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南宁维修金交存问题

【标签】物业管理

更新时间：2019-05-11

　　《业主要交物业“医保金”》见报后，不少读者打来电话，就《南宁市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)提出一些看法和疑问。记者选出一些有代表性的问题，采访了南宁市房产局相关科室的负责人。

　　新的业主账户无须物业公司来建

　　疑问：一位物业公司老总来电说，如果每个业主都要建一个自己的账户册，这个工作谁来做?像他们现在管理的一个小区，业主有1000多户，这样会不会增加物业公司的工作量?

　　回答：对于新交付的小区，业主的个人账户是不需要物业公司来建的，是由房产维修资金管理部门通过开发商的楼盘表和权属登记系统有关信息进行建账。

　　在《办法》未实施前就已交付使用的小区，如物业公司作为维修资金管理单位已经在管理着业主的维修资金，那么物业公司应有业主交存的维修资金的明细账目，《办法》实施后，也就无需有额外的工作量增加了。

　　交存的具体时间将于近日明确

　　疑问：有两位读者问，她们的新房即将交付，是不是在交付时先要交存维修资金?

　　回答：由于《办法》要到11月1日才正式实施，房产部门将在近日出台有关文件，明确具体时间，即何时交付的楼盘应该交存维修资金。届时本报会将文件规定的具体时间及时报道。

　　改造费用谁承担要界定责任

　　疑问：某小区的业主向记者反映，开发商当时做的地下水管口径太窄，虽然有二次加压，但一到用水高峰期，水压不够，经常晚上洗澡时打不着燃气。如果要更换大一些的水管，是不是要动用维修资金?这位业主说，发生这样的事，是开发商的责任，并且小区入住才两年，应该还在保修期内。如果在保修期内，是不是应由开发商更换?

　　回答：如果小区要更换地下水管的口径，这笔费用是动用业主的维修资金还是由开发商来支付，关键在于明确是否属于开发商的责任，即开发商对小区公共部分和设施设备的建设，是否符合当时国家规定的建设和验收标准。一般来说，如果小区通过了验收并允许交付使用，说明小区的建设标准和质量符合有关法定的建设要求。业主对水管口径的建设标准问题可向建设主管部门咨询。

　　若不属开发商降低建设标准或违约的责任，而业主们认为又需要对水管进行改造，在建立有物业专项维修资金的小区，通过业主大会决议，可以使用维修资金进行水管改造。

　　成立业委会须按法定的程序走

　　疑问:林女士所在的小区一直没有成立业委会。她说，除了物业公司阻挠外，业主太散也是原因。如果没有业委会，小区的维修资金如何交?她认为，房产部门应该督促并引导业主建立业委会，并为业委会的成立创造一个良好的环境，比如对物业公司的一些违规行为进行阻止。(记者唐正芳)回答：前不久，南宁市房产局就小区如何成立业委会，专门出台了《业主大会与业主委员会指导规则》，对于小区如何召开业主大会、如何成立业委会的具体程序，都有非常明确的规定。在业主大会及业委会的选举上，由城区的房产部门和街道办事处进行指导和监督，业主大会的筹备组也应该在城区房管部门和街道办事处的指导下开展各项筹备工作。如果出现问题，可以向城区的房产部门和街道办事处反映。

　　维修资金是房屋的一种保障

　　疑问：一位读者来电说，新买一套房起码要20年以后才有可能发生维修的事，现在交一笔钱放在那里浪费了。

　　回答：小区的公共部位和公共设施何时发生质量问题，就像一个人何时要生病一样，谁也说不准。比如说电梯，有些小区交付使用后，因为使用频率过高，电梯就极易出现问题和损坏。而电梯的保修期限并不长，如果过了保修期，又出现了电梯维修的问题，就需要从维修资金里解决了。过去在没有建立维修资金的小区，就曾经出现过高层楼宇的业主不得不在长达几个月的时间里爬楼梯的情况。

　　部分业主对公共事务不关心，对公共部位的维修费用不愿承担，在《办法》未出台前，就有很多这类的投诉，如天台漏水时，顶层的业主面临无法居住的困境，但其他层的业主因未受影响对维修事宜不理不睬，导致维修和费用问题难以解决。由此看来，一旦小区的公共部位和公共设施出现故障，就有可能出现维修费用无人“埋单”的事。

　　疑问：一位业主来电问，《办法》里提到，如果“业主不交存或不续交应分摊的维修资金的，由市房产主管部门责令其限期交存”，万一碰到一些“钉子户”，那么房产部门有什么样的具体措施?

　　回答：按照《办法》规定，旧小区维修资金的续筹有一定的难度，但这个难题也是有解决办法的。这个问题不单单由房产部门去解决，也由业主大会来发挥作用，这也是《物权法》赋予业主的权利。业主对共有部分维修是需要承担义务的，当个别业主不愿意承担义务时，。

　　使用维修资金必须按程序走

　　疑问：一位业主问：建立维修资金后，如果要使用，程序是不是特别麻烦?

　　回答：《办法》明确了相应的使用程序，目的就是增加维修资金的使用透明度和确保资金安全，同时为了便于资金的使用，在《办法》中规定了维修费用部分预支、竣工结算的方式来提高维修效率。

　　以一个小区为例。假若该小区是一栋大厦。该大厦外墙脱落，对业主和行人安全造成了隐患。那么物业公司(也可以是单位、业委会、管理维修资金的第三方、辖区房管所)先列出维修的项目，打出预算，洽谈维修费用，列出涉及到的相关业主;再张贴公示，以告之相关业主;组织业主征求意见;通过后提交到维修资金的管理机构;管理机构核实后预拨部分款项，开始维修，竣工验收后结清所有款项。

　　产权多元化的物业都须建立维修资金

　　疑问：不少业主想知道，维修资金的交存范围到底包括哪些类型的房子?

　　回答：《办法》第二条规定，本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用，适用本《办法》。

　　这一条明确了维修资金的交存范围，这也是广大业主关心的问题。鉴于物业共用部位、共用设施设备的维修问题，主要发生在由多个业主共同拥有的物业类型上，这类物业涉及到商品房(含写字楼、商场等非住宅)、经济适用房、房改房、拆迁房等。因此《办法》对维修资金交存的适用范围进行了界定，明确城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、经济适用房、拆迁安置房、售后公有住房等物业。(记者唐正芳)