得房产证的房屋；二是未依法登记没有取得房产证的房屋。在以前的房屋拆迁中，产生矛盾纠纷较多的，是拆迁未依法登记没有取得房产证的房屋。主要矛盾是被拆迁人与拆迁人以及主管部门对未登记房屋的认定方面意见不一。从法理上讲，未依法办理相关手续，未依法登记的房屋不能按合法建筑进行补偿是没有问题的，但实践中确实存在大量因历史原因，导致未依法办理房屋登记的情况。对于这类问题的处理，需要政府组织各有关部门协调配合。天津、郑州等城市近几年一直在积极处理历史遗留问题，取得了比较好的经验。，在征收前先行认定处理，既是为了有效防止新问题的产生，也是为了避免在征收时矛盾过分集中，部门分别处理周期过长等问题。

　　(一)对于一般影响规划且依法补办相关手续和缴纳罚款的，可视为合法建筑补偿。

　　椐据城乡规划管理法律法规的规定，所谓违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。一般包括四种情形：(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；(3)擅自改变了使用性质建成的建筑；(4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

　　对违法建筑的处理，根据城乡规划管理法律法规的规定，分为两种情况：第一种情况，对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收；第二种情况，对于一般影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。对于后一种情况，如果已经按照城乡规划法律法规的规定补办了相关手续并缴纳了罚款的，在征收时可以视为合法建筑进行补偿。

　　(二)对于未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿。

　　根据城乡规划管理法律法规的规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。因此，对于超过了批准期限的临时建筑，应当由建设者在限期内拆除，在征收时不予补偿。对于未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，未到批准使用期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失。因此，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。对未超过批准使用年限的临时建筑的补偿，应按已使用期限的剩余价值参考剩余使用期限确定。

　　(三)房屋征收决定前，政府组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　各地由于历史原因存在大量手续不全、未经登记的房屋，在征收范围确定后，各市、县级人民政府应当组织有关部门对这一部分房屋进行调查、认定、处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。

　　第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　【释义】　本条是关于征收补偿协议内容和当事人不履行协议情形的规定。

　　征收补偿协议是约定征收当事人之间权利与义务关系的合同。依法订立的补偿协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法订立的协议，受法律保护。

　　本条第一款对补偿协议的主要内容作了规定。一般包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。此外，协议一般还包括违约责任、解决争议的办法等内容。补偿协议的内容，双方当事人协商一致后可以修改。对于实行货币补偿的，补偿协议主要应载明补偿金额和支付期限、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限等；对于实行产权调换的，补偿协议主要应载明用于产权调换房屋的地点和面积、被征收房屋与产权调换房屋的差价结算、临时安置费或者周转用房、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

　　本条第二款对征收当事人一方不履行协议的处理情况作了规定。补偿协议订立后，一方不履行的，，要求对方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议.也可以依法提起行政诉讼。

　　【释义】　本条是关于市、县级人民政府作出补偿决定的情形，补偿决定内容和不服补偿决定的救济的规定。

　　一、市、县级人民政府作出补偿决定

　　(一)市、县级人民政府作出补偿决定的情形有两种：

　　1.在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。房屋征收中，当事人可能由于对补偿方式和补偿金额、用于产权调换房屋的用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项持有不同看法，从而导致补偿协议一时无法达成。为避免房屋征收当事人各执己见、相互扯皮，久拖不决，本条规定在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。房屋征收部门报请作出补偿决定的时间，应当是在征收补偿方案确定的签约期限之后。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，还有一层潜在的含义，就是政府认为有关补偿方式与金额、用于产权调换房屋面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式与过渡期限等事项合乎法律规定，有关当事人的合法权益得到了补偿，超过签约期限仍不签订协议，这时才可以作出补偿决定。

　　2.房屋所有权人不明确。被征收房屋所有权人不明确是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼等情形。由于房屋所有权人不明确，补偿的对象也就不确定，往往难以进行补偿。在此情况下，不能因此就降低或不对此类房屋进行补偿，又不能因此久拖不决影响整个征收补偿工作。为保证被征收人的合法权益和房屋征收工作的顺利进行，除对达不成补偿协议的被征收人作出补偿决定外，对被征收房屋所有权人不明确的也有必要依法作出补偿决定。

　　(二)补偿决定应当在房屋征收范围内公告。

　　市、县级人民政府根据征收补偿方案作出的补偿决定，应当依法送达被征收人，并按照本条例的规定在征收范围内公告。

　　二、补偿决定应当公平

　　市、县级人民政府必须依照本条例的规定，按照征收补偿方案的规定作出补偿决定，既不能超出补偿方案的规定予以多补，也不能对被征收人采取惩罚性措施。作出补偿决定后，还要做好解释、宣传工作，给被征收人解释房屋征收的有关政策以及被征收人依法享有的权利和义务等。

　　补偿决定、补偿协议都是明确双方当事人征收补偿权利义务关系的协议。补偿决定有关补偿的内容应当全面，即原则上应当与补偿协议规定的内容一致，不得含有惩罚性条款。

　　补偿决定书一般应当包括下列几个方面内容：

　　1.征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置；

　　2.争议的主要事实和理由；

　　3.补偿决定的内容，具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等；

　　4.补偿决定的依据、理由；

　　5.告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限；

　　6.作出补偿决定的市、县级人民政府的名称、作出补偿决定日期并加盖公章。

　　三、被征收人对补偿决定不服的救济途径

　　补偿决定是一项具体行政行为，本条规定被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定，被征收人对市、县级人民政府作出的补偿决定不服的，可以依法在知道作出该具体行政行为之日起六十日内，向作出补偿决定的市、县人民政府的上一级人民政府申请行政复议；被征收人对市、县级人民政府作出的补偿决定不服的，，或者依法提起行政复议后对复议决定不服的，。

　　第二十七条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　【释义】　本条是关于征收人征收补偿义务和被征收人搬迁义务的规定。

　　与原拆迁条例相比较，该条明确规定了补偿和搬迁的先后关系，并对违法搬迁作出了禁止性规定。

　　一、征收房屋应坚持先补偿、后搬迁的原则

　　原拆迁条例执行中，，对社会稳定形成了一定的负面影响。针对这一现象，本条例从规范征收房屋补偿与住户搬迁的先后关系人手，通过确立先补偿、后搬迁的原则，来保障被征收人获得充分补偿，遏制不补偿就强行搬迁的违法征收行为。

　　征收是政府强制性要求相对人让渡物权、实现公共利益的行为。强制性是征收的主要特征，也是征收行为与拆迁行为的主要区别，但现代法治下的征收强制性应该是以已经对被征收人给予充分的补偿为前提的。征收的主体是政府，与原拆迁条例中的拆迁人相比，政府拥有更直接和更方便的强制手段与资源，对补偿搬迁关系予以规范和要求，可以防止或者减少实践中以实现某种公共利益为借口，在没有对被征收人妥善补偿的情况下就要求被征收人先搬迁情况的发生。

　　需要说明的是，“先补偿、后搬迁”包含两种情况：一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方按协议履行相关的给付义务；二是征收当事人未达成补偿协议，市、县级人民政府已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户存储、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先补偿。补偿方式不同，具体情况也会有所不同。如实行货币补偿的，货币补偿已经专户存储、被征收人可以随时支取即可视为对被征收人进行了补偿；实行现房产权调换的，征收人可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后再实际办理交付手续；实行期房产权调换的，征收人则可以在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交付房屋。

　　二、在征收人依法予以补偿后。被征收人应当履行按时搬迁义务

　　如上所述，被征收人在征收人未补偿之前，可以根据先补偿、后搬迁原则进行抗辩，拒绝搬迁。但征收人一旦履行了补偿义务后，被征收人也必须要履行按时搬迁的义务。

　　在征收过程中，会出现房屋征收部门与被征收人达成协议和达不成协议两种情况。对于双方按照本条例第二十五条规定达成协议的，只要征收人已对被征收人作出补偿，被征收人就须按照协议中关于搬迁期限的约定，在限期内完成搬迁。如果被征收人在征收人补偿后，没有按照协议约定如期搬迁的，就属于违约行为，，要求被征收人按照协议约定履行搬迁义务。如果房屋征收部门与被征收人达不成协议的，房屋征收部门可以依照本条例第二十六条规定报请作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，补偿决定会对征收人的补偿义务和被征收人的搬迁义务加以确定，在征收人作出补偿后，被征收人也必须按照补偿决定确定的搬迁期限履行搬迁义务；仍不履行的，则可能导致被依法强制搬迁。

　　三、对非法逼迫搬迁行为的禁止性规定

　　拆迁中因双方当事人的利益角度不同，达不成协议的情况时有发生，拆迁人为了及早完成拆迁和及时进行开工建设，往往会弃法定的拆迁争议解决程序不用，而依靠一些私力救济方式来逼迫被拆迁人搬迁，，为社会所诟病。首先，市、县级人民政府作为代表公共利益的征收主体，其人民政府的本质决定了不能采用暴力、胁迫或者擅自中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁；其次，因为征收的主体只限市、县级人民政府，即便具体从事征收工作的征收实施单位，也是接受市、县级人民政府房屋征收部门的委托开展工作，因此也必须在委托事项范围内从事征收工作，不得采取上述非法方式逼迫被征收人搬迁。这也是本条应有之义。

　　征收行为是因公共利益需要而启动，虽征收的主体是政府，但征收后公共利益需要的项目还是存在着具体的建设单位。为了保证征收的公权性以及利益目的的全民性，征收工作必须由市、县级人民政府来担当，这也是征收区别于拆迁的最大特点。为了保证征收行为的正当性，要求征收只能由市、县级人民政府及其房屋征收部门来完成，即便是征收后公共利益项目的建设单位也不允许参与搬迁活动，否则一是会破坏征收的政府公权特征，二是难免会从自身利益角度出发出现损害被征收人合法权益的行为。

　　这里需要强调的是该款禁止的只是违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法行为。市、县级人民政府规范管理征收搬迁时，既要严格遵守国家有关规定，又要从采取措施的目的、是否符合程序、安全需要以及是否对未搬迁住户产生实际影响等方面出发去具体考量。至于本条规定的暴力、威胁方式，不论何种目的和具体行为方式，都属于非法行为，为法规所禁止，并坚决予以严厉打击。

　　第二十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　【释义】　本条是关于补偿决定强制执行的规定。

　　从征求意见情况看，强制搬迁也是社会各界普遍关注的热点问题。在两次公开征求意见过程中，都有意见提出，建议取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定，认为政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，，，，由政府有关部门执行，。但也有意见认为，为了提高征收工作的效率，保证建设活动的顺利进行，有必要保留行政机关自行强制拆迁，实行行政机关自行强制拆迁与司法强制搬迁并行的制度，但应当对行政机关自行强制拆迁的条件和程序作出严格限定。此外，还有意见提出，，，、公正性也难以保证，司法程序太慢。

　　根据征求意见情况，综合各方面意见，并考虑到《行政强制法(草案)(三次审议稿)》关于行政强制执行由法律设定的规定，经反复研究，该条取消了行政机关自行强制拆迁的规定，，这是与原拆迁条例相比较而言一个非常重大的变化。

　　一、

　　本条例第二十六条规定了房屋征收部门与被征收人达不成协议或者被征收房屋所有权不明确时，由房屋征收部门报请征收人作出补偿决定，这是对征收纠纷处理的第一道程序，如果被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议或提起行政诉讼，寻求司法救济，维护自身权益。被征收人既不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行补偿决定，这种情况下就需要通过非诉强制措施来达到实现补偿决定、稳定补偿关系、推动征收实施的目的。

　　原拆迁条例规定，。在本条例起草过程中，对是否保留行政机关自行强制拆迁争议较大，第一类观点认为征收作为政府公权行为，行政强制性是应有之义，作为维护公共利益的政府征收行为，行政强拆权不能削弱，只有高效的行政强制才能保证公共利益的及早实现。第二类观点则认为，征收从启动到实施都是由政府来完成，政府是征收的一方当事人，不应再拥有行政强拆权，如果将对未搬迁的被征收人进行强制的权力交由政府来行使，容易导致行政强拆权的滥用，不利于对被征收人权益的保护；再者，正在起草的《行政强制法》规定行政强制执行由法律设定，本条例作为行政法规不宜规定行政强制执行。本条例最终采纳了第二类观点，。，，再交由政府有关部门执行，；也有观点认为既然已确定司法强制，，行政机关不应介入。由于本条例是行政法规，不宜对执行模式作规定，因此本条例对此没有明确规定。

　　关于本款规定的强制执行措施，还有以下含义：

　　1.强制执行以补偿决定为前提。在实际操作中，被征收人不搬迁主要存在两种情况，第一，达成了补偿协议，又反悔不搬迁的；第二，作了补偿决定，在决定规定的搬迁期限内未搬迁的。第一种情况，。第二种情况，。

　　2.。规定强制执行申请必须以被征收人在法定期间内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁为前提。补偿决定属于具体行政行为，一经作出，即具有拘束力和执行力。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，。依照《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定，被征收人不服补偿决定的应在知道补偿决定之日起六十日内提起行政复议，或在知道作出补偿决定之日起三个月内提起行政诉讼；被征收人先申请行政复议，后对行政复议决定不服的，或者复议机关逾期不作决定的，。征收人在作补偿决定时一定要注意，应告知被征收人对补偿决定不服时的复议和诉讼权利。，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第二款规定“复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。”

　　3.、县级人民政府。由于征收决定的主体、征收补偿的主体以及补偿决定的主体都是市、县级人民政府，依据《行政诉讼法》第六十六条规定，当被征收人在法定期限内不提起诉讼又不履行具体行政行为的，。、县级人民政府。，。

　　二、

　　为了防止强制执行后可能出现的被征收人居无处所现象，保障被征收人居住权，减少强制执行引发的纠纷，本条例规定，、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料，也就是要求市、，必须要落实好货币补偿款或者提供产权调换房屋、周转用房。

　　市、，除了提交申请书以外，还应提交征收决定、。

　　原拆迁条例在关于强制拆迁的条文规定中，还特别指出实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。，，，因此没有对此作出规定。

　　三、

，强制执行的依据是补偿决定而不是征收决定。房屋征收决定主要是就征收范围、补偿标准、补偿方法、搬迁期限等作出的适用于房屋征收范围内的所有被征收人的统一决定，每一位被征收人究竟该补多少，不是由征收决定直接确定的，而是由政府与该被征收人按照征收决定的要求，经过评估计算和协商签订协议确定的。，绝大多数被征收人按照征收决定已经签订了补偿协议，有不少被征收人已经搬迁完毕，，由于征收决定并未就某个特定被征收人的补偿金额等作出确定，，，会使绝大多数被征收人已经签订的补偿协议和已经实施的搬迁在合法性和法律效力上发生问题，由此将带来一系列连锁反应。补偿决定针对的是特定的被征收人，可执行内容明确而具体：一是明确政府给予的补偿，如补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、过渡方式和过渡期限等事项；二是明确被征收人的搬迁义务及期限。在政府履行其补偿义务的前提下，被征收人应当履行其搬迁义务。因此，，，即主要是强制被申请人即被征收人履行其搬迁义务，在这种情况下，，都不会对其他被征收人已经签订的补偿协议和实施的搬迁产生连锁反应。

　　第二十九条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

　　【释义】　本条是关于房屋征收补偿档案管理、分户补偿情况公开以及对补偿费用使用情况进行审计监督的规定。

　　房屋征收补偿档案资料不仅是征收过程的重要依据，也记录了城市和社会发展变迁的历史过程，补偿档案等原始凭证还为历史遗留问题的解决处理提供了依据。房屋征收档案是城市建设档案的重要组成部分，建立、健全房屋征收档案管理制度，妥善地管理好房屋征收档案资料，是房屋征收部门的职责。

　　房屋征收补偿档案资料包括：征收决定发布前的相关会议纪要；征收决定发布所依据的相关规划、立项资料；征收决定发布前的群众听证和征求意见等资料；征收补偿方案；征收决定及公告；委托征收实施单位的合同；委托价格评估机构的合同；整体评估报告和分户评估报告；通知有关部门停止办理相关手续的书面通知；分户补偿资料；补偿协议；达不成补偿协议的，由市、县级人民政府作出的补偿决定及有关资料；；监察、审计部门对征收工作进行监督检查、审计的材料；其他与征收有关的档案资料。

　　公开透明是本条例始终贯穿的一个原则，实践证明只有在征收过程中坚持阳光操作、公开透明，才能取得群众对征收工作的支持与信任。如，合肥市从2006年开始，在所有的拆迁项目中推行“三榜公示”制度，即在拆迁项目启动前期，对调查摸底的被拆迁人住房、家庭人口等基础情况在拆迁现场、所在街道和全市范围内分别进行三次公示，接受群众举报与社会监督，通过这种方式保证拆迁过程的公开与补偿结果的透明，有效推动了拆迁进程。在房屋征收过程中，坚持公开透明对房屋征收工作提出了更高的要求，不但要求征收过程的公开，还要求补偿结果的公开，通过公布分户补偿情况，主动将政府的征收补偿曝光于天下，自觉接受群众检验，在保证了补偿公平的同时，也能有效杜绝征收行为中的违法、违纪行为。

　　本条第一款是征收部门主动公开，接受监督。第二款则是通过审计部门专门审计征收补偿费用的使用情况进行监督，这是公开透明的机制保障。征收是政府行为，征收补偿主体是市、县级人民政府，征收补偿费用的管理和使用应由政府审计部门进行审计监督，这在保障依法依规补偿、公平补偿的同时，也确保了政府财政资金的安全与合规使用。

　　第五章　附　则

　　本章内容提要

　　法的附则是法的整体中作为总则和分则辅助性内容而存在的一个组成部分，往往位于法律、法规的总则和分则之后。附则是法的整体的一部分，这使它不同于法的附件，附则的存在对于总则和分则的有效实施有重要的意义，决不是可有可无的。虽然并不是所有的法律法规都有附则(如《民事诉讼法》就没有附则)，但并不意味着这些法律法规没有附则性的内容，而只是将其放在了总则或分则中。一般来说，法的附则由技术性规定(如术语的定义)和规范性规定(如授权规定)组成，以前者为主。具体来说，通常包括以下几个方面内容：

　　1.关于名词和术语的定义或解释。包括对专用术语含义的界定(如《民法通则》第153条)和某些名词所包含内容的列举(如《建设工程质量管理条例》第78条)。

　　2.关于适用范围的补充性规定。一种情况是针对特殊的适用对象如军队、外国公民、法人等的规定(如《行政复议法》第4l条);另一种情况是有关“参照适用”、“比照适用”等的规定(如《城市房地产管理法》第72条)。

　　3.关于解释权的授权性规定。一般而言，法的制定机关都有权对所制定的法进行解释，此处所说的解释权是指法中明文指出的，对法在具体适用过程中遇到问题的解释权。

　　4.关于制定实施细则(如《税收征收管理法》第93条)和变通实行规定(如《继承法》第35条)的授权规定。

　　5.关于宣告有关法或法的具体规定失效或废止的规定。一种情况是新法产生后，旧法的失效或废止(如《合同法》第428条);另一种情况是一个较高法律效力的法产生后，与其相抵触的同级或较低法律效力的法的具体规定的失效或废止(如《行政复议法》第42条)。

　　6.关于施行问题的规定。主要规定法的生效日期，最常见的是规定自发布之日起实施(如《建设工程质量管理条例》)和自发布之日后的某一个具体日期起实施(如《建筑法》第85条)。

　　7.其他需要补充规定的内容。(如《建筑法》第82条禁止乱收费的规定)

　　本条例附则共一条，对本条例的施行日期及本条例与原拆迁条例之间的衔接问题作了规定。

　　第三十五条　本条例自公布之日起施行。。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

　　【释义】　本条是关于本条例施行日期、原拆迁条例废止日期以及本条例与原拆迁条例之间衔接的规定。

　　一、本条例自公布之日起施行，原拆迁条例同时废止

　　“本条例自公布之日起施行”意味着，自2011年1月21日起，因公共利益需要征收房屋的，应当由市、县级人民政府作出房屋征收决定;，意味着自2011年1月21日起，房屋征收部门不得再按照原拆迁条例规定核发新的房屋拆迁许可证。同时，、地方人民政府及时制定相应的配套政策，规范房屋征收补偿工作。

　　二、经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。但政府不得责成有关部门强制拆迁

　　按照法不溯及既往的原则，本条例施行前已核发的房屋拆迁许可证仍然有效。根据本条规定，经依法取得房屋拆迁许可证的项目，除不能实行行政机关自行强制拆迁外，拆迁许可延期、、评估、行政裁决等，将继续沿用原拆迁条例及配套政策的规定。实践中可能会遇到已受理了拆迁许可申请，但尚未核发许可证;分期建设的项目，一期已核发许可，二期尚未核发许可;在许可证规定的期限内，尚未完成拆迁任务，需要延期等情况。根据本条例规定，新的许可证一律不得核发，前两种情形，只能按照本条例规定的征收程序，办理相关手续。需要延期的，应当在原许可证上注明延期期限。

　　原拆迁条例第十七条“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，，即强制执行有行政机关自行强制拆迁执行和司法强制执行两种方式。本条例取消了行政机关自行强制拆迁执行，，即意味着本条例施行后，对于已依法取得房屋拆迁许可证的项目，双方达不成协议的，房屋拆迁管理部门可以作出裁决;但对于在裁决规定期限内被拆迁人拒不搬迁的，政府不得责成有关部门强制执行，。

　　第二条 ，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

　　［条文注释］

　　本条第一款是本法适用范围的规定。本条第二款是房屋、房地产开发、房地产交易法律概念的规定。

　　这里所指的城市和城市规划区，是指《城市规划法》第3条界定的概念，即所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

　　本法适用三种行为：（1）房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（2）房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。（3）实施房地产管理，房地产管理是法律规定的国家机关对管理相对人从事的房地产开发、房地产交易活动以及房地产权属等实施的行政管理行为。

　　第一条 【立法目的】为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

　　第三条 【土地使用制度及例外】国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

　　［条文注释］

　　本条是关于国有土地有偿、有限期使用制度的规定。本法确定的国有土地有偿、有限期使用是国有土地使用的基本形式，划拨国有土地使用权是国有土地使用的特殊形式。所谓“有偿、有限期使用”，根据本法规定，是指国有土地使用权的有偿、有限期出让，具体讲，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　根据本条第二句和本法第23条的规定，除了对国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨外，其他使用国有土地都应当采取有偿、有限期使用的方式。