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认购协议属于商品房买卖合同吗？

【标签】认购协议|买卖合同

更新时间：2019-09-29

　　核心提示：判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。具体由法律经验编辑为您介绍。

　　认购协议属于商品房买卖合同吗？

　　依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。

　　判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。

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　　开发商在不具备售房资格情况下签订的售房合同是否有效？

　　我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售，应当符合向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明的条件。

　　《商品房销售管理办法》第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”

　　据此，房地产公司在未取得预售资格的情况下签订合同、收取认购款违反了法律的强制性规定，属于不合法行为。根据《合同法》第52条的规定，违反法律强制性规定的合同无效。