物业管理条例精解：第12条

　　第十二条 【业主大会会议】业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，。

　　条文注释

　　本条第一款规定了业主大会会议的召开形式。

　　召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但在业主人数较多的情况下，可以考虑其他的会议召开形式，如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式等。

　　第二款规定了业主参加业主大会会议的委托代理人制度。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利，视同业主本人行使权利。

　　第三款规定了业主大会作出决定的方式，修改决定根据《物权法》对本条作出了修改。

　　第四款规定了业主大会决定的法律效力。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域，对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。

　　第五款为修改后新增内容。

　　修改决定对本条作了两个方面的修改：

　　一是，根据《物权法》的规定，对业主大会召开的条件和表决要求做了修改。原条文规定业主大会召开需要持1/2投票权的业主参加，方能召开。由于《物权法》将业主投票权的计算方式确定为专有部分面积，因此，修改后的条文规定，召开业主大会必须有专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。同时根据《物权法》规定增加了参加业主大会的人数必须占业主总人数的半数以上。相应的，业主大会的表决条件，也修改为经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施）或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（其他事项）。根据这些新的规定，哪些事项需要业主投票权半数通过，哪些事项需要业主投票权2/3以上多数通过，也做了修改。

　　二是增加规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，。物业管理实施的是业主自治的原则，也就是说，业主可以按照少数服从多数的原则，自主决定自治范围内的事项，国家不应该做干预，少数业主也应当自觉地服从业主大会通过的决议，否则物业管理的基础就不复存在，业主自治无法实现。但是，如果业主大会的决议损害到了业主的合法权益，。业主行使这一权利的前提是业主大会决议损害的是业主个人的合法权益，而不是涉及业主共同行使权利的事项，也就是说，必须是那些不适用少数服从多数原则的事项。

　　关联法规

　　《业主大会规程》第14、15、17、19条