物业管理条例精解：第10条

　　第十条 【业主大会的成立】同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　条文注释

　　本条是对业主成立业主大会的规定。

　　（1）业主大会成立的主体是业主，而不强制要求必须由建设单位、物业服务企业或者政府房地产行政主管部门组织召开。（2）成立业主大会也并非业主唯一可以选择的自我管理的形式，在只有一个业主，或者业主人数较少的情况下，业主完全可以自行或者通过全体协商的方式对共同事项作出决定，没有必要成立业主大会。（3）业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。（4）业主大会成立时应当选举产生业主委员会。

　　为了体现在物业管理中基层人民政府的作用，发挥其密切联系群众，便于管理的优势，修改决定增加了指导业主委员会成立的主体，在原来区、县人民政府房地产行政主管部门的基础上，规定街道办事处和乡镇人民政府同样负有指导和支持业主依法成立业主大会，选举产生业主委员会的责任。街道办事处和乡镇人民政府与区、县人民政府房地产行政主管部门相比，有更强的中立性，因此，业主在法定条件已经达到，希望尽快成立业主大会，选举产生业主委员会时，可以向物业所在地的街道办事处和乡镇人民政府申请，由他们来指导业主大会的成立。

　　根据《物权法》的有关规定，。原来的本条第二款规定了业主投票权的计算可以有两种方式：一是根据业主拥有的物业建筑面积；二是根据业主拥有的住宅套数。无论是按照哪一种方式确定业主投票权，都是合法的。《物权法》第七十六条第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”这条在规定业主大会决议条件的同时，实际上也确定了业主投票权计算的方式。根据这一规定，业主的投票权计算，只能根据其拥有的物业建筑面积确定，而且业主拥有的建筑面积是专指其所拥有的物业专有部分，即不包括业主拥有的其他共有部位。确定业主大会是否能够形成决议，是根据投票业主拥有的专有部分建筑面积和建筑物总面积的比例。建筑物总面积包括了各个业主专有的部分和业主共有的部分。

　　关联法规

　　《业主大会规程》第3、4、7条

、贯彻〈物业管理条例〉的通知》二