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我国物业税的税基构成

【标签】物业管理

更新时间：2021-04-07

　　我国应该把现有针对房地产的房产税、土地增值税和土地出让金等“租、税、费”统一归并为物业税，以房产实际占用土地面积为征税对象，依照定期发布的土地等级评估价格，从价定率征收，即按地产价值征收：

　　物业税=超过扣除额建筑面积所占土地使用权面积×单位土地面积价格×适用税率。其可行性是：

　　1、公平合理，操作性强。我国实行的是土地国家所有制，居民拥有的实际上是不完全产权，房屋所有权受制于土地使用权。从目前地价与房价的关系看，土地的增值占了物业增值很大的比例，建筑物本身随着时间的增长逐步老化，维修的成本逐步上涨，甚至会贬值，但土地作为稀缺资源，从长期看价格肯定会不断上涨，加上区位优势，房产价格并不会下降，反会一路飚升，现实中的学区房就很好地说明了这个问题。由于土地价格在房产价值中占绝对主导地位，因此能够作为房产价值的代表构成计税依据，这样做可以用同一标准来衡量征税客体量的大小，不仅公平合理，而且土地面积固定，土地价格可以按区域地段评估，回避房屋个性化价值差异，相对而言操作性强。此外，由于让渡了房屋价值作为税基的利益，在法理构想上也与西方国家普遍采取的按房产价值一定比例(如70%)征收相接近。

　　2、。有的学者认为把土地出让金并入物业税是不科学的，因为税是政府以公共管理者的身份，，如果把具有地租性质的土地出让金改为税，这等于否定了国家政府对土地的所有权，。这种认识从理论上讲并不错，但从现实看，在目前土地批租制下，政府对开发商使用国有土地征收的土地出让金，是政府作为土地的所有者向开发商出售40年至70年土地使用权而取得的地租，而不是真正的土地价格，而且在批租过程中大量存在的非正常行为让这个“地租”往往也偏离了价值轨道，如果让其单独存在，如上文所述，就必须在对房产征税时予以扣除包括土地出让金在内的各项租金，以避免重复征税，而这事实上是无法做到的。从实践上看，1983年6月，，把国家与国营企业的财政分配关系通过税收形式固定下来，以税收的强制性、固定性和无偿性保证了国家财政利益的稳定增长，为妥善处理财产所有权和征税权提供了成功的范例。

　　3、租、税实际承担者的统一性。不论是土地出让金、征地拆迁费，还是改为物业税，负担的实际承受者都是完全一致的，开发商交付的地租和其它费用，都会通过价格一次性转嫁到购买者身上，而税收只不过是把这种负担分到40—70年间而已，同时也降低了购买价格，对购买者来说并无本质上不同。

　　4、政府收益增长和资源保护的法律保障。现行土地批租制下，政府独自承担了土地价格风险，诸多的外界因素也在不断侵蚀着地租，，因此政府的一次性收益尽管看上去较多，但得不到稳定的保障。实施物业税后，税收的法律特征将使政府收益固化下来，并随着土地价格的上涨而增长。同时，由于税负从房产交易环节向房产保有环节的转变，市场需求趋于理性，土地利用的科学性和合理性得到加强，土地资源的法律保护得以实现。